婚前買房，聽(tīng)聽(tīng)律師的四點(diǎn)建議哦！
買房與結(jié)婚，是人生中的兩件大事，一件可能是人生中最大的一比開(kāi)支，另一件代表著進(jìn)入全新的人生階段。而房產(chǎn)和婚姻也有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，既是婚前博得丈母娘青睞的必備利器，也是離婚時(shí)財(cái)產(chǎn)糾紛的重要對(duì)象，甚至有夫妻因爭(zhēng)奪財(cái)產(chǎn)而反目成仇。
那么，婚前買房有哪些需要朋友們注意的事項(xiàng)呢？
一、戀愛(ài)期間合伙買房：
男女雙方共同出資付首期款，并以兩人名義辦理抵押貸款，實(shí)際只有男方在還貸，后來(lái)雙方分手沒(méi)有結(jié)婚。房屋如何分割？
1、對(duì)內(nèi)關(guān)系，是按份共有，以雙方實(shí)際出資額確定比例份額。
2、對(duì)外關(guān)系，均為房屋共有人，房屋的出租，出售均需兩人同意。
3、一方要取得全部產(chǎn)權(quán)需協(xié)商一致，并及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)，但如有按揭未清，需先還貸解押，再重新辦理抵押貸款，其間還涉及承擔(dān)一系列稅費(fèi)，會(huì)耗費(fèi)不少精力和金錢。
注意：戀愛(ài)期間合伙買房要慎重，簽訂出資協(xié)議，保留出資憑證。
二、婚前買房，婚后辦產(chǎn)權(quán)證，房屋是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)？
1、如果購(gòu)房時(shí)無(wú)貸款，不影響一方婚前財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定，婚后房屋也不會(huì)隨著時(shí)間的推移而轉(zhuǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
2、如果購(gòu)房時(shí)有貸款，婚后共同償還，產(chǎn)權(quán)則為按份共有，婚前一方出資部分為婚前財(cái)產(chǎn)，婚后共同還貸部分為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
注意：保留好《房屋買賣合同》、《抵押貸款合同》、付款憑證、銀行存取款單據(jù)。
三、父母出資為子女購(gòu)房，特別是一方出資，另一方未出資的情況：
1、贈(zèng)與關(guān)系，如沒(méi)有憑據(jù)證明父母的出資性質(zhì)即視為贈(zèng)與。
2、借貸關(guān)系，子女向父母借錢并打借條，婚后視為夫妻共同債務(wù)。
注意：為防止將來(lái)發(fā)生爭(zhēng)議，父母出資也應(yīng)與子女簽訂簽訂借款協(xié)議，最好辦理公證。
四、婚前一方購(gòu)置的房產(chǎn)，婚后再售如何認(rèn)定財(cái)產(chǎn)權(quán)屬？
1、仍然屬于婚前財(cái)產(chǎn)，但實(shí)踐中存在離婚時(shí)財(cái)產(chǎn)來(lái)源及區(qū)分問(wèn)題，所以要保留相關(guān)證據(jù)。如：房屋買賣合同，轉(zhuǎn)賬憑證，避免一行多戶頭或多行多戶頭。
2、若再售后又購(gòu)置共同居住的房屋，要保留證明財(cái)產(chǎn)前后變化關(guān)系的證據(jù)（如前后的資金流向），才能獲得法律上的支持。
婚前房產(chǎn)，婚后房產(chǎn)證加名，離婚時(shí)房產(chǎn)如何分配？
就房產(chǎn)證是否有必要加名及衍生的相關(guān)問(wèn)題，解答如下：
（一）、問(wèn)：目前離婚案件的財(cái)產(chǎn)分割，房產(chǎn)證有另一方名字和沒(méi)有另一方名字，判決有何區(qū)別？有名字的話就一定能分到二分之一房產(chǎn)嗎？
答：有區(qū)別。
1、如果產(chǎn)權(quán)登記有另一方名字，另一方對(duì)房產(chǎn)就有產(chǎn)權(quán)份額。但有名字分割時(shí)并不一定就是二分之一。關(guān)于分割，有協(xié)議的從協(xié)議，沒(méi)有協(xié)議的，還需要綜合考慮各方對(duì)房產(chǎn)的貢獻(xiàn)等因素。
2、如果是婚前購(gòu)房且沒(méi)有共同還貸部分，那么離婚時(shí)，如果房產(chǎn)證只有一方名字，那么房產(chǎn)就屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，歸產(chǎn)權(quán)方所有。如果房產(chǎn)證上加了另一方名字，那么房產(chǎn)就屬于雙方共同財(cái)產(chǎn)，協(xié)議分割，協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割。
3、如果是婚前購(gòu)房但存在共同還貸，但房產(chǎn)證只有一方名字時(shí)，根據(jù)婚姻法新司法解釋相關(guān)規(guī)定，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償；如果房產(chǎn)證上加了另一方名字，那么房產(chǎn)就屬于雙方共同財(cái)產(chǎn)，協(xié)議分割，協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割。
