兄弟間就分家所得的農(nóng)村宅基地房屋簽署的換房協(xié)議有法律效力嗎？
兄弟間將分家所得的宅基地房屋互換一方未交付已26年，還能訴訟主張確權(quán)并要求騰退嗎？
---沈某與蔣某等所有權(quán)確認糾紛案法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團隊研究部（授權(quán)發(fā)表）
來源│易居房產(chǎn)律師團隊案例研究庫（18-054-1總第265）
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【關(guān)鍵詞】
分家 分家單 換房協(xié)議 宅基地房屋互換 交付 所有權(quán)確認糾紛 騰退 訴訟確權(quán)
【要點提示】
依法成立的合同，受法律保護，對當事人具有法律約束力。案涉的《換房協(xié)議書》實質(zhì)是兄弟間關(guān)于分家所得的農(nóng)村宅基地房屋的置換，系雙方的真實意思表示，雙方亦均有權(quán)按自己的意志處分，內(nèi)容并未違反國家法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定合法有效。
【當事人信息】
原告：沈某
被告：將某、沈某1、沈某2
【案情簡介】
北京市通州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)某村村民沈某4夫婦育有二子及其他子女，二子分別為長子沈某3、次子沈某即原告；沈某3于2006年12月17日死亡，沈某4夫婦先于沈某3死亡；沈某3與被告蔣某系夫妻關(guān)系，二人婚后育有長女沈某1、次女沈某5、三女沈某2，次女沈某5未婚且于1997年8月8日死亡戶口注銷。1961年9月6日，渠頭鄉(xiāng)人民委員會頒發(fā)房產(chǎn)證，所有人姓名為沈某4，全家人口八口，房屋肆間。1975年1月27日，國營北京市永樂店農(nóng)村渠頭分社革命委員會頒發(fā)農(nóng)村人民公社社員建房使用土地許可證，沈某3申請村內(nèi)閑地建房6間，長5丈，寬5.5丈。1976年8月23日，經(jīng)閆某等人參與調(diào)和、趙某執(zhí)筆進行分家，分家單內(nèi)容如下：“立分家人沈某4人口眾多頭須太亂，因此兄弟二人沈某3、沈某和（即沈某，下同）單立門戶，全家都合意。次子沈某合（即沈某，下同）應(yīng)分磚房東院肆間由西邊下余貳間歸老的所有權(quán)，老的去逝后歸本人所有。由七六年開始往后三年到八〇年開始供養(yǎng)父母每年供養(yǎng)費肆拾元整。公元一九七六年八月廿三日立。”1990年3月25日，原告沈某與沈某3達成《換房協(xié)議書》，該協(xié)議書內(nèi)容摘錄如下：“經(jīng)與父母二老及全家議定，從長遠利益考慮，兄弟二人同意簽定如下協(xié)議：鑒于兄沈某云（即沈某3，下同）西院，上房伍間、東廂房3間、西便房2間，柁檁材質(zhì)較好，翻建房全部可供使用，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給弟某和。鑒于弟沈某和東院8間主房材質(zhì)較差，但部分樹木可供兄翻建房屋使用；院墻磚二萬余，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給兄沈某云，并由兄沈某云付給弟沈某和現(xiàn)金貳仟元。備注：鑒于兄沈某3近期即翻建東院，所以以上貳仟元現(xiàn)金定于一九九〇年十月至年底前付清。此協(xié)議壹式貳份，簽字后即日生效。立字人
兄沈某3弟沈某和1990年3月25號”。2006年7月5日，經(jīng)沈某3申請并經(jīng)審批，對某村X號院北房翻、擴建，面寬15.6米、進深6米，間數(shù)為6間……但沈某3一方實際并未對某村X號院房屋進行翻、擴建。沈某3于2006年12月25日死亡，現(xiàn)西院由其妻子蔣某、女兒沈某1、沈某2占有。沈某經(jīng)與沈某3的繼承人協(xié)商，仍沒有將西院要回，故訴至法院。
案情補充：訴訟中，沈某稱，2015年其才知道沈某云針對某村X號院申請審批了翻建批示；在現(xiàn)場勘查后，沈某認可西院的法定門牌號為某村X號，東院的法定門牌號為某村X1號，故其訴求變更為主張確認對某村X號院房屋及院落所有權(quán)；沈某否認其放棄對X號院房屋及院落的所有權(quán)。經(jīng)法庭詢問，三被告稱，某村X號院由其三人占有使用；其三人所提沈某和放棄對西院房屋的所有權(quán)及對西院房屋翻建的主張事實，均未提供證據(jù)予以證明。經(jīng)法院現(xiàn)場勘查，某村X號院（以門牌號為準）位于某村X2號院西側(cè)，原有北房5間，現(xiàn)北房五間西數(shù)第一間、第二間均已坍塌，東廂房3間、西便房2間均已不存在，現(xiàn)場僅余北房3間，現(xiàn)存房屋破舊不堪，院落荒蕪，雜草叢生；某村X1號院（以門牌號為準）位于某村X2號院東側(cè)，現(xiàn)有北房9間、東西廂房各3間以及其他房屋。
沈某訴請為：1、確認原告沈某與沈某3所簽訂的《換房協(xié)議書》合法有效；2、確認北京市通州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)某村X號院北房3間及院落歸原告沈某所有；3、判令被告將某、沈某1、沈某2騰退北京市通州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)某村X號院。
【法院判決】
1. 確認原告沈某與沈某3于一九九〇年三月二十五日所簽訂的《換房協(xié)議書》有效；
2. 【后文揭秘…】；
3. 【后文揭秘…】。
【案件解析】
一、兄弟間就分家所得的農(nóng)村宅基地房屋簽署的換房協(xié)議有法律效力嗎？
依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利。妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險。案涉的《換房協(xié)議書》實質(zhì)是兄弟間關(guān)于分家所得的農(nóng)村宅基地房屋的置換，系沈某與沈某3的真實意思表示，沈某與沈某3亦均有權(quán)按自己的意志處分，內(nèi)容并未違反國家法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定合法有效。
二、對已簽署換房協(xié)議26年仍未交付的農(nóng)村宅基地房屋，能否直接訴訟確權(quán)？
【詳見后文解析…】
三、分家所得宅基地房屋互換26年未交付，可否在訴訟確權(quán)同時主張騰退？
【詳見后文解析…】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
