以投資房產(chǎn)作為購房目的為由主張解除合同，與國家及政府堅(jiān)持的房屋是用來住的不是用來炒的政策相違背，法院不支持，判決繼續(xù)履行！
非賣方原因延期取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證不構(gòu)成根本違約，法院不支持房屋買賣合同解除！
---呂某與余某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫（18-049-1總第260）
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【關(guān)鍵詞】
房屋買賣合同糾紛 二手房買賣 房屋產(chǎn)權(quán)證 解除合同 約定解除 法定解除 延期辦證 根本違約 定金罰則 繼續(xù)履行 預(yù)期利益
【要點(diǎn)提示】
當(dāng)事人任何一方違約后，合同繼續(xù)履行是法定義務(wù)，解除合同不是承擔(dān)違約責(zé)任首選項(xiàng)。只有合同當(dāng)事人根本性違約，拒不履行合同主要義務(wù)的情況下才解除合同，當(dāng)事人的違約行為不構(gòu)成根本性違約的，合同不能輕易解除。
【當(dāng)事人信息】
原告：呂某（上訴人、買受人）
被告：余某（被上訴人、出賣人）
第三人：范某（房產(chǎn)中介、居間人）
【案情簡(jiǎn)介】
2016年9月3日，呂某為了投資而購買涉案房屋，通過居間人范某協(xié)助，與余某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《房屋買賣及定金補(bǔ)充協(xié)議》。
合同約定：余某將涉案房屋以4950000元出售呂某；涉案房屋預(yù)計(jì)于2017年2月取得房屋所有權(quán)證，具體時(shí)間視開發(fā)建設(shè)單位實(shí)際辦理而定；余某在合同簽訂當(dāng)日將涉案房屋相關(guān)資料的原件交由呂某保管，在合同簽訂之日起3日內(nèi)將涉案房屋交付呂某使用；特別約定，如非當(dāng)事人雙方原因致使該房屋自本合同簽訂之日起1年內(nèi)未取得房屋權(quán)屬證書的，當(dāng)事人雙方繼續(xù)履行合同，余某從房屋開發(fā)商處所獲違約金及賠償款歸呂某所有，如因當(dāng)事人一方的原因致使該房屋自本合同簽訂之日起1年內(nèi)未取得房屋權(quán)屬證書的，當(dāng)事人雙方同意繼續(xù)履行合同，由過錯(cuò)方向另一方支付總房款的20%作為補(bǔ)償。
補(bǔ)充協(xié)議約定：余某承諾在2017年6月1日取得該房屋所有權(quán)證，在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后5日內(nèi)通知呂某和第三人，并積極配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù);2016年9月3日、4日、30日、10月31日、2017年1月31日分五次給付購房款50000元（定金）、150000元（定金）、1100000元、1300000元、1400000元，剩余購房款950000元于房屋房權(quán)轉(zhuǎn)移過戶后，由銀行支付給余某；余某逾期未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，余某構(gòu)成根本違約，呂某有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同，余某應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向呂某支付違約金。
合同簽訂后，2016年9月3日，余某將涉案房屋原始購房合同、原始購房發(fā)票、公積金票據(jù)交給呂某保管，余某將涉案房交給呂某。呂某按照“合同”和“補(bǔ)充協(xié)議”約定的期限，分五次向余某支付購房款共計(jì)4000000元，同時(shí)通過銀行轉(zhuǎn)帳向居間人范某支付9900元，余某于2016年9月9日前向開發(fā)商交付了辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)證所需的全部手續(xù)。2016年10月20日將涉案房屋抵押貸款1270000元償清。2016年底，因政府成立不動(dòng)產(chǎn)管理局，致使辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證手續(xù)暫時(shí)無法辦理。
2017年10月17日，縣不動(dòng)產(chǎn)管理局頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，2017年11月6日，余某從開發(fā)商處領(lǐng)取到涉案不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，并通知呂某，要求呂某辦理房屋過戶手續(xù)，交納剩余購房款。2017年11月10日后，呂某與余某及余某妻子就涉案房屋合同履行，辦理后續(xù)貸款手續(xù)及過戶事宜進(jìn)行溝通協(xié)商，余某告之呂某如呂某在2017年12月14日完成購房尾款支付，房屋尾款可以便宜50000元。雙方就如何履行合同未達(dá)成一致意見，呂某于2017年11月14日將余某訴致法院。請(qǐng)求：1、解除呂某與余某于2016年9月3日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《房屋買賣及定金補(bǔ)充協(xié)議》；2、余某立即返還呂某購房款4000000元；3、余某向呂某支付違約金3910500元、居間服務(wù)費(fèi)10000元；4、余某向呂某支付上述欠款的利息。
