如何買上安心房——法律解析買房過程中如何維權(quán)
如何買上安心房
法律解析買房過程中如何維權(quán)
近些年來關(guān)于房產(chǎn)糾紛的案件不斷出現(xiàn)，嚴重侵害了廣大群眾的合法利益。今天，我們來談?wù)勅绾螒?yīng)對購房中可能遇到的侵權(quán)行為
情況一：前期宣傳和后期交房不符（位置，樓距，周邊壞境等）；或是開發(fā)商延期交房，交房時間不定。業(yè)主該如何處理？
首先，消費者在看房時要留好開發(fā)商的宣傳資料，有些在資料中沒有說明而售樓時又承諾的政策要在合同中列明。同時查看開發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)包括預(yù)售許可證等，再查詢所售樓盤有否抵押。延期交房的，在違約責(zé)任中也要明確，以便維權(quán)時有相應(yīng)的依據(jù)。如后期確實出現(xiàn)延期交房，房開商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，根據(jù)購房合同約定支付違約金。
情況二：下雨的時候，屋外大雨屋內(nèi)小雨，承重墻開裂等房屋主體出現(xiàn)質(zhì)量問題；或房屋裝修質(zhì)量不合格。業(yè)主該如何處理？
消費者自己在裝修時設(shè)計資料一定要到物業(yè)或相關(guān)部門登記，以免以后引起不必要的麻煩。同時如果發(fā)現(xiàn)房屋本身質(zhì)量問題，要及時讓開發(fā)商、物業(yè)查看，維修，并把意見讓其簽字。必要時可作為維權(quán)證據(jù)。特殊情況下也可以讓第三方鑒定后，通過法律途徑解決。
情況三：有開發(fā)商交房時，強制業(yè)主必須先和前期物業(yè)公司簽署《物業(yè)管理合同》并繳納一年的物業(yè)費后，才能在物業(yè)公司領(lǐng)取鑰匙。業(yè)主該如何處理？
這屬于強制要求，必要時可以拒絕簽署。商品房買賣合同和物業(yè)管理合同屬于兩個不同的法律關(guān)系，這兩個法律關(guān)系是完全獨立的，開發(fā)商的要求屬于明顯的違法行為。雖然在《商品房買賣合同》中，已經(jīng)對前期物業(yè)管理有明確的約定，但是開發(fā)商交付房屋的流程不符合法律規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行《商品房買賣合同》中約定的房屋交付義務(wù)，不得附加任何條件。購房人如不簽署《物業(yè)管理協(xié)議》或不繳納物業(yè)費，屬于另外一個法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)通過其他法律途徑解決。
情況四：很多業(yè)主反映有的房子交了很多年，房產(chǎn)證卻遲遲辦不下來。業(yè)主該如何處理？
這里面有很多情況，主要是開發(fā)商和房產(chǎn)部門的協(xié)調(diào)問題，也不排除開發(fā)商的某些抵押還未清償。
一、開發(fā)商在銷售樓房的時候沒有取得完整的“五證”，即國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和商品房銷售許可證。如果該五證中缺少任何一證，都不可能辦到產(chǎn)權(quán)證。
二、開發(fā)商雖已取得五證，但私自更改了房屋的使用性質(zhì)。例如，房管部門批準(zhǔn)的是住宅樓，而開發(fā)商卻當(dāng)作商業(yè)樓銷售，去辦理產(chǎn)權(quán)證書的時候，就辦不下商業(yè)樓的產(chǎn)權(quán)證書。
三、開發(fā)商取得五證，并已取得大產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商已將該房屋抵押給了別人，同時出售該房屋。如果開發(fā)商不能及時履行到期的債務(wù)，抵押權(quán)人要求實現(xiàn)抵押權(quán)的話，購房者肯定是沒有產(chǎn)權(quán)證書了，甚至連居住權(quán)都沒有了。作為購買方，如開發(fā)商逾期辦理或未辦理的，完全可以按照合同的約定起訴維護自己的合法權(quán)益。
現(xiàn)在很多年輕人在購房時都是進行貸款買房，那么對于貸款買房又有什么限制，具體是怎樣操作的呢？
貸款買房主要是銀行規(guī)定的首付比例及后期長期的還款要提前計劃清楚。不要因為購房而完全影響了自己的正常生活質(zhì)量。了解清楚銀行的貸款政策，可以提前先讓銀行計算各種還款周期及比例。如果是開發(fā)商代辦的，需要簽訂協(xié)議，避免因開發(fā)商的問題，而導(dǎo)致自身來承擔(dān)不必要的責(zé)任。
現(xiàn)在也有很多人熱衷于購買二手房，感覺這樣更放心。若是購買二手房，那么應(yīng)該注意些什么呢，具體流程是怎樣的？
在購買二手房時，首先對于原房產(chǎn)的所有權(quán)人、抵押情況一定要了解清楚，認真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。對于原房屋的水、電、氣和物業(yè)費用的繳納都要有約定。再有，就是原房屋內(nèi)的人員的戶籍轉(zhuǎn)移問題也要作出相應(yīng)的約定。購買二手房，不要輕信對方，一定要合法、徹底地辦理過戶手續(xù)。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門辦理完過戶手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。
買房對于老百姓來說是一件大事，對老百姓購買放心房有什么好的建議呢？
在認真考慮，挑選好房源后，要與開發(fā)商簽訂認購書和商品房買賣合同，這里包括簽訂補充條款。應(yīng)該注意查驗我們上面所提到的“五證”，有的開發(fā)商在銷售的時候五證不齊，對購房者說正在辦理過程中，購房者最好不要買這樣的房屋。再把以上我們所提到的購買新房及二手房上的注意事項，作出統(tǒng)籌的了解并進行合理安排。最后，購房前不要操之過急、盲目的簽約。在了解清楚各項情況后，還有必要在白天和晚上去踩踩盤�？纯粗車沫h(huán)境、軟硬件的配套、鄰居的情況等等。這樣您才能為自己選擇一處理想的住房。（來源：湖南金州律師事務(wù)所）
