存在購房出資，是否可推定雙方當事人之間達成了借名買房的合意？
為借名購房出資？還是合作分紅、借款？
——何某1與何某2所有權確認|不當得利糾紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部(授權發(fā)表)
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-042-1總第253）
【關鍵詞】
借名買房 購房出資 書面借名購房協(xié)議 所有權確認 不當得利 出資人 產權人 返還利益及孳息 高度概然性 舉證責任
【要點提示】
出資人各筆付款發(fā)生的金額、時間、付款對象與被借名人支付購房定金及中介費、首付款、按揭還款的金額、時間及付款主體基本吻合，呈對應關系，根據一般經驗法則，可以推定，爭議房產主要是使用出資人資金購買，出資人具有為該房產出資的意圖。為購房出資，不等于可直接推定雙方當事人之間達成了借名買房的合意
【當事人信息】
原告：何某2（被上訴人）
被告：何某1（上訴人）
第三人：蔡某、楊某
【案情簡介】
2011年6月，何某1出具經公證的委托書，委托蔡某為代理人，代為辦理購買涉案房產的相關事宜。后經蔡某代理，何某1購得了涉案房產，并于2011年7月取得房產證，購房款采取首付加銀行按揭的方式支付，首付款70萬元，按揭貸款153萬元。購房過程中另于2011年6月1日由蔡某支付中介費5萬元，于2011年7月5日支付契稅7196.16元，交易手續(xù)費515.34元，登記費50元。房產交付后，何某1及蔡某進行了裝修，并添置了家電家具，而后一直由何某1及蔡某的子女共同居住。何某1陳述，涉案房產自2011年9月開始向銀行償還按揭款，2013年1月之前每月還款額10875元，之后每月還款額10405元。
在購買房產和償還按揭的過程中，何某2通過本人或員工譚某的賬戶多次付款給蔡某和何某1，包括：1.2011年6月1日轉款5萬元給蔡某，6月12日轉款70萬元給蔡某，7月4日轉款2萬元給蔡某；2.2011年9月20日至2014年10月20日期間，除2011年10月轉款額為1.6萬元及2014年7月未轉款外，每月均轉款1.1萬元至何某1用于償還銀行貸款的賬戶內，累計41.2萬元。其中2013年7月之后的轉款憑證中均留有內容為“STockHOldERBTEmpbOROwHOUse2602”的附言；3.2011年8月31日分別給蔡某轉款6000元、2萬元；4.2011年8月31日轉款5000元、9月28日轉款5萬元、2012年3月29日轉款3萬元給蔡某；5.2012年2月13日轉款9000元給蔡某；6.2012年5月14日和5月28日累計分三筆交付現(xiàn)金7500元給蔡某。就上述款項的支付原因，雙方說法各異。
何某2主張：付款原因在于何某2通過蔡某與何某1發(fā)生借名買房關系，上述第1筆款項中的5萬元系購房定金及中介費，70萬元系首付款，2萬元系用于辦理房產過戶的各項費用；第2筆款項系月供款；第3筆款項是裝修款；第4筆款項是購買家具的款項；第5筆款項是購買家電的款項；第6筆款項是購買空調的款項。
何某1及蔡某則主張：蔡某與楊某是夫妻關系，何某1與蔡某是養(yǎng)姐妹關系。蔡某資助何某1購房，何某2與何某1之間不存在借名買房的約定，上述款項是何某2支付給蔡某合伙做生意的分紅款。2010年何某2與蔡某合伙做紅木生意，由楊某于2010年11月16日轉款300萬元至何某2賬戶用于出資，后該生意發(fā)生盈利，何某2將300萬元還給楊某，但未對蔡某進行分紅。后因何某1購買涉案房產，蔡某要求何某2給予分紅，何某2遂以支付70萬元給蔡某和支付涉案房產37期按揭款的形式對蔡某進行了分紅。
何某2起訴請求： 1、確認登記在何某1名下的涉案房產所有權屬于何某2，并辦理房屋過戶登記；2、如在本爭議解決之前，因限購政策尚未取消涉案房產無法過戶至何某2名下，何某1應向何某2支付購房款1188000元及首付款利息150675元。
【法院判決】
【一審】
1.【后文揭秘...】；
2.駁回何某2的其他訴訟請求。
【二審】
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、存在購房出資，是否可推定雙方當事人之間達成了借名買房的合意？
