房?jī)r(jià)暴漲致違約事件頻發(fā)，如何才能避免被“坐地加價(jià)”
2016年青島樓市一片火熱，部分區(qū)域房?jī)r(jià)暴漲。面對(duì)飆升的房?jī)r(jià)帶來(lái)的巨大利益，賣方違約情形時(shí)有發(fā)生。
青島的李女士就遇到了這一最壞的情形，今年6月份，李女士以108萬(wàn)價(jià)格購(gòu)買了青島某小區(qū)的住房，然而就在等待貸款審核的一個(gè)月時(shí)間里，房?jī)r(jià)漲了30萬(wàn)。房主后悔了，拒絕配合過(guò)戶，無(wú)奈之下，李女士將房主告上法庭，要求房主繼續(xù)履行合同，法院判決李女士敗訴。
明明是房主違約為什么法院會(huì)判李女士敗訴，且聽(tīng)律師給你講解。
原來(lái)房主將房屋以138萬(wàn)的價(jià)格賣給第三人，并且已經(jīng)辦理了過(guò)戶。如果房屋賣給第三人并已辦理了過(guò)戶，那么合同不能繼續(xù)履行。李女士訴訟請(qǐng)求錯(cuò)誤。這時(shí)李女士可以要求解除合同，同時(shí)可以根據(jù)合同追究出賣人違約責(zé)任并要求賠償房屋差價(jià)。
那么房?jī)r(jià)漲價(jià)后如何避免賣方毀約呢？
聽(tīng)律師給你支招
第一種合同簽訂階段：
1、為防止賣方因房?jī)r(jià)上漲主動(dòng)違約，首先是增加定金數(shù)額，一旦賣方違約，其需要支付雙倍定金，增加了賣方的違約成本。但是需要注意的是，定金的金額不能超過(guò)合同總金額的20%。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第91條規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%。”
2、增加違約金數(shù)額，賣方違約需要支付高昂違約金，需要注意根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的司法解釋《二》第二十九條當(dāng)事人主張違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行的情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失” 但是無(wú)形之中對(duì)違約者起到了震懾作用。
根據(jù)合同法116條規(guī)定當(dāng)事人既約定違約金又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇使用違約金或者定金條款。
3、盡量將合同條款約定詳盡細(xì)致，防止因約定不明產(chǎn)生糾紛;
4、盡可能地縮短房屋交易時(shí)間，讓賣方?jīng)]有違約的理由與借口。
第二種合同履行階段：出賣人要求提高房?jī)r(jià)辦理過(guò)戶
出賣人在簽訂合同后認(rèn)為房子賣得太便宜了，要求另外加錢過(guò)戶。在這種情況下，買房人應(yīng)該立即向法院提起訴訟，要求查封所購(gòu)房屋，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，防止出賣人將房屋賣與第三人并進(jìn)行過(guò)戶，同時(shí)要求法院判定出賣人繼續(xù)履行合同。
房屋是大宗商品，買賣需要多加謹(jǐn)慎，尤其是二手房，狀況五花八門，在購(gòu)買二手房時(shí)一定要注意查看房屋手續(xù)是否齊全，確定房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰，買房雙方在簽訂合同時(shí)需要對(duì)細(xì)節(jié)問(wèn)題進(jìn)行全面考慮，并在合同中約定清楚權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、出現(xiàn)違約的處理方式和違約責(zé)任的承擔(dān)方式都是不可忽視的方面，守約一方主張權(quán)利的成本比如訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等也可在合同中約定由違約方來(lái)承擔(dān)。最好請(qǐng)專業(yè)的律師參與整個(gè)過(guò)程。（來(lái)源：崇杰律所文化)
