過(guò)戶期間已屆滿，賣方以買方購(gòu)房資質(zhì)審核、網(wǎng)簽、付款時(shí)間均逾期構(gòu)成根本違約為由要求解除，法院為何仍判決繼續(xù)履行？
網(wǎng)簽合同與實(shí)際成交情況不符，賣方拒絕簽字行為正當(dāng)不構(gòu)成違約？！
---張某訴賈某、某房產(chǎn)中介房屋買賣合同糾紛案法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部（授權(quán)發(fā)表）
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（18-010-2總第221）
【關(guān)鍵詞】
房屋買賣合同糾紛 網(wǎng)簽 繼續(xù)履行 違約金 購(gòu)房資質(zhì) 過(guò)戶 根本違約 解除合同 延期履行合同
【要點(diǎn)提示】
二手房交易過(guò)程中，如果網(wǎng)簽合同文本之重要內(nèi)容與買賣雙方在存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議中的原有約定存在出入的，賣方拒絕予以簽字的行為系屬正當(dāng)，并不構(gòu)成違約。
【當(dāng)事人信息】
原告：張某（買受人、乙方）
被告：賈某（出賣人、甲方）
第三人：某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（房產(chǎn)中介、居間人、丙方）
【案情簡(jiǎn)介】
2016年1月6日，賈某（甲方）與張某（乙方）雙方簽訂存量房屋買賣合同，約定：1.甲方向乙方出售涉案房屋一套；2.房屋租賃情況為已經(jīng)出租；3.房屋總價(jià)款為330萬(wàn)元；4.乙方應(yīng)于合同簽訂當(dāng)日向甲方支付定金5萬(wàn)元；5.乙方申辦商業(yè)貸款，擬貸款金額220萬(wàn)元；6.網(wǎng)簽后且2016年4月15日，乙方通過(guò)資金監(jiān)管方式向甲方支付80萬(wàn)元；7.網(wǎng)簽后且2016年4月30日，乙方通過(guò)自行交接方式向甲方支付25萬(wàn)元；8.乙方因自身原因無(wú)法獲得貸款機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)貸款的，乙方繼續(xù)申請(qǐng)貸款，但再次申請(qǐng)貸款獲得批貸函的時(shí)間最遲不得超過(guò)本合同簽訂后80日；9.甲方應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移后且2016年7月31日將房屋交付給乙方；10.本次交易應(yīng)繳納的所有稅、費(fèi)由乙方全部承擔(dān)；11.甲乙雙方最晚應(yīng)于合同簽訂之日起90日內(nèi)共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；12.因乙方原因致使甲方在合同簽訂之日起120日內(nèi)未能完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移且乙方取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的，甲方有權(quán)單方解除合同；13.任何一方未履行合同約定義務(wù)，經(jīng)守約方催告后15日內(nèi)仍未履行義務(wù)，如合同可繼續(xù)履行的甲乙雙方須繼續(xù)履行，違約方須按該房屋成交總價(jià)的10%向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。
2016年1月6日，賈某（甲方）、張某（乙方）與某房產(chǎn)中介（丙方），三方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定：1.因標(biāo)的房屋的實(shí)際成交價(jià)330萬(wàn)元低于國(guó)家相關(guān)管理部門的計(jì)稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格，甲乙雙方共同委托丙方按照房屋總價(jià)款350萬(wàn)元辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的全部相關(guān)手續(xù)；2.甲乙雙方協(xié)商同意，因乙方原因要求簽訂買賣合同后從2016年3月1日起再開始辦理該合同的所有流程及手續(xù)；3.上述日期前導(dǎo)致合同履行延期甲乙丙三方均不承擔(dān)違約責(zé)任，且甲乙雙方不能因此原因解除合同；4.如約定日期后甲乙雙方任何一方仍不能配合辦理手續(xù)，視為延期方違約并按照買賣合同違約規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任；5.丙方已告知延期履行合同存在較大風(fēng)險(xiǎn)，甲乙雙方充分理解并自愿承擔(dān)此風(fēng)險(xiǎn)，丙方對(duì)此不承擔(dān)任何責(zé)任。
2016年1月13日，中央國(guó)家機(jī)關(guān)房改辦中直機(jī)關(guān)房改辦在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)住房交易辦公室出具在京中央單位已購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)變更登記通知單，同意賈某辦理涉案房屋出售產(chǎn)權(quán)變更登記。
