約定“經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任自負(fù)”，法院判決借名買房行為有效
[摘要]借名買房雙方表明“經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任自負(fù)”，借名人買房的目的即是為取得訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)，使其對(duì)房屋享有完全的處分權(quán)利，通過證明當(dāng)中載明的文字意思，也可證明被借名人認(rèn)可借名人買房的目的，借名人最終取得房屋所有權(quán)的。
[關(guān)鍵詞]借名買房，經(jīng)濟(jì)適用房，出資，騰退房屋，購(gòu)房資格,所有權(quán)確認(rèn)糾紛，所有權(quán)確認(rèn)糾紛案，排除妨害糾紛
[案件當(dāng)事人]上訴人（原審被告，反訴原告）徐某，被上訴人（原審原告，反訴被告）黃某。
[基本案情]
上訴人徐某因所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案，不服北京市石景山區(qū)人民法院（2012）石民初字第5020號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
黃某在原審法院起訴稱:我與徐某是多年的朋友，且業(yè)務(wù)上有良好的合作關(guān)系，2006年9月29日，我為徐某繳納了371 395元的房款，徐某與開發(fā)商簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》。2007年6月15日，我與徐某簽訂了訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓合同，我在繳納了最后各項(xiàng)費(fèi)用46 074元后，持我與徐某簽訂的合同與北京和泓物業(yè)有限公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，并辦理了入住手續(xù)，我與女兒黃云、女婿謝志強(qiáng)自2009年4月開始居住至今。2012年6月8日，2012年7月20日，北京市石景山區(qū)人民法院和北京市第一中級(jí)人民法院對(duì)徐某以“排除妨害糾紛”為由，要求我騰房的請(qǐng)求予以駁回。北京市第一中級(jí)人民法院審理查明，位于北京市石景山區(qū)八大處路甲26號(hào)院8號(hào)樓3單元8-301號(hào)房屋出資人不是徐某，我與徐某以證明的形式簽訂的訴爭(zhēng)房屋買賣合同具有真實(shí)性，我作為實(shí)際出資購(gòu)買人，又與徐某對(duì)此房屋有和約，并依合約辦理了所有的入住手續(xù)，且一直居住至今，已經(jīng)取得了實(shí)質(zhì)上的房屋所有權(quán)，因我與徐某就過戶問題協(xié)商未果，為維護(hù)我權(quán)益，起訴到法院。訴訟請(qǐng)求：1、判令我與徐某對(duì)訴爭(zhēng)房屋所簽訂的合約有效；2、判令徐某為我辦理位于北京市石景山區(qū)八大處路甲26號(hào)院8號(hào)樓3層8-301號(hào)房屋的過戶手續(xù)；3、判令徐某承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
徐某在原審法院答辯稱:
我認(rèn)為黃某的起訴與事實(shí)不符，于法無據(jù)，理由如下：第一，黃某根本沒有與我簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，因?yàn)槲覜]有見過轉(zhuǎn)讓合同；第二，黃某沒有交納購(gòu)房款，因?yàn)槲覀円矝]有見過黃某提交交納房款的證明；第三，黃某與我不是多年的朋友，也沒有業(yè)務(wù)上的良好的合作關(guān)系；第四、尾款的繳納是黃某冒充我的名義交納的房款，也就是說，黃某從未接到我的委托，我也從未委托黃某去交納房款，因?yàn)闆]有委托書；第五，黃某的入住手續(xù)是不合法的，因?yàn)樵谏弦粋�(gè)案子中，黃某沒有提供我委托讓其辦理入住的委托手續(xù)；第六，黃某根本不具備購(gòu)買北京經(jīng)濟(jì)適用房的條件，因?yàn)辄S某既不是北京市戶籍的人口，又不在北京居住和工作，無權(quán)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房是國(guó)務(wù)院有規(guī)定的特價(jià)限購(gòu)房；第七、根據(jù)國(guó)務(wù)院和北京市政府的相關(guān)規(guī)章和政策，黃某不具備購(gòu)房條件，鑒于上述事實(shí)和理由，請(qǐng)求法院駁回黃某的訴訟請(qǐng)求。
