丈夫無權(quán)處分出售房屋，妻子作為共有人主張已實(shí)際居住使用的買受人騰退、返還，法院未支持？！
——邵某1等與朱某排除妨害糾紛案（二審）法律解析
【關(guān)鍵詞】
房屋買賣合同糾紛 排除妨害糾紛 夫妻共有房屋 單方出售 無權(quán)處分 合同效力 實(shí)際居住 騰退返還
【要點(diǎn)提示】
本案中，買受人已支付大部分房款且已實(shí)際入住多年，出賣人妻子主張丈夫單方出售夫妻共有房屋其不知情，訴請(qǐng)買受人騰退返還，法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在解決雙方房屋買賣合同糾紛后，再處理買受人是否應(yīng)當(dāng)返還房屋問題。
【當(dāng)事人信息】
原告: 朱某（被上訴人）
被告：邵某1、孫某、邵某2、賈某（上訴人）
第三人：張某、某房產(chǎn)公司
【案情簡(jiǎn)介】
朱某、張某系夫妻關(guān)系。2009年10月22日，張某購得涉案房屋（該房屋于2013年2月4日取得所有權(quán)證，登記在張某個(gè)人名下。） 2012年4月5日，張某作為出賣人與邵某1、孫某經(jīng)某房產(chǎn)公司居間，簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》，房屋成交價(jià)格319萬元，邵某1、孫某先后共計(jì)支付房款240萬元，2012年4月6日張某將涉案房屋交付邵某1，后房屋由邵某1、孫某與其親屬邵某2、賈某居住使用，房屋交付后的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)及水電費(fèi)均由其繳納。朱某向法院訴請(qǐng)：邵某1、孫某、邵某2、賈某將涉案房屋騰退給朱某 。
案情補(bǔ)充：①2014年1月3日，朱某向法院訴請(qǐng)?jiān)V確認(rèn)張某、邵某1、孫某，第三人某房產(chǎn)公司所簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議無效。2015年10月16日，法院判決駁回朱某的全部訴訟請(qǐng)求。朱某不服該判決提出上訴，上訴法院判決駁回上訴，維持原判。
②2014年4月22日，朱某向法院訴請(qǐng)確認(rèn)涉案房屋系其與張某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并要求張某辦理該房屋的登記手續(xù)。經(jīng)審理，法院于2014年9月15日作出判決，確認(rèn)涉案房屋為朱某與張某共同所有，并駁回了朱某的其他訴訟請(qǐng)求。該判決已生效。
③2018年9月，邵某1、孫某以房屋買賣合同糾紛為由將朱某、張某訴至法院，訴請(qǐng)朱某、張某協(xié)助辦理涉案房屋的過戶登記手續(xù)并支付相應(yīng)的違約金，該案尚未審結(jié)。
【法院判決】
【一審】：
邵某1、孫某、邵某2、賈某將涉案房屋騰退并交還給朱某。
【二審】：
一、撤銷一審判決；
二、駁回朱某的訴訟請(qǐng)求。
【案件解析】
一、無直接證據(jù)證明配偶同意,丈夫單方出售共有房屋構(gòu)成無權(quán)處分？！
詳見前文解析
二、丈夫無權(quán)處分出售房屋，妻子作為共有人主張已實(shí)際居住使用的買受人騰退、返還，法院支持嗎？
一審認(rèn)為：首先，朱某是涉案房屋的法定共有人，依法對(duì)涉案房屋享有所有權(quán)，在張某無權(quán)處分涉案房屋時(shí)，朱某有權(quán)追回；其次，邵某1、孫某是否適用善意取得制度，必須同時(shí)滿足三個(gè)條件，即善意購買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，只要有一個(gè)條件不滿足，則不構(gòu)成善意取得。現(xiàn)涉案房屋尚未完成權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，所以邵某1、孫某不構(gòu)成善意取得，對(duì)涉案房屋不享有所有權(quán)；最后，因張某的無權(quán)處分行為雖不影響張某與邵某1、孫某之間的房屋買賣合同的效力，邵某1、孫某基于該房屋買賣合同確享有對(duì)涉案房屋的占有權(quán)利，但該權(quán)利的性質(zhì)為債權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先性原則，此債權(quán)不能對(duì)抗朱某所享有的所有權(quán)，邵某2、賈某基于與邵某1、孫某的親屬關(guān)系而占有使用房屋，亦不能對(duì)抗朱某所享有的所有權(quán)。綜上，朱某作為涉案房屋所有權(quán)人，能追回涉案房屋。
二審（改判）認(rèn)為：根據(jù)涉案房屋買賣合同的履行程度及當(dāng)事人之間的訴訟情況，邵某1、孫某在2012年締約后即開始使用涉案房屋，且已依約履行了相應(yīng)的付款義務(wù)�，F(xiàn)邵某1、孫某以房屋買賣合同糾紛為由將朱某、張某訴至法院，訴請(qǐng)朱某、張某協(xié)助辦理涉案房屋的過戶登記手續(xù)并支付相應(yīng)的違約金，該案尚在審理之中，故，應(yīng)當(dāng)在解決買賣雙方相關(guān)合同糾紛后，再行處理邵某1、孫某、邵某2、賈某是否應(yīng)當(dāng)返還房屋，遂撤銷一審判決，改判駁回騰退交還訴請(qǐng)。
【涉案法條】
《中華人民共和國物權(quán)法》
第一百零六條 無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;
(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;
(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》
第十七條 婚姻法第十七條關(guān)于“夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：
(一)夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。
(二)夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》
第十一條 婚姻關(guān)系存續(xù)期間，下列財(cái)產(chǎn)屬于婚姻法第十七條規(guī)定的“其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)”：
（一）一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益；
（二）男女雙方實(shí)際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的住房補(bǔ)貼、住房公積
（三）男女雙方實(shí)際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的養(yǎng)老保險(xiǎn)金、破產(chǎn)安置補(bǔ)償費(fèi)。
