簽訂購房合同一定要較真
買房無小事。簽署購房合同，又是買房的必經(jīng)程序，“較真”精神絕不能少。那么，合同如何簽，需要注意哪些方面?也許這些內(nèi)容能對你有所幫助。如果還不放心，也可以咨詢律師。
“五證”是合同成立的前提
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。”
這些手續(xù)的證明材料，就是我們通常所說的“五證”，即：《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》。業(yè)內(nèi)指出，由于“預售許可證”是在其他證件齊全的基礎上，開發(fā)商最后一步辦理的，想知道自己簽署的購房合同是否合法有效，應重點關(guān)注此證。
買房人往往會碰到這樣的困惑：看上的樓盤證件不全，置業(yè)顧問告知可以先把錢交了，簽一份內(nèi)部認購書或者買賣合同，這不也算是有書面協(xié)議嗎?陜西永嘉信律師事務所律師姬英凡指出，“五證”不齊的項目，并不具備合法銷售的資格。此時，買賣方所簽訂的買房協(xié)議是無效協(xié)議。也就是說，如果遇到退房等糾紛，只能返還所交房款，其他違約責任難以追究。
不要忽視了賣方的義務
簽訂購房合同時，購房者往往關(guān)注買受人的權(quán)利、義務，事實上，出賣人的義務也不能忽視，在這方面合同中有多個條款涉及�？紤]到有的開發(fā)商會委托中介或代理方代銷自己的樓盤，所以在商品房買賣合同中，購房者應當首先認準簽約主體是誰。當然，開發(fā)商作為出賣人，最主要的義務就是交付符合法律規(guī)定及合同約定的商品房并轉(zhuǎn)移其所有權(quán)。此外，出賣人還負有保證所賣的房屋質(zhì)量、所有權(quán)具有合法性、保修以及忠于預售商品房設計的義務等。
舉個簡單的例子：合同約定12月31日前交房。臨到期時，開發(fā)商卻以市政施工等借口拖延交房時間。不管理由多么冠冕堂皇，只要不屬于合同約定的不可抗力事件，均屬出賣人未能按約履行義務，買房人可據(jù)此主張自己的權(quán)利，追究違約責任。
專家指出，出賣人的每一項義務都和買房人的權(quán)利息息相關(guān)，是用買房人口袋中的“銀子”換來的，因此，絕不能掉以輕心。任何一個合同條款，如果沒看懂，千萬別草率簽字。
口頭承諾寫在紙上才有效
“買房帶學位”、“頂層送露臺”、“小區(qū)會所帶游泳池”……買房人常常被口頭承諾所吸引，這也是期房所不能避免的。但因買房人與開發(fā)商之間存在著信息不對稱，如果這些承諾不寫進合同的話，僅憑口頭約定很難追究違約責任。
特別是精裝修房，如果時尚、漂亮的樣板間和實際房屋差距不小，這該找誰說理?當然，如果開發(fā)商已經(jīng)事先申明，樣板間和實物有一定差距，最后以實物為準，那么購房者必須做好實際房屋與樣板間存在差別的心理準備。姬律師建議，除了書面約定外，建議買房人還可以將樣板間的情況拍照、錄像等作為證據(jù)保留。
TIPS
這四種“金”后三種都能退
1.定金：是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔保的擔保方式，又稱保證金。
2.訂金：購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后，準備進一步協(xié)商簽訂的臨時認購協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。
3.認籌金：認籌就是購房者表現(xiàn)出買房的誠意，這個誠意需要通過繳納認籌金來體現(xiàn)。在繳納認籌金后，購房者可以獲得房屋的優(yōu)先購買權(quán)，并在房價上享受一定的優(yōu)惠。
4.誠意金：即意向金，這在中介與買房或賣房雙方簽訂的合同中多有體現(xiàn)，其實法律上并沒有誠意金之說。需要指出的是，以上四種“金”，除了“定金”不退還，后三者都可無條件要回。(來源:華商報)