同時(shí)徐某提出反訴，事實(shí)和理由：2006年9月26日，我以自己的名義在石景山區(qū)購(gòu)買了開發(fā)商北京東和偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售的訴爭(zhēng)房屋，并簽訂合同繳納房款，2011年8月16日取得房產(chǎn)證，現(xiàn)黃某編造事實(shí)，說和我是朋友關(guān)系，和我有轉(zhuǎn)讓協(xié)議，這都不是事實(shí)，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律和證據(jù)規(guī)則，主張權(quán)利應(yīng)提交證據(jù)，我未收到黃某提交相關(guān)證據(jù)，我的反訴有購(gòu)房合同，發(fā)票、房屋產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證據(jù)，足以證明我的主張，根據(jù)相關(guān)法律政策，北京市的經(jīng)濟(jì)適用房是政策性的房屋，黃某不是北京戶口，無權(quán)購(gòu)買北京的經(jīng)濟(jì)適用房，不享受優(yōu)惠待遇，所以我要提起反訴，維護(hù)我的權(quán)益。反訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求法院依法確認(rèn)位于北京市石景山八大處甲26號(hào)院8號(hào)樓3層8-301號(hào)房屋為我所有；2、請(qǐng)求法院依法確認(rèn)2006年9月29日爭(zhēng)議房屋所交的房款是我所交納；3、請(qǐng)求法院依法確認(rèn)2007年6月15日，我與黃某之間的簽訂的證明內(nèi)容違法，證據(jù)無效；4、請(qǐng)求法院依法判決黃某騰退房屋，停止侵害；5、本案的訴訟費(fèi)用由黃某承擔(dān)。
黃某針對(duì)徐某的反訴答辯稱：不同意徐某的反訴意見和訴訟請(qǐng)求。不同意確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋為徐某所有，終審判決已經(jīng)確認(rèn)徐某未繳納購(gòu)房款；2007年6月15日雙方簽訂的證明是雙方真實(shí)意思表示，在終審判決中也認(rèn)為此證明有真實(shí)性；終審已駁回讓黃某騰退房屋的訴訟請(qǐng)求，所以，不同意反訴請(qǐng)求。
原審法院經(jīng)審理查明：徐某與北京東和偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱東和偉業(yè)公司）于2006年9月29日簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買位于石景山區(qū)八大處路58號(hào)八大處四區(qū)31#樓3層08單元0301號(hào)房屋，該商品房暫定名為西山楓林園，總房款為390 942元。徐某于2006年9月29日取得交納371 395元的房款發(fā)票一張，黃某于2008年12月30日取得付款個(gè)人為徐某的20 657元的房款發(fā)票一張。
2007年6月15日，徐某為黃某出具證明一份，內(nèi)容為：黃某夫婦，借我徐某夫婦的名義在北京八大處南西山楓林小區(qū)（四區(qū)）購(gòu)買（31號(hào)樓8單元301室）住房一套，108平方米，房款由黃某夫婦自付，經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任自負(fù)。徐某與黃某在該證明上簽字蓋章，并寫下各自身份證號(hào)碼。
徐某在本次庭審中再次出具了其于2008年3月31日書寫的證明，內(nèi)容為：“我名下北京八大處南西山楓林小區(qū)（四區(qū)）購(gòu)買（31號(hào)樓8單元301室）住房一套，108平方米。房款是由段存影支付。”該份證明是在黃某與段存鳳離婚糾紛訴訟期間，徐某向法院出具的，段存鳳為證實(shí)本案訴爭(zhēng)房屋并非夫妻共同財(cái)產(chǎn)而提交給法庭的�，F(xiàn)黃某與段存鳳已離婚，本案訴爭(zhēng)房屋并未在離婚案件中進(jìn)行分割。
現(xiàn)西山楓林園一期四區(qū)31號(hào)樓更名為八大處路甲26號(hào)院8號(hào)樓�，F(xiàn)黃某自2008年12月31日從東和偉業(yè)公司辦理了入住手續(xù)后，就一直居住在本案訴爭(zhēng)房屋內(nèi)�，F(xiàn)徐某已取得石景山區(qū)八大處路甲26號(hào)院8號(hào)樓3層8-301號(hào)住房的房屋所有權(quán)證。
