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婚前買房,聽(tīng)聽(tīng)律師的四點(diǎn)建議哦!
         發(fā)布者:admin   發(fā)布時(shí)間:2017/2/28   閱讀:1401次 ;分享到:
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 婚前買房,聽(tīng)聽(tīng)律師的四點(diǎn)建議哦!

買房與結(jié)婚,是人生中的兩件大事,一件可能是人生中最大的一比開(kāi)支,另一件代表著進(jìn)入全新的人生階段。而房產(chǎn)和婚姻也有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系,既是婚前博得丈母娘青睞的必備利器,也是離婚時(shí)財(cái)產(chǎn)糾紛的重要對(duì)象,甚至有夫妻因爭(zhēng)奪財(cái)產(chǎn)而反目成仇。

那么,婚前買房有哪些需要朋友們注意的事項(xiàng)呢?

一、戀愛(ài)期間合伙買房:

男女雙方共同出資付首期款,并以兩人名義辦理抵押貸款,實(shí)際只有男方在還貸,后來(lái)雙方分手沒(méi)有結(jié)婚。房屋如何分割?

1、對(duì)內(nèi)關(guān)系,是按份共有,以雙方實(shí)際出資額確定比例份額。

2、對(duì)外關(guān)系,均為房屋共有人,房屋的出租,出售均需兩人同意。

3、一方要取得全部產(chǎn)權(quán)需協(xié)商一致,并及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù),但如有按揭未清,需先還貸解押,再重新辦理抵押貸款,其間還涉及承擔(dān)一系列稅費(fèi),會(huì)耗費(fèi)不少精力和金錢。

注意:戀愛(ài)期間合伙買房要慎重,簽訂出資協(xié)議,保留出資憑證。

二、婚前買房,婚后辦產(chǎn)權(quán)證,房屋是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)?

1、如果購(gòu)房時(shí)無(wú)貸款,不影響一方婚前財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定,婚后房屋也不會(huì)隨著時(shí)間的推移而轉(zhuǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

2、如果購(gòu)房時(shí)有貸款,婚后共同償還,產(chǎn)權(quán)則為按份共有,婚前一方出資部分為婚前財(cái)產(chǎn),婚后共同還貸部分為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

注意:保留好《房屋買賣合同》、《抵押貸款合同》、付款憑證、銀行存取款單據(jù)。

三、父母出資為子女購(gòu)房,特別是一方出資,另一方未出資的情況:

1、贈(zèng)與關(guān)系,如沒(méi)有憑據(jù)證明父母的出資性質(zhì)即視為贈(zèng)與。

2、借貸關(guān)系,子女向父母借錢并打借條,婚后視為夫妻共同債務(wù)。

注意:為防止將來(lái)發(fā)生爭(zhēng)議,父母出資也應(yīng)與子女簽訂簽訂借款協(xié)議,最好辦理公證。

四、婚前一方購(gòu)置的房產(chǎn),婚后再售如何認(rèn)定財(cái)產(chǎn)權(quán)屬?

1、仍然屬于婚前財(cái)產(chǎn),但實(shí)踐中存在離婚時(shí)財(cái)產(chǎn)來(lái)源及區(qū)分問(wèn)題,所以要保留相關(guān)證據(jù)。如:房屋買賣合同,轉(zhuǎn)賬憑證,避免一行多戶頭或多行多戶頭。

2、若再售后又購(gòu)置共同居住的房屋,要保留證明財(cái)產(chǎn)前后變化關(guān)系的證據(jù)(如前后的資金流向),才能獲得法律上的支持。

婚前房產(chǎn),婚后房產(chǎn)證加名,離婚時(shí)房產(chǎn)如何分配?

就房產(chǎn)證是否有必要加名及衍生的相關(guān)問(wèn)題,解答如下:

(一)、問(wèn):目前離婚案件的財(cái)產(chǎn)分割,房產(chǎn)證有另一方名字和沒(méi)有另一方名字,判決有何區(qū)別?有名字的話就一定能分到二分之一房產(chǎn)嗎?

答:有區(qū)別。

1、如果產(chǎn)權(quán)登記有另一方名字,另一方對(duì)房產(chǎn)就有產(chǎn)權(quán)份額。但有名字分割時(shí)并不一定就是二分之一。關(guān)于分割,有協(xié)議的從協(xié)議,沒(méi)有協(xié)議的,還需要綜合考慮各方對(duì)房產(chǎn)的貢獻(xiàn)等因素。

2、如果是婚前購(gòu)房且沒(méi)有共同還貸部分,那么離婚時(shí),如果房產(chǎn)證只有一方名字,那么房產(chǎn)就屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),歸產(chǎn)權(quán)方所有。如果房產(chǎn)證上加了另一方名字,那么房產(chǎn)就屬于雙方共同財(cái)產(chǎn),協(xié)議分割,協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割。

