借名買(mǎi)房協(xié)議是否已經(jīng)實(shí)際履行如何判斷？否認(rèn)收到錢(qián)款是否可抗辯協(xié)助過(guò)戶(hù)？
用同事購(gòu)房指標(biāo)購(gòu)買(mǎi)單位房改房10余年，還能主張借名買(mǎi)房要求過(guò)戶(hù)嗎？
---韋1與韋2房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部（授權(quán)發(fā)表）
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（18-053-3總第264）
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【關(guān)鍵詞】
購(gòu)房指標(biāo) 購(gòu)房資格 單位房改房 借名買(mǎi)房 購(gòu)房權(quán) 購(gòu)買(mǎi)單位房屋權(quán)利出售 購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓 購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓 建房補(bǔ)貼 實(shí)際履行 合同糾紛 所有權(quán)確認(rèn)糾紛 主要義務(wù) 附隨義務(wù)
【要點(diǎn)提示】
在合同履行過(guò)程中，簽約雙方基于合同的約定可以主張相應(yīng)的權(quán)利和行使相應(yīng)的抗辯權(quán)，但是，該項(xiàng)權(quán)利的行使也不得超過(guò)合理期限。如一方的抗辯既不符合客觀事實(shí)，也不符合常理，則不會(huì)被法院采信。
【當(dāng)事人信息】
原告：韋2（被上訴人/借名人/乙方）
被告：韋1（上訴人/出名人/甲方）
【案情簡(jiǎn)介】
1993年，中鐵十六局某公司自建一部分房屋（包括涉訴房屋）作為公司職工宿舍。2003年年初，中鐵十六局某公司進(jìn)行房改，決定將原有部分職工宿舍出售給單位職工。作為單位職工，韋1因此享有購(gòu)買(mǎi)單位房屋權(quán)利。韋2與韋1同為中鐵十六局集團(tuán)某工程有限公司職工，又是同鄉(xiāng)。韋1考慮到自己經(jīng)常不在北京，家屬也在南方，不愿意買(mǎi)房，但是按照單位規(guī)定，如果不購(gòu)買(mǎi)單位房屋，單位將只給個(gè)人5000元建房補(bǔ)貼。韋2與韋1協(xié)商決定將此購(gòu)買(mǎi)單位房屋權(quán)利出售，具體即韋2 支付韋18000元作為韋1的建房補(bǔ)貼，韋1把購(gòu)買(mǎi)單位房屋權(quán)利出讓給韋2。2003年10月3日，韋1（甲方）與韋2（乙方）簽訂《協(xié)議書(shū)》，內(nèi)容為：因甲方愿把自己在中鐵十六局某公司購(gòu)房權(quán)讓給乙方購(gòu)買(mǎi)，為了子孫后代，雙方特定如下協(xié)議：1.甲方自愿把自己的購(gòu)房權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，不管今后房子如何變化，都不能返回，把房產(chǎn)權(quán)要回，子孫后代也是如此。2.乙方通過(guò)協(xié)議得到甲方在中鐵十六局某公司的購(gòu)房權(quán)后，利行上交各種款項(xiàng)，并如實(shí)交給甲方捌仟元建房補(bǔ)貼。從此后房子所發(fā)生的一切費(fèi)用全由乙方全部負(fù)責(zé)，子孫后代同樣如此。3.此協(xié)議一式三份，甲乙雙方務(wù)1份，1份由證明人老鄉(xiāng)黃某保留。4.協(xié)議自甲乙雙方、證明人簽字之日起生效。涉訴房屋于2004年1月12日辦理房屋所有權(quán)證書(shū)，房屋所有權(quán)人登記為韋1，韋2對(duì)一直該房屋居住使用，并負(fù)擔(dān)了居住使用期間的暖氣費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。后，韋2多次要求韋1協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)，但韋1拒絕配合。
韋2于2014年9月訴至法院：1.請(qǐng)求判令韋1協(xié)助其辦理涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；2.韋2自愿負(fù)擔(dān)在辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)過(guò)程中所需稅費(fèi)。
【法院判決】
【一審】：
