編號│易居律師團(tuán)案例庫YJFC1910328
編者│易居房產(chǎn)律師團(tuán)案例研究部
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限購致買受人無法過戶屬不可歸責(zé)事由，合同解除出賣人應(yīng)返還定金！
——吳某與閆某房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關(guān)鍵詞】
住房限購政策 商業(yè)、辦公類項(xiàng)目 購房資格 過戶登記 不可歸責(zé)于雙方 解除合同 返還購房定金
【要點(diǎn)提示】
住房限購政策具有公共政策的性質(zhì)，該政策的實(shí)施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)，雙方合同解除后，出賣人應(yīng)當(dāng)返還收受的購房款或定金。
【當(dāng)事人信息】
原告: 吳某（買受人）
被告：閆某（出賣人）、某公司（居間方）
【案情簡介】
閆某1系閆某之父，吳某與岳某系戀人關(guān)系。涉案房屋所有權(quán)登記在閆某名下，房屋性質(zhì)系商品房（屬于商業(yè)辦公類項(xiàng)目），規(guī)劃用途為酒店。
2017年3月12日，閆某1代理閆某（甲方）與岳某（乙方）、某公司（丙方）簽訂了《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：閆某將涉案房屋出售給岳某，房屋交易總價為268萬元。同日，閆某、岳某、某公司就涉案房屋買賣簽訂《居間服務(wù)合同》。
2017年3月20日，閆某1代理閆某（出售方）、岳某（原買受方）、某公司（居間方）、吳某（新買受方）簽訂《變更買受方協(xié)議書》，約定：經(jīng)各方協(xié)商一致，涉案《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《居間服務(wù)合同》項(xiàng)下買受人的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移于吳某。
簽訂合同當(dāng)日，岳某向閆某支付購房定金3萬元；2017年3月16日，吳某向閆某轉(zhuǎn)賬支付購房定金17萬元；2017年3月24日，吳某通過某公司提供的“理房通”平臺向閆某支付購房定金30萬元。
2017年3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，該公告第五條規(guī)定：本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的；2、在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。根據(jù)上述規(guī)定，吳某不具備購房資格。
吳某向法院訴請：1、解除吳某、閆某與某公司簽訂的《北京市存量房買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》和《補(bǔ)充協(xié)議》；2、閆某返還吳某已支付的購房定金50萬元，并支付相應(yīng)利息。
案情補(bǔ)充：閆某曾以居間人某公司利用欺詐的方式使閆某對所簽署的文件產(chǎn)生重大誤解，嚴(yán)重侵犯了閆某的重大利益為由，訴至法院請求撤銷各方于2017年3月20日簽訂的《變更買受方協(xié)議書》。法院審理后駁回了閆某的全部訴訟請求。后，閆某上訴，二審法院作出了維持判決。
【法院判決】
一、解除吳某與閆某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》以及《補(bǔ)充協(xié)議》；
二、閆某返還吳某購房定金50萬元；
三、駁回吳某的其他訴訟請求。
【案件解析】
住房限購政策導(dǎo)致買受人無法辦理過戶登記，屬不可歸責(zé)于雙方的事由，買受人可訴請解除合同，要求出賣人返還購房定金！
買賣雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)屬合法有效，當(dāng)事人均應(yīng)依約履行。閆某要求撤銷《變更買受方協(xié)議書》的主張已被生效裁判駁回，故各方應(yīng)當(dāng)按照《變更買受方協(xié)議書》約定的內(nèi)容履行合同。
北京市《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》屬于住房限購政策，具有公共政策的性質(zhì)。對于合同訂立后由于該政策的實(shí)施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人要求解除合同的，除合同另有約定外，法院一般應(yīng)予支持。合同解除后，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或定金返還給買受人。
本案中，吳某不具備《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》規(guī)定的購房資格，雙方簽訂的房屋買賣合同已無法繼續(xù)履行。故吳某可要求解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》及《補(bǔ)充協(xié)議》。另根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，因此吳某可要求閆某返還購房定金50萬元。
對于吳某要求支付購房款利息的訴請，法院認(rèn)為于法無據(jù)未支持。
【相關(guān)法條】
《中華人民共和國合同法》
第八條
依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保護(hù)。
第四十四條
依法成立的合同，自成立時生效。 法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。
第六十條
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第九十四條
有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； （二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)； （三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行； （四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； （五）法律規(guī)定的其他情形。
第九十七條
合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》
第九十條
當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。
在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。