3、如果是婚前購(gòu)房但存在共同還貸,但房產(chǎn)證只有一方名字時(shí),根據(jù)婚姻法新司法解釋相關(guān)規(guī)定,雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分,離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償;如果房產(chǎn)證上加了另一方名字,那么房產(chǎn)就屬于雙方共同財(cái)產(chǎn),協(xié)議分割,協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割。

4、如果有貸款未還清,還要區(qū)別該房產(chǎn)本身屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行確定。如果屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn),則未還貸部分作為夫妻共同債務(wù)進(jìn)行處理。如果屬于一方婚前購(gòu)買、婚內(nèi)還貸的,則未還清的貸款作為該產(chǎn)權(quán)人個(gè)人債務(wù)繼續(xù)償還,已經(jīng)償還的部分及其增值作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

5、對(duì)于房產(chǎn)增值部分的補(bǔ)償,可以根據(jù)房屋購(gòu)置資金的來(lái)源及其在全部房?jī)r(jià)款中所占的比例來(lái)考量其分割原則。

1)一方婚前購(gòu)房時(shí)交納的首付款以及其個(gè)人償還的貸款部分,該部分系不動(dòng)產(chǎn)的自然增值,并非投資收益,不應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

2)雙方婚后共同還貸部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),其對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)增值也應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。房屋所有權(quán)人不僅應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償另一方夫妻共同還貸部分的一半,還應(yīng)該補(bǔ)償共同還貸部分對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)增值。

3)尚未償還的貸款部分,未歸還的貸款是房屋所有權(quán)人的個(gè)人債權(quán),其對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)增值也應(yīng)當(dāng)屬于房屋所有權(quán)人所有,另一方無(wú)權(quán)要求分割其對(duì)應(yīng)的增值部分。

舉例來(lái)說(shuō),假如夫妻婚前購(gòu)房總價(jià)值200萬(wàn)元,首付50萬(wàn)元,按揭150萬(wàn)元;楹髷(shù)年,按揭還本30萬(wàn)元、付息50萬(wàn)元,房屋總值升至400萬(wàn)元。那么,離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)這樣分割:產(chǎn)權(quán)歸產(chǎn)權(quán)登記的一方,未還的120萬(wàn)元貸款作為產(chǎn)權(quán)人的個(gè)人債務(wù)繼續(xù)歸還。屬于共同財(cái)產(chǎn)的部分包括:婚后共同還貸支付的款項(xiàng)包括已還的30萬(wàn)元本金和50萬(wàn)元利息,以及相對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)增值部分30/200×400-30=30萬(wàn)元,而未登記的一方原則上將取得30+50+30=110萬(wàn)元中的一半即55萬(wàn)元。

在婚姻法新司法解釋出臺(tái)前,同樣是這套200萬(wàn)元的房子,在相同情況下,未登記一方只能獲得婚后共同還貸支付的款項(xiàng)包括已還的30萬(wàn)元本金和50萬(wàn)元利息的一半即40萬(wàn)元。也就是說(shuō),根據(jù)婚姻法新的司法解釋,實(shí)際上未登記的另一方能多得15萬(wàn)元。

(二)問(wèn):假設(shè)婚前房產(chǎn)證上只有夫妻一方名字,那么另一方名字婚前加上和婚后加上的法律效力一樣嗎?在離婚判決時(shí)會(huì)產(chǎn)生影響嗎?

答:產(chǎn)權(quán)證上加名字性質(zhì)上屬于一方對(duì)另一方的贈(zèng)予,因此,婚前或婚后加從法律效力上來(lái)說(shuō)并無(wú)區(qū)別。

(三)問(wèn):如果離婚時(shí),房產(chǎn)還有貸款沒(méi)有還清,那么又分幾種情況?分別可能如何判決?

答:如果有貸款未還清,還要區(qū)別該房產(chǎn)本身屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行確定。如果屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn),則未還貸部分作為夫妻共同債務(wù)進(jìn)行處理。如果屬于一方婚前購(gòu)買、婚內(nèi)還貸的,則未還清的貸款作為該產(chǎn)權(quán)人個(gè)人債務(wù)繼續(xù)償還,已經(jīng)償還的部分及其增值作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

(四)問(wèn):婚前財(cái)產(chǎn)公證、房產(chǎn)證加名字哪個(gè)效力更大,或者說(shuō)更加優(yōu)先?有沒(méi)有必要“雙管齊下”?

答:無(wú)論哪種方式,房屋產(chǎn)權(quán)均應(yīng)以最后產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。因此,婚前財(cái)產(chǎn)公證或者房產(chǎn)證加名字時(shí)最好各方能簽署協(xié)議,對(duì)于產(chǎn)權(quán)份額及分割方式等進(jìn)行明確,避免矛盾。(來(lái)源:法務(wù)之家)

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