買受人逾期未支付購房款，出賣人依據(jù)合同約定行使解除權(quán)，法院為何未支持？
——于某與郭某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部(授權(quán)發(fā)表)
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫（18-051-1總第161）
聯(lián)系│咨詢/委托 13911056513(張濤律師)
合作/加盟 13911056513@139.com
【關(guān)鍵詞】
房屋買賣合同 網(wǎng)簽 遲延履行 逾期付款 違約 繼續(xù)履行 約定違約金 調(diào)整違約金 解除合同 約定解除權(quán) 房屋買賣三方協(xié)議
【要點(diǎn)提示】
房屋買賣合同雙方當(dāng)事人就網(wǎng)簽產(chǎn)生爭議不足以導(dǎo)致合同無法履行的，根據(jù)誠實(shí)信用的履約精神，雙方應(yīng)當(dāng)積極磋商，有效配合，繼續(xù)履行。
【當(dāng)事人信息】
原告：于某（買受人/反訴被告/被上訴人）
被告：郭某（出賣人/反訴原告/上訴人）
第三人：某公司（居間方/中介公司）
【案情簡介】
2016年1月19日，于某作為買受人與郭某作為出賣人在居間人某公司的居間下簽訂了《房屋買賣三方協(xié)議書》，約定：……1.總成交款人民幣9000000元；2.買受人承擔(dān)本次房產(chǎn)交易中的全部稅費(fèi)；3.付款方式：貸款；4.……；（2）2016年4月30日辦理完畢權(quán)屬登記手續(xù)；……。
2016年1月23日，于某與郭某簽訂了《房屋買賣合同》，約定：……；該房屋成交價(jià)格為597萬元；該房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備等作價(jià)為303萬元，上述價(jià)款由買受人一并另行支付給出賣人；買受人申請(qǐng)辦理抵押貸款，擬貸款金額為人民幣200萬元。……；逾期付款責(zé)任，買受人未按照補(bǔ)充協(xié)議約定的時(shí)間付款的，按照下列方式處理，按照逾期時(shí)間，分別處理，1.逾期在十五日之內(nèi)，自約定應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日結(jié)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起十五日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行；2.逾期超過十五日后，出賣人有權(quán)解除合同，出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起十五日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的20%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款……；當(dāng)事人雙方同意，于2016年5月31日前，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
2016年1月23日，郭某與于某簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：……買受人在已簽訂的《房屋買賣合同》第四條第（一）款和第（二）款約定的價(jià)款總和共計(jì)為人民幣900萬元，具體支付日期為：1.買受人應(yīng)于簽訂《房屋買賣合同》當(dāng)日支付給出賣人購房定金人民幣10萬元；2.買賣雙方同意于辦理該房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前三個(gè)工作日，將購房款人民幣685萬元，在浦發(fā)銀行東三環(huán)支行進(jìn)行資金監(jiān)管，于取得新房屋所有權(quán)證后當(dāng)日解凍給出賣人；3.剩余購房款人民幣200萬元，買受人于辦理完畢該房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后以銀行貸款形式支付給出賣人；支付期限為：銀行取得買受人名下該房屋的他項(xiàng)權(quán)利證后三到五個(gè)工作日（具體時(shí)間以貸款銀行實(shí)際辦理情況為準(zhǔn)）；4.剩余購房款人民幣5萬元，買受人于辦理完畢該房屋物業(yè)交接手續(xù)當(dāng)日支付給出賣人；買受人貸款應(yīng)于2016年3月1日前向銀行申辦抵押貸款，出賣人有義務(wù)積極配合，提供相關(guān)資料及簽署有關(guān)文件材料等。如果出賣人或買受人未按以上期限履行各自義務(wù)，則違約方應(yīng)按日向守約方支付該房屋成交價(jià)萬分之五的違約金；……
某公司曾向于某及郭某發(fā)送了落款日期為2016年5月14日的《告知函》1份，其中顯示：合同約定的辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的時(shí)間為2016年5月31日，加上合同中約定違約超過15日守約方可以單方解除合同，因此最晚應(yīng)于2016年6月15日前辦理完畢過戶手續(xù)；……請(qǐng)務(wù)必按照履約提示中約定的時(shí)間出面配合辦理相關(guān)手續(xù)。如本人或配偶時(shí)間不便，可以公證委托代理人辦理，如因乙方未能按時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)導(dǎo)致未能在約定的期限內(nèi)辦理完畢權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，守約方有權(quán)依據(jù)《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》追究違約責(zé)任，請(qǐng)交易雙方知悉，確有不便之處，不能在期限內(nèi)配合辦理相關(guān)手續(xù)，請(qǐng)交易雙方自收到協(xié)議后2日內(nèi)文字告知居間方，居間方協(xié)助甲乙雙方簽訂延期協(xié)議，避免出現(xiàn)違約。
于某在收到某公司的《告知函》后，向郭某和某公司發(fā)送了落款日期為2016年5月16日的《告知函》1份，其中顯示：依據(jù)合同約定，也為更好地履行合同義務(wù)，保障交易順利進(jìn)行，按時(shí)辦理完畢過戶手續(xù)。本人決定改為以公司名義購買，一次性全款支付，以配合在5月31日完成全部房產(chǎn)交易手續(xù)，如期讓郭某拿到全部購房款，特告知郭某及居間方。望郭某、某公司，于2016年5月23日至5月31日安排好時(shí)間，配合本人辦理：網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、交稅過戶等手續(xù)，以保證共同遵守合同約定，使上述房產(chǎn)順利交易過戶。
