供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫（2017-129）
妻子不在場、事后不同意，丈夫代簽房屋買賣合同解除被判違約賠償35萬元！
——應(yīng)某、譚某與北京某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
合同解除 購房資質(zhì) 無權(quán)處分 配偶同意出售聲明 房屋市場價(jià)值 評估報(bào)告 違約責(zé)任 過錯(cuò)程度
【要點(diǎn)提示】
夫妻一方出售房屋時(shí)擅自代不在場另一方簽訂書面授權(quán)聲明，事后合同因該方不同意致不能繼續(xù)履行而解除，法院對相應(yīng)損失賠償一般會綜合考慮買受人的實(shí)際損失、雙方的過錯(cuò)程度、合同的相關(guān)約定、合同已經(jīng)履行的狀況等因素，酌情確認(rèn)出賣人應(yīng)承擔(dān)的損失賠償數(shù)額。
【當(dāng)事人信息】
原告：譚某（買受人、上訴人）
被告：應(yīng)某（出賣人、上訴人）
【案情簡介】
2016年1月1日，譚某與應(yīng)某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》（以下簡稱房屋買賣合同），約定應(yīng)某將案涉房屋出售給譚某，雙方約定的價(jià)款為3 300 000元，簽約當(dāng)日，譚某向應(yīng)某支付定金200 000元。某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為雙方提供居間服務(wù)，譚某向某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付居間服務(wù)費(fèi)16 500元及綜合保障服務(wù)費(fèi)6600元。合同簽訂后，雙方的合同僅履行至定金的支付和收取，之后的步驟因雙方發(fā)生爭議并未實(shí)際履行。2016年3月30日，應(yīng)某向譚某退還了定金200 000元。2016年5月7日，譚某與北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，譚某購買了另一其他房屋。事后雙方經(jīng)多次協(xié)商、溝通，均未果。
譚某訴至法院，請求：1.判令解除譚某和應(yīng)某之間的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》及《補(bǔ)充協(xié)議》；2.應(yīng)某向譚某支付違約金1 300 000元；3.應(yīng)某向譚某支付居間服務(wù)費(fèi)16 500元；4.應(yīng)某向譚某支付綜合保障服務(wù)費(fèi)6600元；5.應(yīng)某支付譚某定金200 000元的利息，自2016年1月1日起至其實(shí)際給付之日止。
【法院判決】
一審：1.譚某與應(yīng)某于2016年1月1日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》于2016年3月30日解除；2.應(yīng)某支付譚某違約金350 000元；3.駁回譚某的其他訴訟請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、本案法院如何認(rèn)定雙方房屋買賣合同的解除時(shí)間？
法院認(rèn)為，房屋買賣合同在無法繼續(xù)履行的情況下，雙方曾就合同解除事宜進(jìn)行商談，譚某雖未在《解約協(xié)議》上簽字，雙方并未就合同解除一事達(dá)成書面協(xié)議，但譚某在訴訟中對相關(guān)錄音整理資料的質(zhì)證意見亦顯示：其同意解除房屋買賣合同，但因不同意解約協(xié)議具體條款內(nèi)容而未在該協(xié)議上簽字。上述譚某的兩重意思表示并不矛盾，且體現(xiàn)于譚某收取應(yīng)某退還的定金及給應(yīng)某發(fā)送的《通知書》措辭之中，譚某認(rèn)可雙方的房屋買賣合同已經(jīng)解除，只是對后續(xù)的賠償事宜未能達(dá)成一致意見。故法院認(rèn)為涉案房屋買賣合同已于2016年3月30日協(xié)商解除，同時(shí)因譚某沒有在《解約協(xié)議》上簽字，解約協(xié)議對譚某沒有約束力。
至于譚某主張其向應(yīng)某發(fā)出《通知書》，目的是通知應(yīng)某繼續(xù)協(xié)商房屋買賣合同的解除及相關(guān)違約賠償責(zé)任、因應(yīng)某否認(rèn)收到該《通知書》，房屋買賣合同直至一審法院開庭時(shí)未能解除，認(rèn)為法院應(yīng)依法解除該合同。譚某的該項(xiàng)上訴請求與其在合同履行過程中的意思表示及其在案件審理中的質(zhì)證意見不一致，法院不予采信。
