本案一審、二審均駁回業(yè)主的訴請，再審依法改判，判決開發(fā)商退賠業(yè)主裝修差價損失。
詳見判決：
富力南京地產(chǎn)開發(fā)有限公司與陸燕婷商品房預(yù)售合同糾紛再審民事判決書
南京市中級人民法院民事案件（2017）蘇01民再18號
南京市中級人民法院
民事判決書
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：陸燕婷，女，（下略）
委托訴訟代理人：萬**
委托訴訟代理人：桑**
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：富力南京地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地南京市麒麟科技創(chuàng)新園（生態(tài)科技城）東麒路666號。
法定代表人：楊培軍，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：謝**
委托訴訟代理人：郁**
再審申請人陸燕婷因與被申請人富力南京地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱富力公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服本院（2015）寧民終字第7002號民事判決，向本院申請再審。本院于2016年12月28日作出（2016）蘇01民申260號民事裁定再審本案。本院依法另行組成合議庭，開庭審理了本案。再審申請人陸燕婷的委托訴訟代理人萬樾莉、桑建鳳，被申請人富力公司的委托訴訟代理人謝超、郁永勛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
陸燕婷申請再審稱，一、原審認(rèn)定事實錯誤。雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議并無明確條款約定精裝修價格包括公共部分和室內(nèi)部分，富力公司作為格式條款提供方未舉證證明已明確提示的情況下，原審認(rèn)定《裝飾裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)》（包括公共部分和住宅部分）均含在4500元/平方米的精裝范圍內(nèi)，缺乏證據(jù)證明。富力公司所銷售房屋裝修未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按實際與約定的價差予以補(bǔ)償。二、原審適用法律錯誤。本案《商品房預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議均系富力公司提供的格式合同，對其中免除或者限制其責(zé)任的條款未以合適的方式提請上訴人注意，未履行說明義務(wù)，原審未依據(jù)《合同法》嚴(yán)格審查合同效力，系適用法律錯誤。三、原審未同意申請人對室內(nèi)裝修價格進(jìn)行鑒定的申請，致使法院審理需要的主要證據(jù)未能夠收集。請求：一、撤銷南京市中級人民法院（2015）寧民終字第7002號民事判決和南京市江寧區(qū)人民法院（2015）江寧湯民初字第00029號民事判決，改判被申請人賠償申請人實際裝修價值與約定裝修價格的差價263960元；二、被申請人承擔(dān)本案全部訴訟費用和鑒定費用。
富力公司辯稱，富力公司從未與申請人就涉案房屋精裝修單價單獨進(jìn)行過約定，《商品房預(yù)售方案》是富力公司為獲得商品房預(yù)售許可而向南京市住建委提交的材料，其中4500元/平方米精裝修單價的記載，并不針對特定業(yè)主，不構(gòu)成向申請人的要約；富力公司對外銷售的價格依據(jù)，只能是向物價部門申報核準(zhǔn)的價格，富力公司向南京市物價局報備的價格中，并沒有明確涉案房屋的精裝修價格，而是按照商品房的建筑面積統(tǒng)一計價，《商品房預(yù)售方案》不屬于雙方在《補(bǔ)充協(xié)議一》第十三條第一款中約定的政府主管部門的批準(zhǔn)文件；申請人要求對涉案房屋室內(nèi)裝修價格鑒定無法律和事實依據(jù)。綜上，原一、二審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求依法駁回申請人的再審請求。
2014年12月24日，一審原告陸燕婷向南京市江寧區(qū)人民法院起訴請求：
