法官說法：沒有書面協(xié)議的房屋買賣合同關(guān)系的成立認(rèn)定
【案情簡介】
伍某君與伍某名系姐弟關(guān)系。2004年伍某名從開發(fā)商處購買訟爭房屋，付款方式為按揭貸款。截止2007年8月，伍某名共實(shí)際支付房屋首付款、各項(xiàng)稅費(fèi)以及按揭貸款共計(jì) 138 254.77元。2007年6月，伍某名將訟爭房屋交付伍某君，伍某君于2007年11月裝修完畢并入住，伍某名曾與其他親友一同到場朝賀。2007年9月至2010年7月期間，伍某君分三次支付伍某名共計(jì)14萬元。2007年9月至2015年3月期間，伍某君通過伍某名的存折支付房屋按揭貸款共計(jì)108 794.56元。2015年2月，伍某名一次性提前歸還了剩余按揭貸款，并于2015年3月辦理了抵押注銷手續(xù)，領(lǐng)取了房地產(chǎn)權(quán)證原件。后伍某名要求伍某君一家搬離上述房屋或者以當(dāng)時(shí)市場價(jià)購買，伍某君遂起訴來院，要求確認(rèn)雙方于2007年6月對上述房屋的買賣關(guān)系成立。
【觀點(diǎn)分歧】
這是一件發(fā)生家庭成員之間的房屋買賣合同糾紛案件，就主體關(guān)系而言具有一定的特殊性，并且因?yàn)殡p方并未簽訂任何書面協(xié)議，導(dǎo)致在案件審理過程中，關(guān)于伍某君的訴訟請求能否得到支持存在兩種截然不同的觀點(diǎn)：
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雙方雖是姐弟，但根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第41條和《合同法》第10條規(guī)定，房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，但實(shí)際上雙方?jīng)]有簽訂書面協(xié)議，沒有就相關(guān)買賣條款進(jìn)行約定，也不具備房屋坐落、價(jià)款、履行期限和方式等基本內(nèi)容，因此即使雙方可能存在買賣關(guān)系，但因其行為不規(guī)范，在形式上缺乏買賣合同的成立要件，因此應(yīng)當(dāng)駁回伍某君的訴訟請求。
另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，從查明的事實(shí)來看，房屋是伍某名交付給伍某君的，伍某君也有支付房款和裝修的行為，并且裝修完工后伍某名也曾去過現(xiàn)場，并未提出過異議，根據(jù)生活常識(shí)、交易習(xí)慣和常人邏輯，伍某名辯稱的支付款項(xiàng)系借款和租金的說法是站不住腳的，所以雙方不可能是租賃關(guān)系，并且，從合同法第62條的規(guī)定可以看出，價(jià)格條款并非合同的必備條款，可以通過該規(guī)定進(jìn)行確定，因此，在伍某君已履行了支付大部分房款的義務(wù)，伍某名也已接受并交房的情況下，雙方的買賣合同關(guān)系在當(dāng)時(shí)應(yīng)視為已經(jīng)達(dá)成了合意。
【法官說法】
筆者同意第二種觀點(diǎn)，合同成立的根本標(biāo)志是雙方意思表示一致，而房屋買賣履行過程中最重要的標(biāo)志行為就是買方的付款和賣方的交房。從本案查明的事實(shí)來看，雙方已就訟爭房屋的買賣達(dá)成了合意。理由如下：
一、關(guān)于伍某君向伍某名支付的款項(xiàng)性質(zhì)是購房款還是借款和租金的問題。
本案中，伍某君已經(jīng)通過支付首付款和每月還按揭款的方式支付了大部分的房屋款項(xiàng)，伍某名也已將房屋交付伍某君裝修入住，并且在證據(jù)審查的過程中，承辦人還發(fā)現(xiàn)存在伍某名將自己的按揭還款存折交伍某君保管、伍某君裝修入住后伍某名到現(xiàn)場參加聚會(huì)的事實(shí)，這些細(xì)節(jié)進(jìn)一步佐證了伍某君支付的14萬元系向伍某名支付的購房款具有高度蓋然性。至于伍某名辯稱伍某君支付的款項(xiàng)系借款和租金的問題，因伍某名并未舉示雙方曾簽訂過房屋租賃合同，也無借款借據(jù)，同時(shí)，伍某君每月歸還的按揭款，雖系通過伍某名的存折以伍某名的名義歸還的，但其數(shù)額根據(jù)生活常識(shí)都知曉是會(huì)存在差異和變動(dòng)的，根據(jù)交易習(xí)慣也知道不可能以代還按揭款的方式來支付租金，因此，根據(jù)舉證責(zé)任的分配和常情常理，伍某名的上述說法是不能成立的。
二、關(guān)于伍某君與伍某名之間就訟爭房屋是存在買賣關(guān)系還是租賃關(guān)系的問題。
《中華人民共和國合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。”第六十一條規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。”第六十二條規(guī)定：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：……（二）價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場價(jià)格履行；……（四）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。”本案中，伍某君與伍某名雙方就訟爭房屋雖未訂立書面合同，但根據(jù)查明的事實(shí)，伍某君已向伍某名實(shí)際支付購房款共計(jì)248 794.56元，已履行了支付大部分購房款的主要義務(wù)，伍某名也已接受，并且已將訟爭房屋鑰匙交予伍某君，伍某君裝修后居住至今，伍某名對此也是明知的，房屋價(jià)款和履行方式亦可以通過上述法律規(guī)定進(jìn)行確定，故從實(shí)際履行情況來看，伍某君與伍某名雙方就訟爭房屋已經(jīng)達(dá)成了買賣的合意。因2007年6月伍某名將訟爭房屋鑰匙交予伍某君，伍某君即接收房屋進(jìn)行裝修，因此，筆者認(rèn)為伍某君與伍某名雙方于2007年6月關(guān)于訟爭房屋的買賣合同關(guān)系成立。
綜上，伍某君與伍某名之間的家庭糾紛引發(fā)了這場長達(dá)兩年的“爭房大戰(zhàn)”，但在基礎(chǔ)法律關(guān)系的確認(rèn)上，既需要我們根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定去判斷，也需要我們運(yùn)用常情常理去分析，最終才能撥開迷霧，發(fā)現(xiàn)本真。
（撰稿人：重慶市渝中區(qū)人民法院民三庭法官 羅靜）