二、房屋買賣合同履行過程中因未取得夫妻一方授權(quán)致合同不能繼續(xù)履行而解除后，相應(yīng)損失該如何賠償？
關(guān)于應(yīng)某所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，法院裁判時(shí)參考了如下因素：
1.案涉房屋買賣合同無法繼續(xù)履行的原因。在簽訂合同時(shí)，譚某即委托某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代為其辦理購房資質(zhì)的審核手續(xù)，在合同履行過程中，譚某的購房資質(zhì)通過審核。譚某在簽約時(shí)是否具備購房資格，不構(gòu)成房屋買賣合同無法繼續(xù)履行的原因。應(yīng)某作為房屋的出賣方，明知自己未獲得配偶的同意，代替其配偶在《配偶同意出售聲明》上簽字并與譚某簽訂房屋買賣合同的行為，是構(gòu)成涉案合同無法繼續(xù)履行的根本性原因。
2. 譚某的實(shí)際損失。其于2016年3月30日便收回了定金，亦明知應(yīng)某不再履行合同，則其可以在2016年3月30日之后另尋房源，其堅(jiān)持主張按照2016年6月12日的房屋市場價(jià)值作為損失的計(jì)算依據(jù)，法院不予采納；關(guān)于譚某主張的定金的利息，屬于其發(fā)生的實(shí)際損失，法院在違約金數(shù)額時(shí)已經(jīng)一并予以考量，故不再單獨(dú)進(jìn)行裁判。
3. 交易各方的過錯(cuò)程度。法院認(rèn)為買賣雙方均存有一定的過錯(cuò)。應(yīng)某作為房屋的出賣方，明知自己未獲得配偶的同意，代替其配偶在《配偶同意出售聲明》上簽字的行為，是構(gòu)成涉案合同無法繼續(xù)履行的根本性原因，應(yīng)當(dāng)就合同無法繼續(xù)履行承擔(dān)主要責(zé)任；譚某作為買受方，應(yīng)當(dāng)對共有權(quán)房屋出賣人的處分權(quán)盡到審慎的注意義務(wù)，在應(yīng)某的妻子未到場簽訂《配偶同意出售聲明》的情況下，依然繼續(xù)簽訂房屋買賣合同，也負(fù)有一定的過錯(cuò)；某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為專業(yè)的房屋買賣居間服務(wù)機(jī)構(gòu)，對于出賣方的房屋權(quán)屬性質(zhì)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的審核，在應(yīng)某的妻子未到場簽訂《配偶同意出售證明》或者出具書面授權(quán)的情況下，同意應(yīng)某代其妻子簽字，從而導(dǎo)致了此后雙方的房屋買賣合同存在不能繼續(xù)履行的風(fēng)險(xiǎn)，此為某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的過錯(cuò)。買賣雙方對合同的不能繼續(xù)履行均存有過錯(cuò)，在計(jì)算應(yīng)某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任時(shí)應(yīng)予以考量。
3. 合同的相關(guān)約定。雙方的房屋買賣合同對于單方解除合同的情況下，約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)為房屋成交總價(jià)的20%。
4. 雙方合同已經(jīng)履行的狀況。譚某在合同履行過程中，僅支付了定金，并未投入大額的資金，且在2016年3月30日便收回了定金，亦明知應(yīng)某不再履行合同，則其可以在2016年3月30日之后另尋房源，采取適當(dāng)?shù)姆纱胧┘皶r(shí)止損。
綜合考慮，法院最終判決賣方賠償買方違約金35萬元人民幣。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第九十三條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。
當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
第一百一十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
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