商品房買賣合同(商品房預售和商品房現(xiàn)售)基本法律知識
依據(jù)最高人民法院的司法解釋，商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買售人，買售人支付價款的合同。它是商品房交易中最為重要的憑證，是確定開發(fā)商和消費者權利義務的依據(jù)，一旦產(chǎn)生商品房買賣方面的糾紛，法院將依此來判斷各自應承擔的責任。因此，消費者在選購商品房的時候，就應給予商品房買賣合同特別的關注。
我國目前存在著多種類型的房屋，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等。從房地產(chǎn)交易市場的實際情況來看，房屋買賣的主流為商品房買賣，而且人民法院受理的房屋買賣糾紛主要也是商品房買賣糾紛。同時，由于此類糾紛不僅關系到國家住房制度改革措施的推進，而且涉及到廣大人民群眾的切身利益，因此，新公布的司法解釋將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預售和商品房現(xiàn)售。
商品房買賣合同中所涉及標的的特殊決定了其合同的特殊性，正因為如此，國家才制定了專門的法律、法規(guī)予以規(guī)定。
首先，商品房買賣合同中涉及的主體之一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，說明了在我國能進行商品房買賣的經(jīng)營主體只能是獲得房地產(chǎn)開發(fā)資格的法人。而且，從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的主體資格是經(jīng)有關部門的審核批準的，只有這樣，企業(yè)才能從事相應的活動。
其次，商品房合同的標的是特定的，一類是已經(jīng)竣工的房屋，以其為標的進行的銷售就是商品房現(xiàn)售；另一類是指尚未竣工的房屋，以其為標的進行的銷售是商品房預售,以還沒有建成的房屋進行交易顯然具有更大的風險。同時，經(jīng)濟適用房、房改房、集資房等房屋不能自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整。比如，需要補交土地出讓金或者相當于土地出讓金的價款或者居住一定年限后方可出售。而私有房屋的買賣與商品房買賣又有所不同。
合同畢竟是雙方合意的體現(xiàn)，對于不違反法律規(guī)定的約定應予肯定和給予保護。不符合主體資格，即未取得《商品房預售許可證》而簽訂的商品房預售合同，應認定為無效；但是在起訴前取得《商品房預售許可證》的，可以認定有效。這一規(guī)定強化了當事人的自由意志，使合同的成立不拘于形式。
