二手房買賣糾紛多涉及房產(chǎn)中介 購(gòu)房者需盡早聘請(qǐng)律師防風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在買賣雙方交易中,為了追求動(dòng)輒幾萬、幾十萬的中介費(fèi),而背棄居間義務(wù)和誠(chéng)信原則、規(guī)避甚至違反法律規(guī)定的行為時(shí)有發(fā)生。
糾紛中,房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)正越來越多地扮演著“當(dāng)事人”的角色。據(jù)北京市第一中級(jí)人民法院統(tǒng)計(jì),該院三年多共審結(jié)二手房屋買賣合同糾紛2374件,其中一方當(dāng)事人為中介機(jī)構(gòu)的案件達(dá)2065件,約占全部二手房屋合同糾紛總數(shù)的87%。
600萬購(gòu)學(xué)區(qū)房卻“指標(biāo)已用”
作為北京二手房交易中的寵兒,由于房源稀缺,近年來學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格扶搖直上,甚至達(dá)到10萬元/平方米。在巨額利潤(rùn)的刺激下,某些中介公司明知房屋存在可能影響交易達(dá)成的因素,卻不履行居間義務(wù),故意怠于告知。
2012年9月,趙明將已購(gòu)買十年的商品房委托某知名中介公司掛牌銷售,并聲稱是市重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房。該中介公司將房屋信息制成廣告牌對(duì)外張貼,內(nèi)容為:“某小區(qū),130平米南房,學(xué)區(qū)房,欲購(gòu)從速,售價(jià)610萬”。
王燕看到后,決定通過該中介公司購(gòu)買二手房,并向中介公司明確要求必須為市重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房。中介公司最終促成雙方交易,并收取王燕20萬余元傭金。雙方在合同中明確約定,購(gòu)房目的是“為孩子上學(xué),購(gòu)買學(xué)區(qū)房”。
然而,剛交完首付款不久,王燕就了解到,該重點(diǎn)小學(xué)對(duì)“學(xué)區(qū)房”另有限定性要求:在該房屋內(nèi)以前沒有人用過上學(xué)指標(biāo)。而王燕所購(gòu)房屋之前已使用過上學(xué)指標(biāo),也就是說,其購(gòu)買的房屋已經(jīng)無法達(dá)到孩子上學(xué)的目的。
于是,王燕決定不再履行付款義務(wù),并將趙明和中介公司共同訴至法院,要求解除房屋買賣合同,退還已付房款,退還居間服務(wù)費(fèi),賠償損失。
對(duì)此,該中介公司答辯稱,交易房屋是否是學(xué)區(qū)房,自己沒有能力審查,不存在任何過錯(cuò),不同意退還中介服務(wù)費(fèi)。另外,房屋的確是學(xué)區(qū)房,因?yàn)閷W(xué)校政策導(dǎo)致王燕孩子不能入學(xué),不是自己能夠控制的。
最終法院認(rèn)為,在本案中,賣方存在隱瞞房屋關(guān)鍵信息——是否是學(xué)區(qū)房的故意。中介公司門店長(zhǎng)駐小區(qū)附近,對(duì)學(xué)區(qū)房的政策顯然是應(yīng)知的,也是完全有能力調(diào)查清楚的。中介公司不盡調(diào)查義務(wù),放任結(jié)果的發(fā)生,而且將學(xué)區(qū)房的承諾放進(jìn)廣告,導(dǎo)致買方做出了錯(cuò)誤的決策。因此,中介公司應(yīng)當(dāng)退還中介費(fèi)。
協(xié)助虛構(gòu)納稅證明逃避限購(gòu)
北京住房限購(gòu)政策出臺(tái)后,由于戶籍、納稅及社保年限等購(gòu)房條件的限制,二手房交易量受到較大影響。據(jù)了解,為了謀取利益,個(gè)別中介機(jī)構(gòu)不惜協(xié)助不符合購(gòu)房條件的買受人,虛構(gòu)在京納稅或社保繳費(fèi)符合規(guī)定年限的證明,以逃避限購(gòu)政策的規(guī)制。
2012年8月,李巖與張彤在某中介公司的居間服務(wù)下簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》。張彤為外地戶口,一直在北京工作,但是納稅記錄不連續(xù)。在這種情況下,該中介公司既未對(duì)買房人的購(gòu)買資格進(jìn)行調(diào)查,也未告知賣房人相關(guān)政策要求,便一口承諾能夠幫買房人“辦好此事”。
根據(jù)合同約定,張彤向李巖支付了含定金在內(nèi)的首付款160萬元,李巖亦向張彤交付了房屋。后因張彤納稅記錄不連續(xù)未能通過買房資格核驗(yàn),賣房人李巖起訴要求解除合同,對(duì)方向自己賠償損失。而張彤則要求中介公司返還中介服務(wù)費(fèi),賠償損失。
未盡審查義務(wù)致交易無效
二手房的法律性質(zhì)復(fù)雜多樣,除普通商品房外,法律對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房屋等特殊性質(zhì)房屋的交易有特別規(guī)定。現(xiàn)實(shí)中,部分中介公司審查不嚴(yán),或明知不可為而為之,也引發(fā)了大量糾紛。
2011年5月,購(gòu)房人肖麗與售房人郭強(qiáng)以及某中介公司三方簽訂了房屋買賣合同,約定郭強(qiáng)以180萬元的價(jià)格,將其所有的位于北京市海淀區(qū)某小區(qū)一套房屋賣給肖麗。此后,肖麗向郭強(qiáng)支付首付款69萬元,向中介公司支付居間代理費(fèi)4.8萬元。
在合同的房屋性質(zhì)一欄,中介公司填寫確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋為已購(gòu)公有住房。在“是否為央產(chǎn)房”的調(diào)查表上劃了“×”。
然而,當(dāng)買賣雙方在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí),卻被有關(guān)房屋管理部門告知訴爭(zhēng)房屋系央產(chǎn)房,需要賣方及其配偶單位辦理相關(guān)手續(xù)后,方可上市交易。此后,郭強(qiáng)雖積極配合咨詢房屋上市所需辦理的相關(guān)手續(xù),但始終未辦理完備房屋上市交易的必要手續(xù)。肖麗隨后將郭強(qiáng)及中介公司訴至法院,要求退還購(gòu)房款項(xiàng)并賠償相應(yīng)損失。
法院認(rèn)為,本案中,中介公司對(duì)于央產(chǎn)房是否能夠上市未盡審核義務(wù)就倉(cāng)促促成交易,甚至連房屋性質(zhì)都未詢問賣房人,應(yīng)該說在居間行為中未盡調(diào)查和告知的義務(wù),存在居間中的失職行為,最終因?yàn)榉课萁灰琢鳟a(chǎn)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,本案中判決其返還居間費(fèi)。(文中所有人物均為化名)
法院認(rèn)為,買房人購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋具有政策性障礙,中介公司除了調(diào)查買方購(gòu)房資格外,還應(yīng)當(dāng)在居間服務(wù)中對(duì)買賣雙方進(jìn)行政策解釋,對(duì)于明知無法促成買房的交易,應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)信原則,即時(shí)叫停。中介公司明知交易有政策障礙,還促成交易,甚至向買方承諾可以規(guī)避政策,屬于嚴(yán)重失職,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)退還居間費(fèi)、賠償損失的責(zé)任。
