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商品房買賣中的兩大風(fēng)險
         發(fā)布者:admin   發(fā)布時間:2017/2/27   閱讀:1017次 ;分享到:
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 商品房買賣中的兩大風(fēng)險

2017年東莞的樓市勢必將會迎來一個新的開始,面對樓市的前路未卜,無論是已購房者還是計劃置業(yè)者都心懷忐忑,都仍會存在大量的“買房人”。那么在商品房買賣中,開發(fā)商為了賺取更多的商業(yè)利潤,實踐中常常在商品房買賣過程中設(shè)立種種陷阱,使購買方防不慎防,面臨諸多明了或潛在的法律風(fēng)險。今天,我們就來談?wù)勆唐贩抠I賣中最常見的兩大陷阱及建議要點。

一、 一房多賣

出賣人一房多賣是指出賣人以同一房屋為標(biāo)的,先后或同時以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。預(yù)售的商品房通常在預(yù)售合同簽訂后的一至兩年內(nèi)才會交付,而房價是不斷上漲的,出賣人在利益的驅(qū)動下不惜以毀約為代價以獲得更多的利潤,抵押再出售。

風(fēng)險提示:現(xiàn)實中,有些預(yù)售人在預(yù)售前為了解決資金困難往往會將土地使用權(quán)抵押給銀行,而預(yù)售人為了消除購買方的顧慮,順利與購買方簽訂預(yù)售合同,便會隱瞞此前抵押的事實。商品房預(yù)售合同簽訂后,若再出現(xiàn)資金吃緊,有的預(yù)售人便會鋌而走險,將預(yù)售的商品房再抵押,以融通資金。無論是先抵押后預(yù)售還是先預(yù)售后抵押,都給購買方埋下了巨大隱患。很顯然,這對于購買方來說存在很大風(fēng)險并且購買方是不愿承擔(dān)這種風(fēng)險的,因為一旦預(yù)售人不能償還貸款,銀行就有權(quán)將土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)拍賣并優(yōu)先受償。對于購買方而言,購買商品房的目的就會無法實現(xiàn)。

律師建議:購買方作為商品房買賣法律關(guān)系中的重要主體,需要進一步加強法律風(fēng)險防范意識,以更好地維護自身的合法權(quán)益。

首先,在購買商品房時,購買方需要仔細查看出賣人的預(yù)售許可證原件、資質(zhì)證明文件等相關(guān)證件。預(yù)售許可證原件上會載明房屋的權(quán)屬狀況,并可以到房地產(chǎn)行政部門查詢土地、房屋有無抵押情形等。另外,購買方對于出賣人所提供的預(yù)售廣告不能盲目相信,如果情況允許可以對于樓盤及其周圍環(huán)境進行實地調(diào)查。

其次,在簽訂商品房買賣合同的時候,應(yīng)當(dāng)充分了解合同條款內(nèi)容,對于模棱兩可的條款應(yīng)當(dāng)仔細詢問出賣方,充分與其協(xié)商并達成補充協(xié)議; 簽訂商品房買賣之后,購買方在按約定履行合同義務(wù)的同時還應(yīng)當(dāng)積極督促出賣人適時履行義務(wù)。

二、 定金陷阱

在正式簽訂商品房買賣合同之前,出賣人與購買方之間常常會先簽訂認購書,此后認購人需要在約定時間內(nèi)簽訂預(yù)售合同或出售合同,而認購書的內(nèi)容往往只是對商品房預(yù)售的定金條款進行約定。通常情況下定金條款適用定金罰則,即購買方預(yù)先向出賣方給付一定數(shù)額的定金,若購買方不履行約定債務(wù),其無權(quán)要求返還定金,若是出售方不履行債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金,而出賣人恰恰運用了定金罰則為購買方設(shè)置陷阱。

風(fēng)險提示:在實踐中,預(yù)售方在售樓過程中,雖稱只收取定金,到期不交房者承擔(dān)雙倍返還的責(zé)任,但卻不與購房者簽訂任何合同,在收取定金后,只開具收據(jù),并且在收據(jù)上故意注明預(yù)付款。收到定金后,再將同一套房屋以同樣的手段向其他人推銷,最終以最高價位賣出。而其他無法購買同套房屋的購房者,也僅僅是收回房地產(chǎn)公司退回的房款,既得不到房屋,也不能要求房地產(chǎn)公司雙倍返還定金,而這正中了開發(fā)商所設(shè)的定金陷阱。

律師建議:在消費者簽訂商品房認購書時,要警惕開發(fā)商的欺詐行為,購房者就可以從以下幾方面防范:

第一,在簽訂認購書中,不約定定金的數(shù)額,就算要約定定金,也約定盡量少的定金。因為在商品房買賣中,由于商品房的建筑需要的時間長,技術(shù)性強,而且由于市場的不斷變化,所以購房者在簽訂認購書并交納定金以后,有的消費者會反悔或者是出現(xiàn)意外的情況不能與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同,如果不能簽訂商品房買賣合同,那么消費者在簽訂認購書時所交的定金就歸開發(fā)商所有,為了不使消費者受到更大的損失,所以在交納定金時要盡量少交。

第二,在簽訂認購書時,不要在簽訂認購書時就馬上交納認購金,如果交錢認購了,也要在認購書中以書面形式寫明,如果消費者履行了洽談義務(wù)但是仍然放棄購買的,那么開發(fā)商就應(yīng)該將定金或者認購金退還。這樣就防止開發(fā)商將認購金當(dāng)成解約定金為理由收取消費者的費用。認購金是應(yīng)該認定為違約定金,但是只有當(dāng)消費者違反了誠信的洽談義務(wù)為前提的。一般的消費者不明白這點,所以經(jīng)常上當(dāng)受騙。

第三,認購書中約定定金的時候,購房者要防止開發(fā)商在認購書中存在限制性的規(guī)定,例如,開發(fā)商在簽訂認購合同中出現(xiàn),如果在簽訂認購書后不簽訂商品房買賣合同,開發(fā)商就沒收定金;蛘哔彿空咴谝(guī)定時間內(nèi)不交納首付款的就沒收定金。這些限制性條件往往都是開發(fā)商為了騙取消費者定金的一種措施。所以,消費者一定要警惕這些限制性的條件。(來源:廣東莞鵬律師事務(wù)所)

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