在本案中，何某2主張其與何某1之間構成借名買房關系，從而請求確認其對涉案房產的所有權或者返還購房款。根據何某2的主張，何某2應就以下爭議事實承擔證明責任：1.雙方存在借名買房的約定；2.在雙方內部關系上，房產歸何某2所有。
而就上述事實，雙方未簽訂書面的借名購房協(xié)議，缺乏直接的證據可資證明，故只能依據案件的相關間接事實而為判斷：1.蔡某以何某1代理人的身份參與了涉案房產的購買過程，在購房和按揭期間，何某2向蔡某和何某1支付了多筆款項，而各筆付款發(fā)生的金額、時間、付款對象與何某1支付購房定金及中介費、首付款、按揭還款的金額、時間及付款主體基本吻合，呈對應關系，根據一般經驗法則，可以推定，涉案房產主要是使用何某2資金購買，何某2具有為該房產出資的意圖。何某1和蔡某以蔡某和何某2另有合作分紅關系及何某1與蔡某另有借款關系等為由，主張何某2付款的目的在于履行何某2與蔡某之間的合作合同，何某2所付款項系分紅款，蔡某代為支付的70萬元首付款中有30萬元系蔡某對何某1的還款。但何某1及蔡某均未就合作分紅及借款事實舉證，由何某2與蔡某之間的經濟往來也無法推斷存在該種可能性，故何某1及蔡某就此提出的主張不足采信，不發(fā)生反駁推定的效力；2.何某2與何某1并不熟識，雙方主要通過蔡某而形成關聯(lián)，何某2所支付首付款、中介費等并非直接支付給何某1，而是支付給了蔡某。在何某1與蔡某的關系上，蔡某雖系代理人，但其代理權限限于向案外人購買房產及辦理相關事務，而非代理何某1出借購房資格。沒有證據表明何某2直接向何某1表達過借名買房的意思，也沒有證據表明蔡某向何某1轉達過何某2的借名意圖及披露了上述款項來源于何某2的事實，而由于何某2與蔡某之間存在復雜的經濟往來，何某1亦難以判斷何某2按月支付按揭款的具體原因。因此，本案不能排除何某1系基于接受蔡某資助而為購房行為的可能，不能認定何某1具有出借購房資格給何某2的意思，即不能認定何某2與何某1之間達成了借名買房的合意。
二、出資人與產權人不一致，一方主張是借名購房出資,一方主張是合作分紅、借款，法院如何認定？
【詳見后文解析...】
三、借名買房不成立的情況下，出資人不能就涉案房屋主張所有權，產權人是否構成不當得利？
【詳見后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國民事訴訟法》
第六十四條 當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。
當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據，或者人民法院認為審理案件需要的證據，人民法院應當調查收集。
人民法院應當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據。
最高人民法院《關于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》
第九十條 當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。
在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。
第九十一條 人民法院應當依照下列原則確定舉證證明責任的承擔，但法律另有規(guī)定的除外：
（一）主張法律關系存在的當事人，應當對產生該法律關系的基本事實承擔舉證證明責任；
（二）主張法律關系變更、消滅或者權利受到妨害的當事人，應當對該法律關系變更、消滅或者權利受到妨害的基本事實承擔舉證證明責任。
第一百零八條 對負有舉證證明責任的當事人提供的證據，人民法院經審查并結合相關事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應當認定該事實存在。
對一方當事人為反駁負有舉證證明責任的當事人所主張事實而提供的證據，人民法院經審查并結合相關事實，認為待證事實真?zhèn)尾幻鞯�，應當認定該事實不存在。
法律對于待證事實所應達到的證明標準另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
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