另查，徐某于2012年初起訴黃某，要求其騰房，法院審查后認(rèn)為，分析徐某于2007年6月15日及2008年3月31日為黃某出具的證明，可表明該處房屋的實(shí)際購(gòu)房人并非徐某，徐某亦未為購(gòu)買該房屋出資；其次，2008年3月31日，徐某出具的證明是作為黃某與其配偶離婚時(shí)的證據(jù)使用，與黃某存在明顯的利害關(guān)系，僅憑該證人證言不能認(rèn)定段存影為購(gòu)房出資的事實(shí)；而2007年6月15日雙方簽字確認(rèn)的證明是在與黃某不存在任何利害關(guān)系時(shí)出具的，且與黃某借徐某名義購(gòu)房的陳述相吻合，應(yīng)為徐某將該房屋給付黃某的真實(shí)意思表示，徐某雖稱該證明系誤解，但該解釋并不符合一般的日常生活經(jīng)驗(yàn)法則。因此，法院認(rèn)定2007年6月15日的證明具有真實(shí)性；且黃某于2008年開發(fā)商交付房屋時(shí)即入住該房屋，至今已多年，上述事實(shí)均能間接證實(shí)徐某知道并允許黃某購(gòu)房入住的事實(shí)，綜上，足以證實(shí)徐某與黃某之間存在買賣房屋的合同關(guān)系。基于徐某與黃某雙方之間存在借名買賣房屋的合同關(guān)系，黃某現(xiàn)居住在該房屋內(nèi)并無不當(dāng)，因此，雙方應(yīng)先解決借名買賣房屋的合同的效力問題和因此所產(chǎn)生的相關(guān)權(quán)利義務(wù)糾紛，而后再解決房屋是否返還的問題，因此，現(xiàn)徐某主張黃某騰退房屋的條件尚不具備。故判決駁回徐某要求黃某騰房的訴訟請(qǐng)求。
徐某對(duì)該判決不服，上訴至北京市第一中級(jí)人民法院，二審審查后確認(rèn)原審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，并認(rèn)為徐某于2008年3月31日書寫的證明，可以表明涉案房屋的實(shí)際購(gòu)房人并非徐某，徐某并未為購(gòu)買該房屋出資，否則徐某不會(huì)出具對(duì)自身顯著不利的證明。徐某出具的該份證明是作為黃某與其配偶離婚時(shí)的證據(jù)使用，與黃某存在利害關(guān)系。該證明不能證實(shí)涉案房屋的出資人為段存影。結(jié)合2007年6月15日徐某為黃某出具的證明以及黃某入住涉案房屋的事實(shí)，可以認(rèn)定2007年6月15日的證明具有真實(shí)性。雙方應(yīng)先解決借名買賣房屋的合同的效力問題以及由此產(chǎn)生的相關(guān)權(quán)利義務(wù)糾紛之后再解決房屋是否返還的問題。故駁回上訴，維持原判。
另查，北京創(chuàng)信恒盛化工商店系個(gè)體工商戶，經(jīng)營(yíng)者為徐某，2006年9月28日，自北京創(chuàng)信恒盛化工商店向北京東和偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)賬341590元，徐某主張認(rèn)為購(gòu)房款系其交納。黃某對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，但表示因與徐某的公司有業(yè)務(wù)關(guān)系，支票均存在徐某的公司里，購(gòu)房時(shí)系其委托段存影及徐某辦理的相關(guān)手續(xù)，故購(gòu)房款仍系黃某交納。
上述事實(shí)，有購(gòu)房合同、發(fā)票、證明、判決書及雙方當(dāng)事人陳述等證據(jù)材料在案佐證。
[一審法院判決]
原審法院判決認(rèn)為：本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)有二個(gè)，其一為雙方之間借名買房的合同的效力問題，其二為雙方對(duì)訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)之爭(zhēng)議。
一、根據(jù)徐某與黃某于2007年6月15日出具的證明，可以證實(shí)雙方對(duì)于2006年9月28日簽訂購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋的買賣合同系黃某借徐某的名義購(gòu)買，雙方對(duì)借名買房一事是明知的，且徐某對(duì)借名購(gòu)房一事是認(rèn)可的，因此，雙方之間的借名買房的合同存在，該合同已成立。因徐某與黃某轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的合同系2008年4月11日之前達(dá)成，因當(dāng)時(shí)并無相關(guān)法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，且黃某至今購(gòu)房已逾五年，該房屋已具備上市交易條件，因此，該借名買房的合同并未違反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，應(yīng)屬有效。
二、現(xiàn)徐某認(rèn)為購(gòu)房時(shí)系其出資，但通過2007年6月15的證明，以及生效判決對(duì)徐某沒有出資的認(rèn)定，且其在審理時(shí)陳述收到案外人段存影給付的購(gòu)房款，故結(jié)合其證明及本人陳述，均可證實(shí)其未為購(gòu)買房屋出資，否則難以解釋其在出資購(gòu)房后又出具對(duì)自身顯著不利的證明。