1、富力公司賠償其裝修差價，暫計10000元（具體金額以裝修造價評估鑒定結(jié)果為準(zhǔn)）；2、富力公司按照樣板房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改。3、富力公司對房屋瑕疵進(jìn)行整改，并賠償不能正常使用房屋期間的租金損失（具體金額以月租金評估司法鑒定結(jié)果為準(zhǔn)，計算期間為2014年11月28日至可實際居住之日）。
南京市江寧區(qū)人民法院一審認(rèn)定事實：2013年9月15日，陸燕婷（乙方）與富力公司（甲方）簽訂《南京市商品房預(yù)售合同》1份。約定由陸燕婷認(rèn)購富力公司開發(fā)建設(shè)的涉案房屋一套，建筑面積131.98平方米、單價為19652.74元/平方米，總價款為2593769元，交付日期為2014年11月30日前。合同第十三條第三項約定：“該商品房的工程質(zhì)量保修范圍和保修期見附件9，保修期自該商品房交付之日起計算。甲方應(yīng)按國家規(guī)定和本合同約定承擔(dān)該商品房的工程質(zhì)量保修責(zé)任”。合同補(bǔ)充協(xié)議一第五條第3項約定：“雙方一致同意該房屋的交付條件為甲方取得竣工驗收備案證明材料，且該條件為該房屋交付的唯一條件”；第六條第2項約定：“乙方逾期辦理房屋交付手續(xù)，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方支付購房款總額的萬分之一作為違約金，且視為甲方在《入住通知書》確定的交房日第二天已經(jīng)將該房屋交付乙方（視為交付）”；第十三條第1項約定：“甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)，無論簽約雙方是否口頭或書面確認(rèn)，僅以本合同及其附件及其他雙方正式簽署的書面協(xié)議約定為準(zhǔn)。甲方在簽署本合同及其附件及其他雙方正式簽署的相關(guān)協(xié)議之前或之后，通過報紙、電視、廣播、戶外路牌、樓書、海報、宣傳品及網(wǎng)絡(luò)等媒體或其他方式發(fā)布的廣告、宣傳資料以及展示樣板間、沙盤所示內(nèi)容，不是甲方的要約或承諾，不是買賣雙方合同的組成部分，不對確定該房屋價格產(chǎn)生重大影響，均不作為雙方確定權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，其中涉及的資料、圖示、數(shù)據(jù)等均以政府主管部門批準(zhǔn)文件及交付時實際情況為準(zhǔn)。甲方無需就該等變化通知乙方，無需就此對乙方承擔(dān)責(zé)任”。該合同補(bǔ)充協(xié)議二就裝修工程進(jìn)行了具體約定，其中第一條第4項約定：“乙方在此不可撤銷的同意，甲方可無需與乙方辦理預(yù)售合同規(guī)定的該商品房的交付手續(xù)而直接對該商品房進(jìn)行裝修工程（包括在商品房建設(shè)工程施工期間進(jìn)行裝修工程），同時乙方同意毛坯房和裝修房的驗收在裝修完畢后一次性驗收，此情形下不能認(rèn)定甲方逾期履行預(yù)售合同規(guī)定的商品房交付義務(wù)。且，雙方進(jìn)一步同意，以該商品房所在樓宇《建筑工程竣工備案表》的日期作為買賣雙方確認(rèn)的該商品房（而非裝修工程）已完整、適當(dāng)履行交付的日期”；第三條約定：“乙方接受裝修工程時，如認(rèn)為裝修工程存在問題，應(yīng)委托房屋所在地有資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)檢測，但不得影響其按照本協(xié)議規(guī)定完成裝修工程交接手續(xù)的義務(wù)”。該補(bǔ)充協(xié)議同時附裝飾裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，明確裝修范圍：一、公共部分，包括外墻、大堂、電梯前廳、電梯、樓梯間、信報箱、安防；二、住宅部分，包括門廳、入戶門、室內(nèi)門、窗戶、客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、空調(diào)、地暖、太陽能、水電設(shè)施、弱電、燃?xì)狻魞?nèi)安防系統(tǒng)、遮陽。合同簽訂后，陸燕婷按照約定全額支付了購房款。
另查明，2013年6月27日，富力公司就涉案房屋向南京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會申報《商品房預(yù)售方案》，其中載明裝修類型為裝修房，裝修單價為4500元/平方米。同年7月15日，南京市物價局出具商品住房明碼標(biāo)價聯(lián)系單，其中載明62幢404室房屋建筑面積131.98平方米，銷售單價20689元，總價2730551元，裝修狀況為精裝。2014年6月24日，南京市規(guī)劃局向富力公司下發(fā)了《建設(shè)工程規(guī)劃核實合格書》。同年6月27日，南京市江寧區(qū)建筑工程局對涉案房屋樓盤進(jìn)行了工程竣工驗收備案。
