出資人與產(chǎn)權(quán)登記人不一致，一方主張是借名購(gòu)房出資,一方主張是合作分紅、借款，法院如何認(rèn)定？
為借名購(gòu)房出資？還是合作分紅、借款？
——何某1與何某2所有權(quán)確認(rèn)|不當(dāng)?shù)美m紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部(授權(quán)發(fā)表)
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（18-042-2總第253）
【關(guān)鍵詞】
借名買房 購(gòu)房出資 書面借名購(gòu)房協(xié)議 所有權(quán)確認(rèn) 不當(dāng)?shù)美?出資人 產(chǎn)權(quán)人 返還利益及孳息 高度概然性 舉證責(zé)任
【要點(diǎn)提示】
當(dāng)事人應(yīng)就其主張的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。出資人主張涉案房產(chǎn)由其借產(chǎn)權(quán)人之名購(gòu)買，在內(nèi)部關(guān)系上該房產(chǎn)歸出資人所有，請(qǐng)求確認(rèn)該房產(chǎn)歸出資人所有。根據(jù)出資人的主張，其應(yīng)就雙方存在借名買房的約定；在雙方內(nèi)部關(guān)系上，房產(chǎn)歸出資人所有之事實(shí)承擔(dān)證明責(zé)任。
【當(dāng)事人信息】
原告：何某2（被上訴人）
被告：何某1（上訴人）
第三人：蔡某、楊某
【案情簡(jiǎn)介】
2011年6月，何某1出具經(jīng)公證的委托書，委托蔡某為代理人，代為辦理購(gòu)買涉案房產(chǎn)的相關(guān)事宜。后經(jīng)蔡某代理，何某1購(gòu)得了涉案房產(chǎn)，并于2011年7月取得房產(chǎn)證，購(gòu)房款采取首付加銀行按揭的方式支付，首付款70萬元，按揭貸款153萬元。購(gòu)房過程中另于2011年6月1日由蔡某支付中介費(fèi)5萬元，于2011年7月5日支付契稅7196.16元，交易手續(xù)費(fèi)515.34元，登記費(fèi)50元。房產(chǎn)交付后，何某1及蔡某進(jìn)行了裝修，并添置了家電家具，而后一直由何某1及蔡某的子女共同居住。何某1陳述，涉案房產(chǎn)自2011年9月開始向銀行償還按揭款，2013年1月之前每月還款額10875元，之后每月還款額10405元。
在購(gòu)買房產(chǎn)和償還按揭的過程中，何某2通過本人或員工譚某的賬戶多次付款給蔡某和何某1，包括：1.2011年6月1日轉(zhuǎn)款5萬元給蔡某，6月12日轉(zhuǎn)款70萬元給蔡某，7月4日轉(zhuǎn)款2萬元給蔡某；2.2011年9月20日至2014年10月20日期間，除2011年10月轉(zhuǎn)款額為1.6萬元及2014年7月未轉(zhuǎn)款外，每月均轉(zhuǎn)款1.1萬元至何某1用于償還銀行貸款的賬戶內(nèi)，累計(jì)41.2萬元。其中2013年7月之后的轉(zhuǎn)款憑證中均留有內(nèi)容為“STockHOldERBTEmpbOROwHOUse2602”的附言；3.2011年8月31日分別給蔡某轉(zhuǎn)款6000元、2萬元；4.2011年8月31日轉(zhuǎn)款5000元、9月28日轉(zhuǎn)款5萬元、2012年3月29日轉(zhuǎn)款3萬元給蔡某；5.2012年2月13日轉(zhuǎn)款9000元給蔡某；6.2012年5月14日和5月28日累計(jì)分三筆交付現(xiàn)金7500元給蔡某。就上述款項(xiàng)的支付原因，雙方說法各異。
何某2主張：付款原因在于何某2通過蔡某與何某1發(fā)生借名買房關(guān)系，上述第1筆款項(xiàng)中的5萬元系購(gòu)房定金及中介費(fèi)，70萬元系首付款，2萬元系用于辦理房產(chǎn)過戶的各項(xiàng)費(fèi)用；第2筆款項(xiàng)系月供款；第3筆款項(xiàng)是裝修款；第4筆款項(xiàng)是購(gòu)買家具的款項(xiàng)；第5筆款項(xiàng)是購(gòu)買家電的款項(xiàng)；第6筆款項(xiàng)是購(gòu)買空調(diào)的款項(xiàng)。
何某1及蔡某則主張：蔡某與楊某是夫妻關(guān)系，何某1與蔡某是養(yǎng)姐妹關(guān)系。蔡某資助何某1購(gòu)房，何某2與何某1之間不存在借名買房的約定，上述款項(xiàng)是何某2支付給蔡某合伙做生意的分紅款。2010年何某2與蔡某合伙做紅木生意，由楊某于2010年11月16日轉(zhuǎn)款300萬元至何某2賬戶用于出資，后該生意發(fā)生盈利，何某2將300萬元還給楊某，但未對(duì)蔡某進(jìn)行分紅。后因何某1購(gòu)買涉案房產(chǎn)，蔡某要求何某2給予分紅，何某2遂以支付70萬元給蔡某和支付涉案房產(chǎn)37期按揭款的形式對(duì)蔡某進(jìn)行了分紅。
何某2起訴請(qǐng)求： 1、確認(rèn)登記在何某1名下的涉案房產(chǎn)所有權(quán)屬于何某2，并辦理房屋過戶登記；2、如在本爭(zhēng)議解決之前，因限購(gòu)政策尚未取消涉案房產(chǎn)無法過戶至何某2名下，何某1應(yīng)向何某2支付購(gòu)房款1188000元及首付款利息150675元。
【法院判決】
【一審】
1.【后文揭秘...】；
2.駁回何某2的其他訴訟請(qǐng)求。
【二審】
