編號│易居律師團案例庫YJFC190920323
編者│易居房產(chǎn)律師團案例研究部
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無證據(jù)證明單方行為可辦理網(wǎng)簽合同注銷，應認定為協(xié)商一致解除，出賣人將房屋另行出售他人不構(gòu)成違約！
——吳某與欒某房屋買賣合同糾紛案（再審）法律解析
【關鍵詞】
網(wǎng)簽合同 協(xié)商一致解除合同 單方行為 注銷網(wǎng)簽 證明責任 違約責任 返還定金 一房二賣
【要點提示】
本案中，買受人雖主張注銷網(wǎng)簽合同其與某房產(chǎn)中介均不知情，但現(xiàn)有證據(jù)不能證明房屋買賣合同的一方當事人依單方行為即可辦理網(wǎng)簽合同注銷手續(xù)，故法院未支持其主張。在此情況下，買受人應當就其主張承擔舉證責任，因其不能提供充分證據(jù)證明主張，故出賣人在網(wǎng)簽合同注銷后將涉案房屋另行出售給他人的行為不構(gòu)成違約。
【當事人信息】
原審原告: 吳某（上訴人、買受人、再審被申請人）
原審被告：欒某（被上訴人、出賣人、再審申請人）
原審第三人：某房產(chǎn)中介
【案情簡介】
2009年11月，通過第三人某房產(chǎn)中介，欒某（出賣人）與吳某簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版）》，該房屋成交價為92.6萬元。
2009年11月9日，欒某出具收條，內(nèi)容為：今收到購買人吳某購買的涉案房屋的購買定金2萬元整。
2009年11月9日，欒某（甲方）、吳某（乙方）與某房產(chǎn)中介（丙方）簽訂《補充協(xié)議》，約定：涉案房屋首付款為52.6萬元（含簽合同時支給甲方的定金2萬元）于面簽當日交于甲方，丙方陪同見證；在涉案房屋交易中，如甲方違約，甲方應如數(shù)退還乙方所支付的所有款項，并賠償乙方相當于房款20%的違約金；如乙方違約，則乙方應在甲方退還乙方所支付的所有款項后，支付甲方相當于房款20%的違約金。違約方賠償丙方全額的服務費用。
2009年11月26日，涉案房屋辦理了網(wǎng)上簽約。
2009年12月1日，涉案房屋辦理了網(wǎng)簽注銷手續(xù)。
2009年12月28日，欒某與案外人辦理了涉案房屋買賣網(wǎng)簽合同。2009年12月30日，欒某與案外人向房屋登記管理部門申請辦理涉案房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，并于當日將房屋過戶到案外人名下。
吳某向法院訴請：1、欒某返還吳某定金20000元；2、欒某賠償吳某違約金185200元；3、欒某承擔吳某過戶費7000元、貸款服務費3000元。
【法院判決】
【原一審】：
一、欒某返還吳某定金2萬元。
二、欒某向吳某支付違約金185200元。
三、欒某賠償吳某過戶費7000元、貸款服務費3000元。
【再審一審】：
一、欒某返還吳某定金2萬元。
二、駁回吳某的其他訴訟請求。
【再審二審】：
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
無證據(jù)證明單方行為即可辦理網(wǎng)簽合同注銷手續(xù)，應認定為協(xié)商一致解除合同，出賣人將房屋另行出售他人不構(gòu)成違約！
當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，雙方當事人均認可合同已經(jīng)解除。但是，吳某主張雙方并未協(xié)商解除合同，欒某單方違約不履行合同，且將房屋出售給案外人并辦理過戶手續(xù)，要求欒某按合同約定向其支付違約金。欒某主張雙方已經(jīng)協(xié)商解除合同并辦理了網(wǎng)簽合同的注銷手續(xù)，之后其才將房屋出售給案外人，該行為不構(gòu)成違約。法院認為，根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會房地產(chǎn)交易信息公示中顯示，涉訴房屋的網(wǎng)簽合同已于2009年12月1日辦理注銷手續(xù)。吳某雖主張注銷網(wǎng)簽合同其與某房產(chǎn)中介均不知情，但現(xiàn)有證據(jù)不能證明房屋買賣合同的一方當事人依單方行為即可辦理網(wǎng)簽合同注銷手續(xù)，故法院未支持其主張。在此情況下，吳某應當就其主張承擔舉證責任，現(xiàn)吳某不能提供充分證據(jù)證明其主張，故欒某在網(wǎng)簽合同注銷后將涉案房屋另行出售給他人的行為不構(gòu)成違約。綜上，吳某要求欒某支付違約金的訴訟請求，于法無據(jù)，法院不予支持。
注：再審一審中，吳某認可訴訟請求第3項即欒某承擔吳某過戶費7000元、貸款服務費3000元，已由第三人某房產(chǎn)中介公司予以退還，就該項訴訟請求其不再主張。
【涉案法條】
《中華人民共和國民事訴訟法》
第六十四條 當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)。當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應當調(diào)查收集。人民法院應當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據(jù)。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》
第九十條 當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。
