供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（2017-147-2）
繼承取得的房屋再出售稅費(fèi)如何計(jì)算，中介促成簽約但算錯(cuò)稅費(fèi)還能否主張居間服務(wù)費(fèi)？(下)
---某房產(chǎn)中介公司訴張某居間合同糾紛法律解析
【關(guān)鍵詞】
房屋買(mǎi)賣(mài) 居間合同糾紛 繼承取得 交易稅費(fèi) 滿(mǎn)五 居間人義務(wù) 購(gòu)房時(shí)間 購(gòu)房原價(jià) 委托公證售房 營(yíng)業(yè)稅改增值稅 個(gè)人所得稅 傭金 購(gòu)房成本 居間服務(wù)過(guò)錯(cuò)
【要點(diǎn)提示】
出賣(mài)人繼承取得的房屋，再出售時(shí)應(yīng)根據(jù)上述國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的規(guī)章計(jì)算稅費(fèi)。房產(chǎn)中介公司作為專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)居間機(jī)構(gòu)，對(duì)相關(guān)交易政策的了解應(yīng)由高于常人，買(mǎi)受人通過(guò)其居間是為了實(shí)現(xiàn)交易的專(zhuān)業(yè)、快捷和安全。根據(jù)二手房屋買(mǎi)賣(mài)的交易習(xí)慣，居間人除應(yīng)促成買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同外，還須為買(mǎi)賣(mài)雙方提供配合完成辦理貸款、過(guò)戶(hù)和房屋交接等后續(xù)服務(wù)，而買(mǎi)受人支付的居間服務(wù)費(fèi)也應(yīng)當(dāng)是居間人完成上述交易全部流程的服務(wù)對(duì)價(jià)。本案中，在房產(chǎn)中介公司居間之下，買(mǎi)受人和出賣(mài)人已簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，房產(chǎn)中介公司已經(jīng)履行部分合同義務(wù)，但后續(xù)協(xié)助義務(wù)并未實(shí)際履行，且在居間服務(wù)中存在過(guò)錯(cuò)，其全額主張買(mǎi)受人支付居間服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求法院不支持。
【當(dāng)事人信息】
原告：某房產(chǎn)中介公司（居間方）
被告：張某（買(mǎi)受人）
案外人、出賣(mài)方代理人：潘某
【案情簡(jiǎn)介】
本案涉案房屋在上海，產(chǎn)權(quán)于2002年1月25日登記在案外人李某名下，李某于2008年2月18日去世。2013年12月3日，李某、夏某辦理委托公證，委托潘某代為辦理涉案房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，以及在取得新房地產(chǎn)權(quán)證后將該房屋出售的相關(guān)事宜。2013年12月16日，涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記在李某、夏某名下，所有權(quán)來(lái)源為繼承。
2014年11月3日，張某與潘某在某房產(chǎn)中介公司居間下就涉案房屋達(dá)成買(mǎi)賣(mài)意向，三方簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》，明確約定中介公司的居間義務(wù)內(nèi)容及張某傭金支付的標(biāo)準(zhǔn)（總房?jī)r(jià)465萬(wàn)元的1%）。在居間過(guò)程中，中介公司曾向張某出示上述委托公證。中介公司員工徐某出具的房?jī)r(jià)稅費(fèi)計(jì)算材料中言明“房?jī)r(jià)：430萬(wàn)”、“合同價(jià)：300萬(wàn)”、“產(chǎn)證2013年的，營(yíng)業(yè)稅：300萬(wàn)×5.65（不滿(mǎn)5年），1，695，000（應(yīng)為169，500）”、“個(gè)稅：300萬(wàn)×2，60，000”、“契稅：300萬(wàn)×3，90，000”。同日，張某與潘某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定房屋價(jià)款、付款方式以及過(guò)戶(hù)等內(nèi)容，還約定根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定的交易稅費(fèi)全部由賣(mài)方承擔(dān)。
合同簽訂后，張某依約支付定金10萬(wàn)元，后經(jīng)張某自行調(diào)查發(fā)現(xiàn)案涉房屋產(chǎn)權(quán)是繼承取得，營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)應(yīng)按滿(mǎn)五年計(jì)算，但某中介公司實(shí)際卻按不滿(mǎn)五年計(jì)算，張某認(rèn)為某中介公司虛報(bào)稅費(fèi)，抬高房?jī)r(jià)，存在欺詐行為，故短信通知某中介公司、潘某不同意繼續(xù)交易。因張某未按約簽訂示范文本的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，后續(xù)交易一直未能進(jìn)行，定金10萬(wàn)元亦未處理。某房產(chǎn)中介公司認(rèn)為已經(jīng)完成了居間義務(wù)，張某卻未按約定支付傭金，故訴至法院，請(qǐng)求判令張某支付傭金46，500元。
【法院判決】
一、張某支付某房產(chǎn)中介公司居間報(bào)酬15，500元；
二、駁回某房產(chǎn)中介公司其余的訴訟請(qǐng)求。
【案件解析】
一、房屋為繼承取得，再出售應(yīng)如何計(jì)算稅費(fèi)（或交易成本）？
【詳見(jiàn)前文...】
二、法院為何判決買(mǎi)受人支付中介公司居間報(bào)酬15，500元？
首先，某房產(chǎn)中介公司與張某之間的二手房買(mǎi)賣(mài)居間合同關(guān)系與傳統(tǒng)意義上的居間合同有所區(qū)別，從性質(zhì)上看兼具居間合同和委托合同的屬性。根據(jù)二手房屋買(mǎi)賣(mài)的交易習(xí)慣，居間人除應(yīng)促成買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同外，還須為買(mǎi)賣(mài)雙方提供配合完成辦理貸款、過(guò)戶(hù)和房屋交接等后續(xù)服務(wù)，而委托人支付的居間服務(wù)費(fèi)也應(yīng)當(dāng)是居間人完成上述交易全部流程的服務(wù)對(duì)價(jià)。本案中在某房產(chǎn)中介公司居間之下，買(mǎi)受人張某和出賣(mài)人代理人潘某已簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，中介公司已經(jīng)履行部分合同義務(wù)，但后續(xù)協(xié)助義務(wù)并未實(shí)際履行，故其全額主張居間服務(wù)費(fèi)的依據(jù)不足。
其次，涉案房屋為出賣(mài)人繼承取得，再出售時(shí)應(yīng)根據(jù)上述國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的規(guī)章計(jì)算稅費(fèi)。房產(chǎn)中介公司作為專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)居間機(jī)構(gòu)，對(duì)相關(guān)交易政策的了解應(yīng)由高于常人，買(mǎi)受人張某通過(guò)其居間是為了實(shí)現(xiàn)交易的專(zhuān)業(yè)、快捷和安全，然而某房產(chǎn)中介公司沒(méi)有考慮本次交易營(yíng)業(yè)稅計(jì)算的特殊性，仍按照未滿(mǎn)五年計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，盡管合同約定交易稅費(fèi)由賣(mài)方承擔(dān)，但客觀上影響了買(mǎi)受人張某對(duì)購(gòu)房成本的判斷，某房產(chǎn)中介公司對(duì)此存在過(guò)錯(cuò)。
綜上，根據(jù)某房產(chǎn)中介公司居間服務(wù)的過(guò)錯(cuò)程度和實(shí)際提供的服務(wù)內(nèi)容，法院酌定買(mǎi)受人張某應(yīng)向中介公司支付的居間服務(wù)費(fèi)數(shù)額為15，500元。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。
第四百二十六條 居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。
居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。