本案一審審理中，雙方一致認(rèn)可除商品房預(yù)售合同及補(bǔ)充協(xié)議一、二以外，雙方未簽訂其他書面協(xié)議。陸燕婷主張按照《商品房預(yù)售方案》中載明的裝修單價4500元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)由富力公司向其補(bǔ)償裝修差價，并申請對裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行鑒定。富力公司堅持認(rèn)為該數(shù)額系其為了取得預(yù)售許可證自行估算的價格，并非雙方合同構(gòu)成要件。對于具體的整改標(biāo)準(zhǔn)，陸燕婷認(rèn)可僅要求按照樣板房的標(biāo)準(zhǔn)整改落地門窗、客廳落地門窗、書房門窗、兩個衛(wèi)生間面盆四個部分，其他與樣板房不一致的部分不再主張要求整改。對于房屋瑕疵，根據(jù)陸燕婷主張，法院至涉案房屋現(xiàn)場勘驗，雙方對勘驗材料真實性不持異議，富力公司辯稱陸燕婷主張整改問題系質(zhì)量瑕疵，并不影響房屋實際使用。對于租金損失，陸燕婷未提供具體的損失證明，主張鑒定確定損失數(shù)額，富力公司辯稱因房屋可以正常使用，故陸燕婷的主張沒有依據(jù)。
南京市江寧區(qū)人民法院一審判決：一、富力南京地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決發(fā)生法律效力之日起30日內(nèi)對于陸燕婷主張的位于南京市江寧區(qū)麒麟街道東麒路西側(cè)、滄麒東路東側(cè)、光華北路南側(cè)富力城62幢404室的房屋質(zhì)量瑕疵進(jìn)行維修。二、駁回陸燕婷其他的訴訟請求。案件受理費100元，由陸燕婷負(fù)擔(dān)67元，由富力南京地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)33元。
陸燕婷不服一審判決，上訴請求：1、被上訴人賠償上訴人不能正常使用房屋期間的租金損失（計算期間為2014年11月28日至可實際居住之日）；
2、被上訴人按樣板房標(biāo)準(zhǔn)向上訴人交付房屋；3、被上訴人按實際裝修價值與約定裝修價格的差價（暫計10000元）支付給上訴人；4、被上訴人承擔(dān)本案全部訴訟費用。
本院二審對原審法院查明的事實予以確認(rèn)。
本院二審中，針對《商品房預(yù)售方案》有無公示的問題，上訴人陳述，被上訴人不僅在銷售現(xiàn)場公示預(yù)售方案，同時也通過“南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)（即住建委下屬官方網(wǎng)站）對全社會或者購房者發(fā)布過；被上訴人陳述，網(wǎng)頁上確實有公開過，有可能是南京市住建委根據(jù)職能劃分公示的，但不是被上訴人向業(yè)主方展示的，其也未在銷售現(xiàn)場將《商品房預(yù)售方案》進(jìn)行過展示。
本院二審認(rèn)為，上訴人陸燕婷（乙方）與被上訴人富力公司（甲方）簽訂的《南京市商品房預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議一、二，均系雙方當(dāng)事人真實意思表示，合法有效，雙方應(yīng)按約履行。針對雙方當(dāng)事人存在的爭議，本院分析認(rèn)定如下：
一、關(guān)于《商品房預(yù)售方案》中4500元/平方米裝修單價，能否視為雙方合同內(nèi)容的問題。本院認(rèn)為，訴爭《商品房預(yù)售方案》載明4500元/平方米裝修單價屬于被上訴人的要約，應(yīng)作為合同內(nèi)容。