后雙方發(fā)生爭議，于某起訴請(qǐng)求：要求繼續(xù)履行合同，郭某協(xié)助于某辦理涉訴房屋的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
郭某反訴請(qǐng)求：1.要求解除郭某與于某簽訂的《房屋買賣合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議》；2.于某支付郭某2016年3月1日至3月31日期間未履行向銀行申辦抵押貸款的違約金92535元；3.于某支付郭某逾期付款違約金137萬元。
【法院判決】
【一審】
1.【后文揭秘…】；
2. 【后文揭秘…】；
3. 【后文揭秘…】；
4.駁回郭某的其他反訴請(qǐng)求。
【二審】
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、買受人逾期未支付購房款，出賣人依據(jù)合同約定行使解除權(quán)，法院為何未支持？
首先，于某與郭某簽訂的《房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》等合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)性意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，當(dāng)事人均應(yīng)遵守，并依法依約履行相應(yīng)的合同義務(wù)。
其次，根據(jù)上述合同約定，于某應(yīng)當(dāng)在簽訂《房屋買賣合同》當(dāng)日支付給郭某定金人民幣10萬元；于某應(yīng)當(dāng)最遲于2016年3月1日前向銀行申請(qǐng)辦理抵押貸款；于某與郭某應(yīng)當(dāng)在2016年5月31日前共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，于某應(yīng)當(dāng)在辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前三個(gè)工作日，將購房款人民幣685萬元，在浦發(fā)銀行東三環(huán)支行進(jìn)行資金監(jiān)管，并于取得新房屋所有權(quán)證后當(dāng)日解凍給郭某，剩余購房款200萬元，于某于辦理完畢房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后以銀行貸款形式支付給郭某，支付期限是銀行取得于某名下涉訴房屋的他項(xiàng)權(quán)利證后三到五個(gè)工作日（具體時(shí)間以貸款銀行實(shí)際辦理情況為準(zhǔn)），剩余購房款5萬元，于某于辦理完畢涉訴房屋物業(yè)交接手續(xù)當(dāng)日支付給郭某。于某僅支付郭某購房定金10萬元，后未再支付后續(xù)購房款。根據(jù)上述合同的約定，后續(xù)貸款及房款的支付均是以房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)以及物業(yè)交接手續(xù)的辦理作為參考節(jié)點(diǎn)來確定，而無論是貸款還是房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記均應(yīng)以作為前置程序的網(wǎng)簽手續(xù)辦理為基礎(chǔ)，但買賣雙方未辦理網(wǎng)簽，中介公司也未組織、協(xié)助辦理網(wǎng)簽手續(xù)【有關(guān)此部分的解讀詳見后文：買賣雙方未網(wǎng)簽，中介公司也未組織、協(xié)助辦理網(wǎng)簽手續(xù)，致后續(xù)房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，誰的責(zé)任？】。因?yàn)榫W(wǎng)簽未能辦理，由此導(dǎo)致本案中所涉及的部分合同內(nèi)容無法正常履行。于某的行為在客觀上已經(jīng)構(gòu)成了違約，郭某可以依據(jù)合同的約定行使解除權(quán)。
再次，呈上，于某的行為雖在客觀上已經(jīng)構(gòu)成了違約，郭某可以依據(jù)約定獲得并行合同使解除權(quán)，但，郭某并未依照合同的約定向于某發(fā)送書面的解除合同通知，并在2016年5月31日到中介公司處欲配合辦理網(wǎng)簽及后續(xù)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，由此可見，郭某有繼續(xù)履行該合同的意思表示，只不過后來郭某認(rèn)為于某所提供的委托書存在瑕疵，故拒絕辦理網(wǎng)簽手續(xù)。于某未依約提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，其履約行為確實(shí)存在一定瑕疵，但該瑕疵不足以導(dǎo)致合同目的不達(dá)，不足以成為郭某拒絕網(wǎng)簽以及拒絕繼續(xù)履行合同的合理、合法事由，故此后合同未能正常履行的責(zé)任應(yīng)在郭某。雙方之間就網(wǎng)簽產(chǎn)生的爭議不足以導(dǎo)致合同無法履行，根據(jù)誠實(shí)信用的履約精神，雙方應(yīng)當(dāng)積極磋商，有效配合，繼續(xù)履行。
綜上，一方面，因網(wǎng)簽未完成，以致合同約定的后續(xù)房款的支付條件不能成就，郭某主張于某逾期付款15日缺乏依據(jù)；另一方面，郭某對(duì)網(wǎng)簽未完成負(fù)有責(zé)任，郭某并非守約方，故法院判定郭某不能依據(jù)合同約定獲得解除權(quán)，不支持其要求解除房屋買賣合同的訴求。
二、買賣雙方未網(wǎng)簽，中介公司也未組織、協(xié)助辦理網(wǎng)簽手續(xù)，致后續(xù)房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，誰的責(zé)任？
【詳見后文解析…】
三、房屋買賣雙方均有過錯(cuò)，合同繼續(xù)履行，法院為何又判決買受人承擔(dān)100余萬的高額違約金？
【詳見后文解析…】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第九十三條第二款 當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。
第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