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、存在購(gòu)房出資，是否可推定雙方當(dāng)事人之間達(dá)成了借名買房的合意？
【詳見前文解析...】
二、出資人與產(chǎn)權(quán)人不一致，一方主張是借名購(gòu)房出資,一方主張是合作分紅、借款，法院如何認(rèn)定？
如上文一、所分析的，本案現(xiàn)有的證據(jù)不足以證明何某2與何某1之間達(dá)成借名買房的合意，構(gòu)成借名買房關(guān)系，但何某2提供的轉(zhuǎn)賬記錄證明在購(gòu)買涉案房產(chǎn)及償還按揭款過程中，何某2向何某1的按揭還款賬戶以及蔡某的銀行賬戶轉(zhuǎn)入了多筆款項(xiàng)。上述各筆付款發(fā)生的金額、時(shí)間、付款對(duì)象與涉案房產(chǎn)購(gòu)買過程中支付定金、中介費(fèi)及首付款以及按揭還款的金額、時(shí)間及付款主體能互相對(duì)應(yīng)，且蔡某系何某1購(gòu)買涉案房產(chǎn)的代理人，應(yīng)認(rèn)定何某2在此過程中向蔡某的轉(zhuǎn)款行為亦為對(duì)涉案房產(chǎn)的出資行為。因此，涉案房產(chǎn)主要是使用何某2資金購(gòu)買的事實(shí)具有高度概然性，何某2具有為該房產(chǎn)出資的意圖。何某1及蔡某、楊某主張何某2是以支付上述款項(xiàng)的方式給蔡某和楊某分紅，但未舉證證明雙方存在合作分紅的事實(shí)，法院對(duì)該主張不予采納。
另，何某2雖持有部分涉案房產(chǎn)的管理費(fèi)票據(jù)和房產(chǎn)證復(fù)印件，但何某2并不持有購(gòu)買房產(chǎn)的買賣合同、貸款合同、中介費(fèi)和交易稅費(fèi)單據(jù)等權(quán)利來源憑證，涉案房產(chǎn)交付后一直由何某1占有，何某2未實(shí)際支配過涉案房產(chǎn)，亦不能說明何某1認(rèn)可過該房產(chǎn)屬何某2所有。據(jù)此，何某2雖實(shí)際支付了購(gòu)買涉案房產(chǎn)的相關(guān)費(fèi)用，但不能認(rèn)定何某2、何某1之間存在借名買房的約定，亦不能認(rèn)定涉案房產(chǎn)實(shí)際歸何某2所有。故，何某2要求確認(rèn)房產(chǎn)所有權(quán)歸其所有的證據(jù)不足，法院未予支持。
三、借名買房不成立的情況下，出資人不能就涉案房屋主張所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)人是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?br />
【詳見后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》
第六十四條 當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。
當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。
人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。
最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥的解釋》
第九十條 當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。
在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。
第九十一條 人民法院應(yīng)當(dāng)依照下列原則確定舉證證明責(zé)任的承擔(dān)，但法律另有規(guī)定的除外：
（一）主張法律關(guān)系存在的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)對(duì)產(chǎn)生該法律關(guān)系的基本事實(shí)承擔(dān)舉證證明責(zé)任；
（二）主張法律關(guān)系變更、消滅或者權(quán)利受到妨害的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)對(duì)該法律關(guān)系變更、消滅或者權(quán)利受到妨害的基本事實(shí)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。
第一百零八條 對(duì)負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，確信待證事實(shí)的存在具有高度可能性的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)存在。
對(duì)一方當(dāng)事人為反駁負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人所主張事實(shí)而提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，認(rèn)為待證事實(shí)真?zhèn)尾幻鞯模瑧?yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)不存在。
法律對(duì)于待證事實(shí)所應(yīng)達(dá)到的證明標(biāo)準(zhǔn)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
（原創(chuàng)文章，非經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載!）