理由如下：1、根據(jù)房地產(chǎn)銷售政策管理規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)將預(yù)售方案中相關(guān)信息在銷售現(xiàn)場醒目位置進(jìn)行公示，現(xiàn)場公示的信息必須與申請預(yù)售許可時提供的信息、房產(chǎn)管理部門網(wǎng)上公示的信息保持一致；2、《商品房預(yù)售方案》載明4500元/平方米裝修的單價信息已在“南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)向全社會進(jìn)行公示；3、雙方當(dāng)事人簽署的補(bǔ)充協(xié)議第十三條載明“涉及的資料、圖示、數(shù)據(jù)等均以政府主管部門批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”，而《商品房預(yù)售方案》亦屬應(yīng)批準(zhǔn)文件，公示內(nèi)容應(yīng)為批準(zhǔn)結(jié)果；4、訴爭裝修價格對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，被上訴人銷售時亦應(yīng)當(dāng)就裝修檔次、價格問題向購房者作出說明和允諾，被上訴人認(rèn)為其未在現(xiàn)場公示預(yù)售方案以及“南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)上公示預(yù)售方案相關(guān)信息非其所為，與相關(guān)規(guī)定及常理不符。綜上，上訴人主張被上訴人向住建部門申報的《商品房預(yù)售方案》應(yīng)系要約，具有事實及法律依據(jù)，所載明4500元/平方米裝修單價信息對被上訴人具有法律約束力。
二、關(guān)于上訴人要求被上訴人賠償裝修差價問題。本院認(rèn)為，雙方爭議的4500元/平方米裝修單價包含在房屋單價內(nèi)，根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議二所附《裝飾裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)》，此價格應(yīng)當(dāng)包含雙方約定的裝修和設(shè)備，被上訴人作為出賣方應(yīng)市場價格變化因素有自主定價權(quán)，上訴人作為買受人有自主選擇權(quán)，該4500元/平方米裝修單價系雙方針對合同約定的標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商的價格，并不違反法律規(guī)定。如上訴人認(rèn)為被上訴人未按補(bǔ)充協(xié)議二約定的裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)交付，可要求被上訴人按此標(biāo)準(zhǔn)履行，但上訴人以裝修造價達(dá)不到4500元/平方米向被上訴人主張差價損失，缺乏事實基礎(chǔ)，本院不予支持。另，原審法院未同意上訴人鑒定申請并無不當(dāng)。
三、關(guān)于按樣板房標(biāo)準(zhǔn)交付問題。雙方在補(bǔ)充協(xié)議一第十三條中，已明確樣板間、沙盤所示內(nèi)容不是被上訴人的要約或承諾，不作為雙方確定權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，故上訴人要求被上訴人按樣板房標(biāo)準(zhǔn)交付房屋，與雙方約定不符，本院對此不予支持。
四、關(guān)于房屋瑕疵整改期間租金損失問題。本院認(rèn)為，本案原審法院經(jīng)現(xiàn)場勘驗，確實存在質(zhì)量瑕疵問題，但不屬于根本上無法使用問題，而被上訴人需對上訴人房屋進(jìn)行維修，因被上訴人未及時修復(fù)導(dǎo)致上訴人無法使用而產(chǎn)生的損失，理應(yīng)向上訴人賠償。由于本案原審已判決被上訴人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，而具體修復(fù)期間目前尚不確定，故上訴人可在被上訴人實際完成修復(fù)內(nèi)容后，另行向被上訴人主張該項權(quán)利，本案不作處理。
綜上，本院二審判決：駁回上訴，維持原判。
本案再審中，雙方當(dāng)事人對原一、二審判決查明的事實均不持異議，本院再審予以確認(rèn)。
再審中，因樣板房已不存在，本院要求富力公司提交樣板房裝修資料及裝修樣板房的付款憑證，以確定樣板房裝修與實際交付的商品房裝修差價。富力公司提交的資料顯示，富力公司與南京廣田柏森實業(yè)有限責(zé)任公司簽訂《南京富力城NO.2010G61地塊花園洋房樣板房室內(nèi)裝修工程施工合同》的時間是2015年12月，工程驗收時間是2013年7月5日，出具工程結(jié)算書時間是2016年4月26日，樣板房裝修工程完成在先，簽訂施工合同在后，樣板房裝修工程完成將近3年才進(jìn)行結(jié)算，明顯不符合常理，富力公司對上述不合常理之處未能作出合理解釋，也未能提交其他證據(jù)證明上述資料的真實性，陸燕婷亦不予認(rèn)可，本院再審對富力公司提交的上述證據(jù)不予采信。
