夫妻單方賣房引發(fā)房屋買賣合同糾紛案件特點(diǎn)、原因及對(duì)策建議
近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮，二手房交易也隨之增多，與之相伴隨的房屋買賣合同糾紛案件也接踵而至，從早前的一線大城市蔓延到中小城市。今年以來(lái)，潛江法院新收房屋買賣合同糾紛案件 21 件，比去年增加9 件，增長(zhǎng)率為42.8%。其中，因夫妻單方賣房引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件12 件，占房屋買賣合同糾紛案件的 57%。可見(jiàn)，夫妻單方賣房后反悔的房屋買賣合同糾紛日益突出，如何平衡共有權(quán)人和善意買房人的合法權(quán)益，引導(dǎo)誠(chéng)實(shí)守信市場(chǎng)風(fēng)氣的形成，值得探討。
一、 案件特點(diǎn)：
1、涉訴房屋均為二手房，房屋共有人以第三人參加訴訟。夫妻單方賣房引發(fā)的房屋買賣合同糾紛所涉房屋均為二手房，且原告方多為買房一方，被告方多為賣方。同時(shí)，賣房一方的配偶作為房屋共有人通常以房屋買賣合同未經(jīng)其同意、配偶無(wú)權(quán)單方處分、合同雙方侵犯其房屋共有權(quán)為由，申請(qǐng)作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟，并要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。
2、案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中。夫妻單方賣房所簽訂的合同是否侵犯夫妻另一方共有權(quán)，是否有效，買房一方是否構(gòu)成善意取得是案件的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)。
3、處理難度大，調(diào)撤率低。因房屋關(guān)系到家庭重大利益，原、被告雙方均據(jù)理力爭(zhēng)，態(tài)度固執(zhí)、情緒對(duì)立，誰(shuí)都不愿讓步。起訴至法院后，原、被告雙方矛盾易激化，多數(shù)案件很難調(diào)解，只能判決，不利于社會(huì)和諧。此類案件調(diào)解撤訴率極低，潛江法院今年以來(lái)共受理的21 件房屋買賣合同糾紛案件中，調(diào)解結(jié)案2 件，撤訴3 2 件，調(diào)解撤訴率僅為23.8%，而因夫妻單方賣房引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件無(wú)一件調(diào)撤結(jié)案。
4、案件上訴率高。此類糾紛，只要是以判決結(jié)案，一審敗訴的一方當(dāng)事人多選擇上訴，不僅增加了雙方當(dāng)事人訴累，耗費(fèi)司法資源，也使矛盾繼續(xù)激化，增加社會(huì)不穩(wěn)定因素。
二、原因分析
1、利益的驅(qū)動(dòng)和誠(chéng)信缺失。受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，在房屋價(jià)格大幅波動(dòng)的外部背景下，通常在簽訂房屋買賣合同后幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)又大幅提升，對(duì)此估計(jì)不足的賣房人，甚至在時(shí)隔幾年之后寧可毀約，也要收回房屋。加之夫妻單方賣房行為存在法律上的漏洞，賣房人或其配偶通常有可趁之機(jī)提起確認(rèn)合同無(wú)效之訴。
2、房屋管理部門登記漏洞。在房產(chǎn)證和土地證權(quán)屬證書(shū)登記中，對(duì)夫妻共同房產(chǎn)“共有人”一欄的記載無(wú)強(qiáng)制要求，很多夫妻共同房產(chǎn)只登記一方名字，共有人一欄空白。僅從房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)上，買房人很難辨別該房屋是否屬賣房人夫妻共有房產(chǎn)。
3、買房人法律意識(shí)淡薄。很多買房人由于購(gòu)房心切，加之法律知識(shí)缺乏，在購(gòu)房前對(duì)房產(chǎn)證及房屋買賣合同內(nèi)容以外的重要信息通常不作了解，為賣方以房屋共有人不同意為由而惡意違約埋下隱患。
4、各地法院對(duì)此類糾紛的裁判尺度尚未統(tǒng)一，賣房人毀約成本通常不會(huì)高于房屋漲價(jià)收益。雖然目前已有一些地方的法院作出判決，責(zé)令惡意毀約方賠償誠(chéng)信守約方與房屋漲價(jià)收益相等數(shù)額的損失，以懲罰房屋買賣合同中的惡意毀約方，使其無(wú)利可圖。但各地法院并未統(tǒng)一裁判尺度，不誠(chéng)信的賣房人會(huì)選擇上法院賭一把，對(duì)其而言，最壞的后果也只是無(wú)利可圖，不會(huì)虧本。
三、對(duì)策建議
此類房屋買賣合同糾紛嚴(yán)重?cái)_亂了正常的市場(chǎng)交易秩序，對(duì)此，我們應(yīng)積極采取對(duì)策，有效防范類似交易風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)市場(chǎng)交易安全：
1、買房人須增強(qiáng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高警惕。買房前應(yīng)了解我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)買賣的法律規(guī)定，購(gòu)買二手房時(shí)，對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)狀況要詳細(xì)了解，是否存在共有人或系夫妻共同財(cái)產(chǎn)。若存在共有人，則在簽訂買賣合同時(shí)務(wù)必要求共有人簽字，杜絕隱患。在訂立合同條款時(shí)，明確約定違約責(zé)任，明確約定違約方應(yīng)賠償因違約給對(duì)方造成的直接損失和間接損失，包括房屋漲跌的損失等。
2、法院須依法裁判，統(tǒng)一裁判尺度，倡導(dǎo)誠(chéng)實(shí)守信，發(fā)揮法律導(dǎo)向作用。鑒于此類案件爭(zhēng)執(zhí)的標(biāo)的較大，案情復(fù)雜多樣，事關(guān)民生，對(duì)促進(jìn)社會(huì)和諧影響重大，法院應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一裁判尺度，慎重判決。法院在審理時(shí)應(yīng)堅(jiān)持真實(shí)意思原則、保護(hù)交易安全原則和倡導(dǎo)和諧至上、貫徹調(diào)解為先的原則。對(duì)符合善意取得且不存在履行不能情形的，在善意受讓人尚未取得房屋所有權(quán)的情形下，以司法公權(quán)力保護(hù)有效的房屋買賣合同繼續(xù)履行，以切實(shí)保護(hù)交易安全，引導(dǎo)誠(chéng)實(shí)守信的市場(chǎng)秩序的形成；對(duì)夫妻單方賣房有過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同無(wú)效的，應(yīng)嚴(yán)格賠償責(zé)任，確保無(wú)過(guò)錯(cuò)受讓方所受損失得到充分賠償，保護(hù) 誠(chéng)實(shí)守約方的合法權(quán)益。
3、國(guó)家繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，保持社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)，避免房?jī)r(jià)大幅震蕩，消除房屋買賣合同惡意違約的外部誘因。
（潛江市人民法院 謝燕臨）