其次，其雖主張購(gòu)房款系段存影交納，但因其陳述的這項(xiàng)事實(shí)與其向二中院交納的為段存鳳與黃某離婚糾紛時(shí)的證明一致，該證明的證明效力已被生效判決否認(rèn)，且其亦未能向法院提供購(gòu)房款系段存影交納的證據(jù)，故法院對(duì)徐某陳述的交納購(gòu)房款的事實(shí)不予認(rèn)定。
三、現(xiàn)徐某與黃某之間的借名買房的合同效力應(yīng)屬有效，且雙方表明“經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任自負(fù)”，而黃某借名買房的目的即是為取得訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)，使其對(duì)房屋享有完全的處分權(quán)利，通過證明當(dāng)中載明的文字意思，也可證明徐某對(duì)黃某借名買房的目的是認(rèn)可的，否則難以解釋徐某注明的“經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任自負(fù)”的實(shí)質(zhì)含義，通過上述文字，亦可表明徐某是同意黃某通過借名買房的形式最終取得房屋所有權(quán)的。
因此，在雙方達(dá)成的有效合同的約束下，徐某應(yīng)當(dāng)配合黃某履行借名買房所產(chǎn)生的法律責(zé)任，即配合黃某辦理房屋的過戶手續(xù)。但因?yàn)殡p方在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)，必然產(chǎn)生房屋過戶時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納的相關(guān)費(fèi)用，為此而產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)由黃某自行繳納。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第一百零七條的規(guī)定，判決：一、黃某與徐某對(duì)石景山區(qū)八大處路甲26號(hào)院8號(hào)樓3層8-301號(hào)住房達(dá)成的轉(zhuǎn)讓合同有效；二、徐某于本判決生效后十日內(nèi)配合黃某辦理石景山區(qū)八大處路甲26號(hào)院8號(hào)樓3層8-301號(hào)住房所有權(quán)的過戶登記手續(xù)，過戶登記所需要的費(fèi)用由黃某承擔(dān)。三、駁回徐某的反訴請(qǐng)求。
徐某不服原審法院判決，向本院提起上訴。上訴請(qǐng)求：1、撤銷一審判決。2、請(qǐng)求確認(rèn)徐某2007年6月15日出具的借名買房證據(jù)內(nèi)容違法，證據(jù)無效。3、請(qǐng)求確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋的購(gòu)房款由徐某交納。4、請(qǐng)求判決訴爭(zhēng)房屋歸徐某所有。5、請(qǐng)求判決黃某將訴爭(zhēng)房屋返還給徐某。6、一、二審訴訟費(fèi)由黃某承擔(dān)。上訴理由：1、一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，黃某自始至終沒有證據(jù)證明其繳納了訴爭(zhēng)房屋的購(gòu)房款。相反訴爭(zhēng)房屋的購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票、房產(chǎn)證、付款憑證都在徐某手中。2、一審法院適用法律錯(cuò)誤，程序違法，北京市高院對(duì)于借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房有明確的規(guī)定，黃某不符合購(gòu)房的條件。黃某同意原判。
本院經(jīng)審查，原審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人在二審中的陳述在案佐證。
[二審法院判決]
本院認(rèn)為：根據(jù)徐某與黃某于2007年6月15日出具的證明，可以證實(shí)雙方于2006年9月28日簽訂的房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。徐某認(rèn)為購(gòu)房時(shí)系其出資的主張已由生效判決所否定，其并非訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際出資人，徐某與黃某之間系借名買房合同關(guān)系，徐某應(yīng)當(dāng)配合黃某履行借名買房所產(chǎn)生的法律責(zé)任。綜上所述，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
