據(jù)說近期鄭州二手房市場業(yè)主反水現(xiàn)象高達50%，賣方違約不履行合同或者是違約加價現(xiàn)象遍地開花。為什么如此？
分享這樣下面這一篇文章，希望在二收房屋交易的法律方面，能給二手房交易的買賣雙方（尤其是買方）有所提示和幫助。
根據(jù)筆者操辦的多個二手房買賣案件來看，15年中下旬簽訂的房屋買賣合同，至16年3月左右，上海房價基本漲了近40%左右。其中一套房產(chǎn)，15年簽訂合同時房價為300萬元，16年3月漲了40%至420萬元，就存在了整整120萬元的差價。
就賣家來說，如果他拿到現(xiàn)在來賣，就能賣420萬元。然而，并沒有，他賣早了，所以做一下加減法，如果他過戶給原來的買家，就等于虧損了近120萬元。那賣家就不樂意了，人類趨利避害的天性開始蠢動，你說他會怎么做？筆者的幾個當事人在談?wù)摪盖橹猎摬糠值臅r候無不咬牙切齒，憤恨不已。想來也是，嘔心瀝血積攢了好久的購房款，有的為了購置婚房，有的為了孩子上學，有的為了孝敬父母，結(jié)果房價上漲后，合同對賣方就像一張廢紙，毫無約束力。 “咽不下這口氣，不買了？以合同簽訂的價格，現(xiàn)在哪里還買得到同樣的房子。加錢？但賣方獅子大開口，都是血汗錢實在難以接受。”
難道賣方違約買方只能咽下這口氣加錢？難道只能雙倍返還定金？難道違約最多也只能按合同上的約定的房款總額的20%主張違約金？
這時候，就需要一個好律師來幫助你分析，你的處境如何，及接下來該如何做了。
一、首先，要先確定買賣雙方是否已簽訂房屋買賣合同
雙方簽訂買賣合同是接下來一切對策的基礎(chǔ)，如果雙方?jīng)]有簽訂買賣合同，僅交付定金，則只能適用定金罰則，由賣方雙倍返還定金。
注意，此處所謂的“房屋買賣合同”，并非特指在房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上備案的買賣合同（所謂的“網(wǎng)簽”），因為網(wǎng)簽合同僅為行政備案需要，并不影響合同本身的效力，故，只要雙方簽訂的協(xié)議具備了房屋買賣合同的主要內(nèi)容，即可認定為已簽訂房屋買賣合同。
固定賣方違約的證據(jù)是也是非常重要一環(huán)，如果你都沒有證據(jù)證明賣方違約，甚至賣方都可以反咬買方一口，主張買方違約要求解除合同都有可能。
1、哪怕賣方怠于履行合同義務(wù)，買方也要嚴格遵循合同履行相應(yīng)的義務(wù)，不要給賣方留下買方違約的把柄。2、房屋買賣合同一般會約定具體期限要求雙方辦理相應(yīng)的手續(xù)，比如約定具體日期進行審稅及網(wǎng)簽等，如果賣方怠于履行，買方一定要固定催告的證據(jù)：如發(fā)函催告賣方在一定期限履行合同義務(wù)，催告函最好以快遞方式寄發(fā)，注意在快遞單上寫明快遞品名，并保留快遞底單以證明送達賣方。同時可以其他方式同時催告賣方，比如發(fā)送短信給或打電話錄音等。3、如果賣方仍怠于履行或拒絕履行，則可委托律師發(fā)送律師函，進行進一步的催告。經(jīng)催告無效的，則可固定賣方違約的事實，就可以著手提起民事訴訟了。
（1）要求繼續(xù)履行；（2）要求解除合同并賠償損失。
三、起訴要求繼續(xù)履行
根據(jù)《上海市高級人民法院關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》第6條規(guī)定，“除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第一百一十條規(guī)定外，應(yīng)責令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時，另一方還有其他損失的，應(yīng)當賠償損失。”
實際履行必須除《合同法》第110條情形之外，那該規(guī)定是包括哪些情形呢？《合同法》第110條規(guī)定：當事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）債務(wù)的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。 因此，在司法實踐中，如果買房需要貸款買房的情況下，法院很難判決繼續(xù)履行，原因在于貸款買房需要賣方配合辦理貸款手續(xù)，法院難以強制執(zhí)行。 而在買方能夠全款清掉房款的情況下，法院則可以判決繼續(xù)履行，判決生效后，如果賣方拒不配合的，買方可以向法院申請強制執(zhí)行。
一般房屋買賣合同的違約金會約定為房款總額的20%，但問題是，如果房價上漲超過20%，主張違約金仍不能彌補買方的實際損失。這時，可以要求法院調(diào)高違約金以彌補實際損失，或者直接主張實際損失。
實際損失，在房屋買賣合同賣方違約的情況下，可以理解為買方喪失以同等價格購買涉案房屋的機會，造成買方的價差價損失，因此，房價的上漲金額可以作為買方的實際損失。
根據(jù)《上海市高級人民法院關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》第6條第二款規(guī)定，“對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。”綜上所述，買方遭遇賣方因房價上漲而違約的情況，完全可以拿起法律的武器，只要雙方簽訂的房屋買賣合同真實有效，就不僅僅是定金雙倍返還這么簡單了。拿我們開頭的案例來說，買方完全可以起訴賣方，要求繼續(xù)履行合同，或者主張房價上漲120萬元的實際損失。伯爾曼在《法律與宗教》一書中曾言“法律必須被信仰，否則便形同虛設(shè)。”
因而，不信仰法律，無視合同約束力的人們，也終會因此付出代價。（來源：律途涵說）
