二手房買賣合同：這兩個容易被忽視的隱患要看清楚
如果向銀行貸款購買二手房，在貸款條款中存在著很容易被忽視的兩個“坑”，一個針對著賣家，另一個針對著買家。如果當事人簽約時沒注意，再遭遇貸款不順利，就極可能引發(fā)糾紛。楊文戰(zhàn)律師提供的這篇文章，值得所有需要通過銀行貸款進行二手房買賣的當事人認真閱讀。
購買二手房，很多買家都要辦理貸款。而買賣合同中關(guān)于貸款的約定，有兩個條款是極易被買賣雙方忽視的。而這兩項條款所代表的含義，中介很少主動向買賣雙方作詳細解釋。如果貸款過程順利，它們就不會造成影響，但如果貸款因各種原因受阻，買賣雙方就可能因此而發(fā)生糾紛，直到這時，當事人雙方才注意到這兩項條款原來是跳不過去的坑。
“當初不是這么說的！”“我之前根本就沒看到這個條款！”作為一名律師，我在處理此類相應(yīng)糾紛時經(jīng)常聽到這樣的話。但是，打官司肯定要看證據(jù)，雙方簽字的合同，就是雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，你自己沒有注意到問題，絕不能成為免責(zé)的條件。
這兩個一個針對買家，一個針對賣家的坑，究竟是怎樣的呢？
一、對貸款次數(shù)及貸款辦理時間如沒限制，坑賣方
在房產(chǎn)交易中，任何一個賣方都希望盡快拿到全部房款，尤其是那些準備通過賣房改善住房需求者，其在賣房的同時還往往在買房，急著賣了房后去交購房款。在這種情況下，貸款如果受阻，事情會變得很麻煩。
必須知道一個常識：銀行對于購房人的貸款申請是很可能不批的。不批的原因可能有很多，如買方信用不夠、銀行近期沒有額度、貸款政策調(diào)整等等，很多時候銀行對于為何不批貸款，甚至不會作出解釋。
還有的時候，因為銀行不批貸或者雖然批貸，但額度沒有達到買家的理想要求，就可能出現(xiàn)買家需要向第二家甚至更多家銀行申請貸款的情況，而每多做一次貸款申請，獲取貸款的時間顯然就要延后一段。
那么，買家在向一家銀行申請貸款被拒后，有沒有權(quán)利再次申請貸款？如果再次被拒，有沒有權(quán)利再換一家銀行提出申請？這樣的申請到底可以進行多少次？
對于這些問題，很多人在簽訂二手房買賣協(xié)議時根本不會想到，如果買家提出的貸款申請順利獲批，自然沒問題，但如果買家向第一家銀行申請貸款被拒，再向第二家申請，賣家可能就不同意。
此時，如果雙方發(fā)生糾紛怎么辦？看合同！
合同會怎么約定呢？這并沒有法定標準，但如果簽約時沒有特別要求，中介提供的合同對于貸款的次數(shù)和時間通常是不會做限制的，很可能會約定“向一家銀行申請不成，再向另一家申請，直到貸款批準為止”。
也就是說，在理論上，買家一次申請貸款不成，可以多次向不同銀行申請貸款。如果真的經(jīng)歷向三五家銀行申請貸款，那么長的時間和過程有幾個賣家愿意呢？
但賣家即使不愿意似乎也沒辦法，因為合同約定可以多次貸款，沒有任何限制，這時，如果不配合買家申請貸款或者毀約，賣家是要承擔(dān)違約責(zé)任的。發(fā)生這種情況，賣家只能捏著鼻子認了，否則，一定會引起糾紛。
在現(xiàn)實生活中，經(jīng)常出現(xiàn)因買家一次貸款不成，而急于用款的賣家因此想解除協(xié)議的情況，他們甚至?xí)舐暫霸?ldquo;當初沒告訴我貸款要這么長時間，還說很快就能辦好，而且我確實急用錢呀！”但賣家所說的“很快辦好”，在書面合同里是沒有的。
作為賣家，應(yīng)怎么防止和避免這種情況的發(fā)生？
其實很簡單，如果賣家急需用款、對余款短時間支付有較強期待，最好要求在合同中明確貸款次數(shù)限制或貸款時間限制，比如“貸款最多不得超過兩次”，再比如，“在某年某月某日前，如賣方不能收到買家的貸款，買家有義務(wù)自籌款項支付余款”等。這樣一旦發(fā)生貸款不順利的情況，就能按合同設(shè)定的條款要求處理了。
二、對不能取得貸款怎么辦沒約定，坑買方
前面說過了，貸款可能會因為各種原因不獲批準，有時換家銀行申請就批了，但也可能換很多家銀行都不被批準。如果賣家一直在配合但挑不出毛病來，這時，就要輪到買家來解決問題了。
如果根本就無法獲得貸款審批，或者因為各種原因銀行不能足額批貸，此時，買方有無能力自行支付余款？很多買方在簽約時可能根本沒想過會出現(xiàn)這種情況，在此，我想告訴大家，這種可能確實會發(fā)生。
有些買方這時可能會這樣對賣家說：“是銀行不批貸款，不是我不想買，現(xiàn)在錢貸不到，就不能算我違約了，所以，我們只能解除合同，請把錢退給我。”
現(xiàn)實生活中還出現(xiàn)過更奇葩的事：有個買家，明知自己信用原因貸不了款，也不肯自籌款項支付余款，仍然與人簽約買房。因為房價已上漲，賣家同意不追究其違約責(zé)任，只想趕快解除協(xié)議另找買家。沒想到這個貸款申請被銀行拒絕的買家竟然不同意：“房價上漲了另賣肯定賺錢，你要分點給我，我才同意與你解約。”賣家一怒之下起訴到法院，買家被判賠償后仍然不服氣：“是銀行不批貸，這能怪我嗎？憑什么讓我承擔(dān)責(zé)任？”
通過貸款購房只是買方籌集房款的一種渠道，對賣方來講，不管通過什么渠道籌集房款，買方都有義務(wù)付款。而且事先如果沒有特殊協(xié)商和約定，在二手房買賣書面合同或補充協(xié)議中，通常會約定如果貸款不成，買方有義務(wù)自籌款項支付余款的條款。
對于這一點，很多買方在簽約時根本就沒看到，或者雖然看到了，但輕信自己能取得貸款而忽視了這項約定。一旦貸款出了問題，買方才重視此事，如果這個買方恰好又沒有能力自行籌集余款，就會面臨窘境。比如最近很多地方出臺二手房貸款比例限制政策，就可能導(dǎo)致即使能批貸也會影響額度的問題。
這時，如果房價在上漲，賣家不是特別難說話的人，也許會同意不追究或少追究責(zé)任，雙方解除責(zé)任。但如果賣家一定要嚴格按照規(guī)定追究違約責(zé)任，或者碰到房價下跌，買家就會比較尷尬和被動。
作為買家，怎么防范這個風(fēng)險呢？
我的建議是，買家如果確認自己只能通過貸款購房，絕對不能自籌款項，最好在簽訂合同時，要求增設(shè)一個解除協(xié)議的條款，明確“在不能取得貸款時買家有權(quán)提出解除合同，并約定不承擔(dān)責(zé)任解約，或約定以比較低的代價作為解除條件。”
如果擔(dān)心銀行只批部分貸款額度，不能自籌款項補足房款，那么，在前面那句話的“貸款”前面再加兩個字，約定為“足額貸款”就可以了。合同里有了這樣的條款，就可以直接解決問題而不至于引發(fā)爭議了。（來源：騰訊房產(chǎn)昆明站官微）