2016年1月6日，賈某出具定金收據(jù)，確認(rèn)收到定金5萬(wàn)元；2016年4月15日，賈某簽寫二手房首付款交付確認(rèn)函，確認(rèn)收到首付款25萬(wàn)元；2016年4月22日，張某通過(guò)資金監(jiān)管支付80萬(wàn)元。
張某于2016年4月1日提交購(gòu)房資格審核，后于2016年4月15日通過(guò)審核；某房產(chǎn)中介欲于2016年4月27日提交草擬網(wǎng)簽合同，故組織買賣雙方在草擬網(wǎng)簽合同上簽字，該草擬網(wǎng)簽合同記載房屋的租賃情況為：“未出租；成交價(jià)格為315萬(wàn)元；買受人因自身原因未獲得銀行或公積金管理中心批準(zhǔn)的，買受人繼續(xù)申請(qǐng)其他銀行貸款，至貸款批準(zhǔn)，其間已發(fā)生的及要產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用由買受人自行負(fù)擔(dān)；自本合同簽訂之日起90日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；買受人未能在房屋交付之日起九十日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，按照該合同載明的方式處理。”賈某認(rèn)為草擬網(wǎng)簽合同中關(guān)于房屋狀況、貸款、房屋交付及權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記方面條款與存量房屋買賣合同的內(nèi)容存在沖突。某房產(chǎn)中介稱相關(guān)部門對(duì)網(wǎng)簽合同有制式要求，故即使進(jìn)行修改，也無(wú)法做到與存量房屋買賣合同的內(nèi)容完全一致。賈某拒絕在草擬網(wǎng)簽合同上簽字，致使后續(xù)交易進(jìn)程無(wú)法進(jìn)行。
賈某稱因張某原因?qū)е码p方未能在合同簽訂之日起120日內(nèi)（2016年5月5日前）完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移且取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，故其于2016年5月7日向張某發(fā)送解除合同通知。
2016年5月18日，張某起訴至法院，請(qǐng)求：1.要求賈某繼續(xù)履行2016年1月6日簽署的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，交付房屋并接受全部剩余房款；2.賈某支付違約金33萬(wàn)元。
【法院判決】
一、被告賈某于原告張某支付剩余購(gòu)房款220萬(wàn)元之日起十日內(nèi)協(xié)助原告張某辦理將涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告張某名下的過(guò)戶手續(xù)，并將上述房屋交付給原告張某；
二、駁回原告張爽的其他訴訟請(qǐng)求。
【案件解析】
一、網(wǎng)簽合同與實(shí)際成交情況不符，出賣人拒絕在草擬網(wǎng)簽合同上簽字，為何不構(gòu)成違約？
【詳見前文解析...】
二、過(guò)戶期間已屆滿，賣方以買方購(gòu)房資質(zhì)審核、網(wǎng)簽、付款時(shí)間均逾期構(gòu)成根本違約為由要求解除，法院為何仍判決繼續(xù)履行？
首先，買受人張某、出賣人賈某與居間方某房產(chǎn)中介簽訂的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，均系各方真實(shí)意思表示，合法有效。
其次，無(wú)論存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議合同條款內(nèi)容是否可以被理解為網(wǎng)簽時(shí)間應(yīng)在2016年4月15日以前，出賣人賈某在此后均從事了接受買受人張某付款的履行行為，故出賣人賈某無(wú)權(quán)再以張某購(gòu)房資質(zhì)審核、網(wǎng)簽或者付款時(shí)間逾期為由解除合同。
再次，居間方某房產(chǎn)中介提供草擬網(wǎng)簽合同后，出賣人賈某未在該合同上簽字，致使雙方后續(xù)交易手續(xù)無(wú)法辦理；上述草擬網(wǎng)簽合同并非由買受人張某擬就，買受人張某對(duì)相關(guān)事宜不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。
因此，雙方此后履行合同義務(wù)的遲延并非由買受人張某的原因?qū)е拢鲑u人賈某無(wú)權(quán)以房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移超過(guò)合同約定的120日為由要求解除合同。另外，買受人張某同意自行支付剩余購(gòu)房款，雙方履行合同并無(wú)其他障礙，出賣人賈某應(yīng)當(dāng)配合辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并交付房屋。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