1.韋1協(xié)助韋2辦理坐落在順義區(qū)某室房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；
2. 在辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)過(guò)程中所需費(fèi)用，由韋2負(fù)擔(dān)。
【二審】
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議受法律保護(hù)嗎？如何認(rèn)定是否存在借名買(mǎi)房法律關(guān)系？
【詳見(jiàn)上文解析…】
二、購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓的借名買(mǎi)房糾紛，是合同糾紛，還是所有權(quán)確認(rèn)糾紛？
【詳見(jiàn)上文解析…】
三、借名買(mǎi)房協(xié)議是否已經(jīng)實(shí)際履行如何判斷？否認(rèn)收到錢(qián)款是否可抗辯協(xié)助過(guò)戶(hù)？
韋1（甲方）與韋2（乙方）簽訂的《協(xié)議書(shū)》，主要內(nèi)容為兩點(diǎn)：“1.甲方自愿把自己的購(gòu)房權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，不管今后房子如何變化，都不能返回，把房產(chǎn)權(quán)要回，子孫后代也是如此。2.乙方通過(guò)協(xié)議得到甲方在中鐵十六局某公司的購(gòu)房權(quán)后，利行上交各種款項(xiàng)，并如實(shí)交給甲方捌仟元建房補(bǔ)貼。從此后房子所發(fā)生的一切費(fèi)用全由乙方全部負(fù)責(zé)，子孫后代同樣如此。”韋1與韋2簽訂協(xié)議后，韋2遵照協(xié)議書(shū)的約定，交付了購(gòu)房款，實(shí)際長(zhǎng)期居住在涉案房屋，并負(fù)擔(dān)了居住使用期間的暖氣費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。因此，可以認(rèn)定雙方簽訂的《協(xié)議書(shū)》已經(jīng)履行。韋1所主張的《協(xié)議書(shū)》并未實(shí)際履行，不符合客觀事實(shí)。
韋2與韋1對(duì)于《協(xié)議書(shū)》中約定的8000元是否交付存有爭(zhēng)議，韋2主張?jiān)诤炗啞秴f(xié)議書(shū)》后已經(jīng)以現(xiàn)金形式交付韋1，但確實(shí)未提供充分證據(jù)予以證明。韋1否認(rèn)從韋2處收到了8000元，但韋1也未提供有效證據(jù)證明其在《協(xié)議書(shū)》簽訂后至今的十余年中曾向韋2主張過(guò)該項(xiàng)權(quán)利，韋1對(duì)于該8000元交付的否認(rèn)也不符合常理�！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”法院認(rèn)為，韋2與韋1屬于借名買(mǎi)房關(guān)系，韋2支付了購(gòu)房款項(xiàng)以及后續(xù)與涉案房屋居住使用相關(guān)的費(fèi)用，已經(jīng)履行了《協(xié)議書(shū)》約定的主要義務(wù)。韋1協(xié)助韋2辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，屬于《協(xié)議書(shū)》的附隨義務(wù)。韋2履行了《協(xié)議書(shū)》的主要義務(wù)后，即有權(quán)要求韋1履行協(xié)助韋2辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)這一附隨義務(wù)。
在合同履行過(guò)程中，簽約雙方基于合同的約定可以主張相應(yīng)的權(quán)利和行使相應(yīng)的抗辯權(quán)，但是，該項(xiàng)權(quán)利的行使也不得超過(guò)合理期限。假使韋2確實(shí)至今未支付韋1《協(xié)議書(shū)》約定的8000元，韋1也不能基于此對(duì)抗韋2要求協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的請(qǐng)求。
同時(shí)，需要指出的是，本案中雙方當(dāng)事人均未對(duì)8000元提出明確的訴訟請(qǐng)求，因此法案對(duì)該8000元的問(wèn)題不予處理。關(guān)于8000元款項(xiàng)的支付問(wèn)題，韋2與韋1可以協(xié)商解決，或者另行提起訴訟解決該爭(zhēng)議問(wèn)題。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