陸燕婷購買的房屋與另一涉案業(yè)主童克亞購買的房屋在同一小區(qū)，裝修情況基本相同，陸燕婷同意對童克亞的房屋裝修造價進(jìn)行鑒定，參照童克亞戶房屋裝修的鑒定意見確定賠償數(shù)額；富力公司不同意鑒定裝修造價，同時提出如果法院決定鑒定，要求對每一涉案業(yè)主的房屋裝修造價單獨鑒定，本院要求富力公司預(yù)交對其他涉案業(yè)主房屋裝修造價單獨鑒定的鑒定費用，富力公司當(dāng)庭表示，不預(yù)交鑒定費用，本院據(jù)此對富力公司要求對每戶涉案業(yè)主房屋裝修造價單獨鑒定的申請不予采信。本院依法委托江蘇大成工程咨詢有限公司對童克亞購買的富力城62幢504室房屋裝修造價進(jìn)行鑒定（鑒定范圍包括室內(nèi)裝修總造價和每平方米造價，以及裝修公司依法應(yīng)繳納的稅費和適當(dāng)?shù)睦麧�；如果按照每平方�?500元裝修造價計算，裝修公司應(yīng)繳納的稅費和利潤各是多少）。2017年10月9日、10月16日，江蘇大成工程咨詢有限公司分別出具大成審字（2017）144號《工程造價鑒定報告書》和《司法鑒定報告補(bǔ)充說明》，鑒定結(jié)果為：富力城62幢504室房屋室內(nèi)裝修鑒定金額273136.50元，其中規(guī)費4553.27元,稅金6300.06元,利潤5468.34元。套內(nèi)建筑面積108.13平方米，每平米造價鑒定金額為2526.00元。《司法鑒定報告補(bǔ)充說明》對于如果按照每平方米4500元裝修造價計算，裝修公司應(yīng)繳納稅費和利潤各是多少，做出如下說明：
由于原、被告均未提供4500元/平米的裝修預(yù)算書，按照4500元/平米的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合富力城62幢504室套內(nèi)建筑面積108.13平方米,得出對應(yīng)總造價為486585元,按照清單計價規(guī)范及江蘇省費用定額相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算得出稅金為16363.70元,規(guī)費為11826.58元。根據(jù)“江蘇省建設(shè)工程費用定額”和“工程量清單計價規(guī)范（GB50500-2008）”的要求，裝修工程利潤的計算基數(shù)為人工費與機(jī)械費的總和，費率為15%，安裝工程利潤的計算基數(shù)為人工費，費率為14%，因未提供4500元/平米造價的預(yù)算書明細(xì)，無法得出準(zhǔn)確結(jié)論。
經(jīng)庭審質(zhì)證，陸燕婷認(rèn)為，富力公司是按產(chǎn)權(quán)面積收取裝修款的，申請人按照所購房屋建筑面積，以每平方米4500元的單價支付了精裝修款，該部分費用應(yīng)用于套內(nèi)面積裝修；鑒定結(jié)論是按套內(nèi)面積計算裝修單價，由此計算出的每平方米2526元的裝修造價不能與按登記產(chǎn)權(quán)面積收取的每平方米4500元裝修價值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對應(yīng)比較，應(yīng)轉(zhuǎn)換為產(chǎn)權(quán)面積計算裝修造價，經(jīng)轉(zhuǎn)換計算的實際裝修造價2079元與每平方米4500元的裝修價值對應(yīng)比較才科學(xué)合理；根據(jù)合同《補(bǔ)充協(xié)議二》附錄的交付標(biāo)準(zhǔn)，中央空調(diào)和地暖是贈送的，不應(yīng)計入裝修造價中；鑒定的裝修造價，前提是裝修無重大或眾多瑕疵的合格產(chǎn)品，而涉案房屋存在眾多裝修瑕疵，計算裝修造價時應(yīng)給予適當(dāng)打折處理；鑒定的許多材料價格偏高。
富力公司質(zhì)證稱，對鑒定報告正文部分予以認(rèn)可，對于鑒定報告補(bǔ)充說明不予認(rèn)可，理由是：每平方米4500元并不是雙方合同約定的裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，4500元指的是銷售單價，并不是裝修標(biāo)準(zhǔn)，因此對由4500元每平方米造價推導(dǎo)出來的結(jié)論，不予認(rèn)可。
再審另查明，陸燕婷提交的產(chǎn)權(quán)證載明，案涉62幢404室房屋建筑面積為131.38平方米，套內(nèi)建筑面積108.13平方米。
本案再審爭議焦點為：1.《商品房預(yù)售方案》中4500元/平方米裝修單價，能否視為雙方合同內(nèi)容；2.陸燕婷是否有權(quán)利要求按照4500元/平方米裝修單價賠償裝修損失，具體的賠償數(shù)額應(yīng)如何確定。