【法院判決】
【一審】：
1.【后文揭秘】；
2.駁回呂某其他訴訟請(qǐng)求。
【二審】
1.維持一審判決第二項(xiàng)；
2.變更一審判決第一項(xiàng)【后文揭秘】。
【案件解析】
一、以投資房產(chǎn)作為購房目的與國家及政府堅(jiān)持的房屋是用來住的不是用來炒的政策相違背，法院不支持解除，雙方合同繼續(xù)履行！
呂某、余某及第三人簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《房屋買賣及定金補(bǔ)充協(xié)議》是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，故呂某、余某簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議合法有效。根據(jù)法律規(guī)定，依法成立的合同受法律保護(hù)，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。涉案房屋產(chǎn)權(quán)證的取得，不完全受余某個(gè)人之行為控制，亦并非余某一人行為所能完成，從主合同中特別約定的條款分析，呂某、余某雙方對(duì)涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證不能如期取得已有預(yù)見，補(bǔ)充協(xié)議約定余某必須在2017年6月1日前取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，否則呂某有權(quán)解除合同的條款，加重了余某履行合同義務(wù)的負(fù)擔(dān)。《合同法》第一百零七條約定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行，采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。由此條確定，雙方當(dāng)事人任何一方違約后，合同繼續(xù)履行是法定義務(wù)，解除合同不是承擔(dān)違約責(zé)任首選項(xiàng)。只有合同當(dāng)事人根本性違約，拒不履行合同主要義務(wù)的情況下才解除合同，當(dāng)事人的違約行為不構(gòu)成根本性違約的，合同不能輕易解除。因?yàn)楦拘赃`約是限制一方當(dāng)事人在對(duì)方違約以后濫用解除合同的權(quán)利，因?yàn)闊o限制的、頻繁的合同解除是對(duì)資源的極大浪費(fèi)，同時(shí)又是對(duì)交易安全的極大威脅。本案中呂某、余某雙方合同主要目的是為了合同的履行利益，即買方獲得所購房屋，出賣方獲得購房款，而不是為了取得涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證及違約金，現(xiàn)呂某取得、占有、使用涉案房屋，余某接收購房款4000000元，雙方合同的主要義務(wù)就已完成，合同的主要目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。呂某稱其購買涉案房屋是為了投資，余某未能按約及時(shí)辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，其無法及時(shí)將涉案房屋再次出售，涉案房屋現(xiàn)因市場(chǎng)原因出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)，致使其無法獲得投資時(shí)所預(yù)期的利益，從而導(dǎo)致其購買房屋目的不能實(shí)現(xiàn)的理由不成立，因呂某以投資房產(chǎn)作為購買涉案房屋目的與國家及政府堅(jiān)持的房屋是用來住的不是用來炒的政策相違背，法院不予認(rèn)可。
且余某在呂某起訴之前（2017年11月14日）就涉案房屋已于2017年10月17日獲得不動(dòng)產(chǎn)管理局頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，不影響到呂某、余某雙方簽訂的合同繼續(xù)履行。故對(duì)呂某要求解除呂某、余某于2016年9月3日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《房屋買賣及定金補(bǔ)充協(xié)議》，返還呂某購房款4000000元，支付上述欠款的利息的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持，雙方合同應(yīng)繼續(xù)履行。
二、因客觀原因致出賣人延期取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，并造成后續(xù)房屋買賣合同履行糾紛，如何判定出賣人的行為性質(zhì)及責(zé)任承擔(dān)？
【詳見后文解析…】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第九十三條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。
當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。
第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(五)法律規(guī)定的其他情形。
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
