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 高院:當(dāng)前房地產(chǎn)案件審判實(shí)踐中6個(gè)最新疑難問(wèn)題研討會(huì)紀(jì)要意見(jiàn)

1、無(wú)資質(zhì)的工程總承包商將部分工程分包給有資質(zhì)的分包商，該分包合同的效力如何認(rèn)定？ 

傾向性觀點(diǎn)認(rèn)為：《建筑法》第29條規(guī)定，建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分包單位；但是，除總承包合同中約定的分包外，必須經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可。《建筑法》對(duì)建筑施工企業(yè)實(shí)行資質(zhì)強(qiáng)制管理制度，目的在于保障建設(shè)工程的質(zhì)量�？偝邪�商無(wú)資質(zhì)，其與建設(shè)方簽訂的建設(shè)工程施工合同無(wú)效。但分包商具有相應(yīng)的資質(zhì)條件，且合法地獲得部分工程項(xiàng)目，符合法律對(duì)施工主體的資質(zhì)要求的，當(dāng)事人以總包合同無(wú)效為由，主張分包合同無(wú)效的，不予支持，但總承包商非法轉(zhuǎn)包、違法分包工程除外。

2、購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，購(gòu)房人擅自簽訂經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓合同的效力如何認(rèn)定？

 傾向性觀點(diǎn)認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供政策優(yōu)惠，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，限定套型面積、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，面向城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭提供的具有保障性質(zhì)的政策性住房。鑒于該類房屋的特殊屬性，國(guó)家及地方政府對(duì)此類房屋的建設(shè)、申請(qǐng)、使用、交易均有著較為嚴(yán)格的管理制度。其中規(guī)定，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，因特殊情況確需轉(zhuǎn)讓的，由政府回購(gòu)。因此，若當(dāng)事人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，未向政府申請(qǐng)回購(gòu)，擅自簽訂經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓合同的，違反了相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。受理法院應(yīng)及時(shí)將案件涉及經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓的情況，通報(bào)相關(guān)行政管理部門。

3、按94方案購(gòu)買的房屋，產(chǎn)權(quán)登記為一人并長(zhǎng)達(dá)二十年之久，現(xiàn)在有購(gòu)房資格的人要求確認(rèn)產(chǎn)權(quán)共有，人民法院是否可以主動(dòng)適用二十年期限的規(guī)定，駁回當(dāng)事人確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的主張？

 傾向性意見(jiàn)認(rèn)為：可以主動(dòng)適用�！睹穹ㄍ▌t》第137條規(guī)定，訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算，但從權(quán)利被侵害之日起超過(guò)二十年的，人民法院不予保護(hù)。該二十年的期限應(yīng)當(dāng)是權(quán)利保護(hù)的最長(zhǎng)期限，且94公房出售方案，屬于特定時(shí)期特定房改政策，房管部門在此后已經(jīng)有所調(diào)整，相應(yīng)產(chǎn)權(quán)登記限制已消除。目前，當(dāng)年適用94方案購(gòu)房的，從房屋登記至產(chǎn)權(quán)登記人名下之日已超二十年，原房屋的人員往往發(fā)生了較大變化，法院主動(dòng)適用二十年的期限規(guī)定，有利于徹底解決該歷史遺留問(wèn)題。

4、房屋租賃合同無(wú)效時(shí)，已形成附合的裝飾裝修物的現(xiàn)值損失如何計(jì)算，能否采用“支出費(fèi)用年度分?jǐn)偡?rdquo;？

傾向性意見(jiàn)認(rèn)為：最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中確立了根據(jù)有效合同和無(wú)效合同的不同情況，對(duì)裝飾裝修損失采用現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)�，F(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值，一般采用審計(jì)鑒定的方法確定。而殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的“剩余價(jià)值”。通常通過(guò)裝飾裝修的工程造價(jià)扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價(jià)值來(lái)確定。“支出費(fèi)用年度分?jǐn)偡?span lang="EN-US">”是根據(jù)合同約定的期限，將支出費(fèi)用平均分?jǐn)偂＞推洳捎玫姆绞蕉�言，與司法解釋中確定殘值損失的方式相同，故現(xiàn)值損失不應(yīng)通過(guò)“支出費(fèi)用年度分?jǐn)偡?span lang="EN-US">”計(jì)算。

 5、債務(wù)人拒不履行到期債務(wù)，如何確定債權(quán)人提起代位析產(chǎn)訴訟的條件？

傾向性意見(jiàn)認(rèn)為：代位析產(chǎn)訴訟是指被執(zhí)行人（債務(wù)人）無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，卻與他人有共有財(cái)產(chǎn)，且其共有財(cái)產(chǎn)份額不確定的情況下，申請(qǐng)執(zhí)行人（債權(quán)人）以自己的名義代被執(zhí)行人（債務(wù)人）之位向人民法院起訴，請(qǐng)求共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行析產(chǎn)。雖然目前對(duì)于申請(qǐng)執(zhí)行人（債權(quán)人）是否有權(quán)主張代位析產(chǎn)存在較大爭(zhēng)議，但就司法實(shí)務(wù)而言，被執(zhí)行人（債務(wù)人）擁有多套共有房屋，卻不自動(dòng)履行裁判文書(shū)規(guī)定的義務(wù)，如果法院一律不予以析產(chǎn)，則債權(quán)人利益面臨難以保護(hù)的問(wèn)題，故從維護(hù)生效法律文書(shū)執(zhí)行力，保障債權(quán)人合法權(quán)益，防止被執(zhí)行人（債務(wù)人）借共有財(cái)產(chǎn)不便執(zhí)行的障礙而拒不履行債務(wù)等角度出發(fā)，人民法院受理代為析產(chǎn)案件有其必要性。另一方面，由于此類共有產(chǎn)的析產(chǎn)將涉及共有人利益的保護(hù)問(wèn)題，所以，債權(quán)人提起代為析產(chǎn)之訴應(yīng)具備一定的條件，一是應(yīng)為執(zhí)行程序中發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人（債務(wù)人）無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，卻與他人有共有財(cái)產(chǎn)后方能啟動(dòng)；二是被執(zhí)行人（債務(wù)人）與其他人共有多套房屋，析產(chǎn)后不影響第三方居住生存利益保障的。

6、業(yè)主因建筑物共有部分危及自身利益，起訴物業(yè)公司履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)，法院是否應(yīng)當(dāng)追加業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)為被告？

傾向性意見(jiàn)認(rèn)為：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。建筑物存在安全隱患，危及他人合法權(quán)益時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按合同約定或相關(guān)規(guī)定進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。建筑物共有部分的維修一般涉及維修基金的使用，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，維修資金屬于業(yè)主共有，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，由業(yè)主共同決定。因此，若業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)未同意維修或使用維修基金的，法院一般應(yīng)追加業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)為被告，但建筑物公共部位的日常修繕、涉及緊急維修的除外。