關(guān)于第一個爭議焦點，本院再審認(rèn)為，根據(jù)《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理條例》（以下簡稱管理條例）第十三條第二款的規(guī)定，《商品房預(yù)售方案》系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房產(chǎn)管理部門申報商品房預(yù)售許可的必備材料，雙方當(dāng)事人簽署的補(bǔ)充協(xié)議第十三條裁明“涉及的資料、圖示、數(shù)據(jù)等均以政府主管部門批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”，申報商品房預(yù)售許可證的材料屬應(yīng)批準(zhǔn)文件，且《商品房預(yù)售方案》載明4500元/平方米裝修的單價信息已在“南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)向全社會進(jìn)行公示，按照補(bǔ)充協(xié)議的約定，《商品房預(yù)售方案》中明示的裝修單價信息應(yīng)作為雙方合同權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容；《管理條例》第十五條第一款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)向購房人明示計價方式和計價依據(jù)”。《商品房預(yù)售方案》載明的4500元/平方米信息應(yīng)視為富力公司向購房人明示的精裝修計價方式，富力公司主張該單價僅是銷售單價，不是裝修標(biāo)準(zhǔn)，該主張與上述行政法規(guī)的規(guī)定不符，本院再審不予采信。本院再審認(rèn)定，《商品房預(yù)售方案》載明的裝修單價信息對被申請人具有法律約束力。
關(guān)于第二個爭議焦點，本院再審認(rèn)為，《管理條例》第十六條第一款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料，內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實、合法”，富力公司在銷售現(xiàn)場以樣板房的方式向購房人宣傳精裝修房，而在其與陸燕婷簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中，又確定了“展示樣板間所示內(nèi)容，不是買賣雙方合同的組成部分，不作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)”等免除己方義務(wù)的格式條款，該條款直接導(dǎo)致富力公司在商品房銷售現(xiàn)場的銷售廣告和宣傳資料不具有真實性，違反了《管理條例》的規(guī)定，依照《中華人民共和國合同法》第四十條的規(guī)定，該格式條款應(yīng)認(rèn)定無效。陸燕婷有權(quán)要求富力公司提供與樣板房一致的精裝修房，鑒于現(xiàn)樣板房已不存在，缺乏參照依據(jù)，陸燕婷要求按照《商品房預(yù)售方案》中明示的4500元/平方米的精裝修單價，賠償裝修損失，符合行政法規(guī)的規(guī)定，亦有合同依據(jù)，本院再審予以采信；富力公司主張按照補(bǔ)充協(xié)議二所附《裝飾裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)》，此價格應(yīng)包含雙方約定的裝修和設(shè)備。本院再審認(rèn)為，根據(jù)雙方所簽訂補(bǔ)充協(xié)議二所附《裝飾裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)》的約定，精裝修單價應(yīng)當(dāng)包含約定的公共部分和住宅部分，《管理條例》第十五條第二款規(guī)定“商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任”，陸燕婷所購62幢404室房屋建筑面積為131.38平方米，套內(nèi)建筑面積108.13平方米，按照上述規(guī)定，陸燕婷對套內(nèi)建筑面積108.13平方米部分享有獨立產(chǎn)權(quán)，其余分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，陸燕婷雖系該部分分