供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫（2017-126）
合同簽訂后買受人被限購喪失購房資格，出賣人訴請(qǐng)繼續(xù)履行獲法院支持
---申某、尹某與冷某房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關(guān)鍵詞】
房屋買賣合同 解除 繼續(xù)履行 違約金 限購政策
【要點(diǎn)提示】
由于限購政策的出臺(tái)，使簽約時(shí)的客觀情況發(fā)生了根本變化，成為合同履行的障礙，屬于“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”，買受人基于此要求解除合同的，不應(yīng)認(rèn)定為違約行為。
【當(dāng)事人信息】
原告、出賣人：申某、尹某
被告、買受人：冷某
【案情簡(jiǎn)介】
2010年4月12日，申某、尹某與冷某（非本市戶籍）簽訂《房屋買賣合同》，約定：冷某購買涉訴房屋，房屋成交總價(jià)209萬元，付款方式為申某、尹某交鑰匙當(dāng)日冷某需支付部分首付款164萬元，剩余房款于產(chǎn)權(quán)過戶日支付；在產(chǎn)權(quán)證下發(fā)之后十五日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
簽訂合同當(dāng)日，冷某向申某、尹某支付5萬元定金。2010年4月26日，冷某向申某、尹某支付164萬元購房款及地下室房款1萬元，申某將房屋鑰匙交給冷某。2011年2月15日，北京市人民政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，要求：“自本通知發(fā)布次日起，持有本市有效暫住證在本市沒有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。”
2011年4月，冷某起訴至法院，以涉訴房屋的買賣尚未辦理網(wǎng)簽，自己不符合限購政策要求的購房條件，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，為維護(hù)自己合法權(quán)益為由，要求解除與申某、尹某簽訂的《房屋買賣合同》并返還購房款169萬元及地下室房款1萬元。法院于2011年10月28日出具民事判決，判決駁回了冷某的全部訴訟請(qǐng)求，該判決已生效。
涉訴房屋所有權(quán)已于2011年7月29日登記至申某名下。2011年11月4日，涉訴房屋所有權(quán)證下發(fā)，申某、尹某通知中介公司，并要求中介公司通知冷某配合辦理房屋過戶手續(xù)，冷某沒有配合。后來申某、尹某多次和冷某溝通要求依法辦理過戶手續(xù)，但是冷某一直拒絕辦理。
2014年8月，申某、尹某提起本案訴訟，請(qǐng)求：1.冷某繼續(xù)履行雙方簽訂的《房屋買賣合同》，協(xié)助辦理過戶手續(xù)；2.冷某支付違約金（自2011年11月19日至實(shí)際辦理過戶之日，每日按總房款萬分之三計(jì)算）。
【法院判決】
一審判決：
1.冷某繼續(xù)履行與申某、尹某于二〇一〇年四月十二日簽訂的《房屋買賣合同》，冷某于判決生效后十日內(nèi)協(xié)助申某、尹某辦理涉案房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)至冷某名下，冷某于判決生效后十日內(nèi)給付申某、尹某房款四十萬元；
2.駁回申某、尹某的其他訴訟請(qǐng)求。
二審判決：
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、買受人被限購，法院為何仍判決《房屋買賣合同》繼續(xù)履行？
首先，雙方就涉訴房屋簽訂的《房屋買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故合同有效，雙方應(yīng)依約履行。
其次，冷某與申某、尹某之間的交易關(guān)系發(fā)生在限購政策出臺(tái)之前，且冷某已經(jīng)支付了大部分的房款，申某、尹某也已經(jīng)將房屋交付給冷某，冷某亦已實(shí)際入住，現(xiàn)申某、尹某已經(jīng)取得涉訴房屋所有權(quán)證，雙方繼續(xù)履行合同的條件已經(jīng)具備，故雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同，對(duì)申某、尹某要求冷某繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理過戶手續(xù)的請(qǐng)求，法院予以支持。
二、法院為何未認(rèn)定買受人起訴要求解除合同的行為系違約？
首先，申某、尹某與冷某簽訂合同后，在約定的辦理房屋所有權(quán)
變更登記日期前，北京市根據(jù)國(guó)務(wù)院要求出臺(tái)限購政策對(duì)房地產(chǎn)交易進(jìn)行調(diào)控。根據(jù)限購政策，冷某當(dāng)時(shí)并不具備在本市購買房屋的資格，申某、尹某與冷某所簽訂的合同能否繼續(xù)履行處于不確定狀態(tài)。
其次，冷某為維護(hù)自己合法權(quán)益，以自己不符合限購政策要求
的購房條件，合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由，起訴要求解除與申某、尹某簽訂的《房屋買賣合同》并返還購房款，屬于限購政策出臺(tái)后采取的必要減損措施。法院經(jīng)審理，確認(rèn)冷某無購房資格并不當(dāng)然導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)和合同解除，駁回了冷某的訴訟請(qǐng)求。限購政策的實(shí)施屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人但可能影響合同繼續(xù)履行的因素，冷某在支付大部分房款后，基于限購政策可能導(dǎo)致房屋無法辦理過戶的考慮暫未支付剩余購房款的行為以及進(jìn)行訴訟的行為，系在限購政策實(shí)施后的合理應(yīng)對(duì)，不應(yīng)認(rèn)定為違約行為。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第八條 依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
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