4、如果有貸款未還清，還要區(qū)別該房產(chǎn)本身屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行確定。如果屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，則未還貸部分作為夫妻共同債務(wù)進(jìn)行處理。如果屬于一方婚前購(gòu)買、婚內(nèi)還貸的，則未還清的貸款作為該產(chǎn)權(quán)人個(gè)人債務(wù)繼續(xù)償還，已經(jīng)償還的部分及其增值作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。
5、對(duì)于房產(chǎn)增值部分的補(bǔ)償，可以根據(jù)房屋購(gòu)置資金的來(lái)源及其在全部房?jī)r(jià)款中所占的比例來(lái)考量其分割原則。
（1）一方婚前購(gòu)房時(shí)交納的首付款以及其個(gè)人償還的貸款部分，該部分系不動(dòng)產(chǎn)的自然增值，并非投資收益，不應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。
（2）雙方婚后共同還貸部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)增值也應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。房屋所有權(quán)人不僅應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償另一方夫妻共同還貸部分的一半，還應(yīng)該補(bǔ)償共同還貸部分對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)增值。
（3）尚未償還的貸款部分，未歸還的貸款是房屋所有權(quán)人的個(gè)人債權(quán)，其對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)增值也應(yīng)當(dāng)屬于房屋所有權(quán)人所有，另一方無(wú)權(quán)要求分割其對(duì)應(yīng)的增值部分。
舉例來(lái)說(shuō)，假如夫妻婚前購(gòu)房總價(jià)值200萬(wàn)元，首付50萬(wàn)元，按揭150萬(wàn)元�；楹髷�(shù)年，按揭還本30萬(wàn)元、付息50萬(wàn)元，房屋總值升至400萬(wàn)元。那么，離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)這樣分割：產(chǎn)權(quán)歸產(chǎn)權(quán)登記的一方，未還的120萬(wàn)元貸款作為產(chǎn)權(quán)人的個(gè)人債務(wù)繼續(xù)歸還。屬于共同財(cái)產(chǎn)的部分包括：婚后共同還貸支付的款項(xiàng)包括已還的30萬(wàn)元本金和50萬(wàn)元利息，以及相對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)增值部分30/200×400-30=30萬(wàn)元，而未登記的一方原則上將取得30+50+30=110萬(wàn)元中的一半即55萬(wàn)元。
在婚姻法新司法解釋出臺(tái)前，同樣是這套200萬(wàn)元的房子，在相同情況下，未登記一方只能獲得婚后共同還貸支付的款項(xiàng)包括已還的30萬(wàn)元本金和50萬(wàn)元利息的一半即40萬(wàn)元。也就是說(shuō)，根據(jù)婚姻法新的司法解釋，實(shí)際上未登記的另一方能多得15萬(wàn)元。
（二）問(wèn)：假設(shè)婚前房產(chǎn)證上只有夫妻一方名字，那么另一方名字婚前加上和婚后加上的法律效力一樣嗎？在離婚判決時(shí)會(huì)產(chǎn)生影響嗎？
答：產(chǎn)權(quán)證上加名字性質(zhì)上屬于一方對(duì)另一方的贈(zèng)予，因此，婚前或婚后加從法律效力上來(lái)說(shuō)并無(wú)區(qū)別。
（三）問(wèn)：如果離婚時(shí)，房產(chǎn)還有貸款沒(méi)有還清，那么又分幾種情況？分別可能如何判決？
答：如果有貸款未還清，還要區(qū)別該房產(chǎn)本身屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行確定。如果屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，則未還貸部分作為夫妻共同債務(wù)進(jìn)行處理。如果屬于一方婚前購(gòu)買、婚內(nèi)還貸的，則未還清的貸款作為該產(chǎn)權(quán)人個(gè)人債務(wù)繼續(xù)償還，已經(jīng)償還的部分及其增值作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。
（四）問(wèn)：婚前財(cái)產(chǎn)公證、房產(chǎn)證加名字哪個(gè)效力更大，或者說(shuō)更加優(yōu)先？有沒(méi)有必要“雙管齊下”？
答：無(wú)論哪種方式，房屋產(chǎn)權(quán)均應(yīng)以最后產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。因此，婚前財(cái)產(chǎn)公證或者房產(chǎn)證加名字時(shí)最好各方能簽署協(xié)議，對(duì)于產(chǎn)權(quán)份額及分割方式等進(jìn)行明確，避免矛盾。（來(lái)源：法務(wù)之家）