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)人，亦支付了該部分的精裝修費用，但因分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分無特定指向，陸燕婷不能單獨就分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e部分行使權(quán)利，且現(xiàn)有鑒定意見無法確定分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e部分的精裝修是否達(dá)標(biāo)，故根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，陸燕婷僅能就套內(nèi)建筑面積部分的裝修主張權(quán)利。
關(guān)于賠償裝修差價的計算標(biāo)準(zhǔn)問題，陸燕婷主張根據(jù)合同《補(bǔ)充協(xié)議二》附錄的交付標(biāo)準(zhǔn)，中央空調(diào)和地暖是贈送的，不應(yīng)計入裝修造價中，本院再審認(rèn)為，雖然合同中約定了中央空調(diào)和地暖是贈送的，但雙方合同中并未將贈送部分排除在4500元/平方米裝修單價外，故在計算精裝修標(biāo)準(zhǔn)時，該部分設(shè)備仍然應(yīng)當(dāng)作為精裝修的一部分計入裝修總價中，本院對陸燕婷該項主張不予采信；陸燕婷以涉案房屋存在眾多裝修瑕疵，主張計算裝修造價時應(yīng)給予適當(dāng)打折處理，本院再審認(rèn)為，關(guān)于裝修瑕疵部分，陸燕婷可以要求富力公司進(jìn)行維修以消除瑕疵，其主張打折處理的意見，缺乏依據(jù)，本院不予采信；陸燕婷提出鑒定的許多材料價格偏高，對此主張，陸燕婷僅提供了裝修公司的報價，該報價未經(jīng)審查質(zhì)證，且實際裝修中，各家裝修公司裝修材料來源不同，價格會有差異，陸燕婷以此來否定鑒定機(jī)構(gòu)根據(jù)市場調(diào)查確定的裝修材料價格，證據(jù)不足，本院不予采納。
經(jīng)鑒定所確定的裝修造價中，稅金和規(guī)費是裝修企業(yè)應(yīng)上繳的費用，利潤屬于裝修企業(yè)應(yīng)得部分，該三項費用不屬于直接用于業(yè)主房屋裝修的費用，應(yīng)當(dāng)從實際交付業(yè)主的裝修總價中扣除，扣除后的實際裝修總價為256814.83元；根據(jù)補(bǔ)充意見，按照每平方米4500元裝修造價計算，稅金為16363.70元，規(guī)費為11826.58元，鑒定機(jī)構(gòu)無法得出準(zhǔn)確利潤，經(jīng)對按照4500元/平方米裝修造價和實際裝修造價的規(guī)費和稅金對比計算，按照每平方米4500元裝修造價計算的規(guī)費和稅金均是鑒定得出的實際裝修造價規(guī)費和稅金的2.6倍，參照該數(shù)據(jù)，本院酌情確定按照4500元/平方米裝修造價計算的利潤為14217.68元，據(jù)此，按照4500元/平方米裝修單價計算，實際應(yīng)用于陸燕婷所購房屋套內(nèi)建筑面積裝修造價為444177.04元，合同約定的裝修價格與實際裝修差價為187362.21元（444177.04元-256814.83元）。
綜上，原一、二審判決認(rèn)定事實錯誤，判決不當(dāng)，應(yīng)予撤銷。陸燕婷的再審申請理由成立，本院予以支持。本案經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第四十條、《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理條例》第十三條第二款、第十五條第一款、第十六條第一款和《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷本院（2015）寧民終字第7002號民事判決和南京市江寧區(qū)人民法院（2015）江寧湯民初字第00029號民事判決；
二、富力南京地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)，賠償陸燕婷裝修差價款187362.21元；
三、駁回陸燕婷的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
原一、二審案件受理費各100元，合計200元，由富力南京地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長沈亞峰
審判員李偉
審判員于俊濤
二〇一七年十二月二十八日
書記員唐俊芳
