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賣方根本違約致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，被判雙倍返還定金200萬并賠償律師費19萬！
---唐某等與徐某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析之二
【關鍵詞】
房屋買賣合同 根本違約 立約定金 履約定金 雙倍返還定金
【要點提示】
出賣人與案外人簽訂新的房屋買賣合同，其行為已導致出賣人與買受人之間的的合同無法繼續(xù)履行，且出賣人的根本違約行為與合同不能履行存在因果關系，故法院判決適用定金罰則，出賣人需雙倍返還定金，并按約定賠償律師費。
【當事人信息】
原告：徐某（買受人、被上訴人）
被告：唐某、甄某（出賣人、上訴人）
原審第三人：某公司
【案情簡介】
2018年7月25日，唐某、甄某（出賣人）與王某（買受人）擬訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定：出賣人將涉案房屋出售給買受人，成交價格為1450萬元，簽訂本合同前，買受人向出賣人支付定金100萬元，該定金于過戶當日時抵作本房屋成交價款。當日王某支付了唐某定金10萬元。
同日，唐某、甄某（出賣人）與王某（買受人）擬訂《補充協(xié)議》，雙方約定出賣人或買受人任何一方違約，違約方除按約定承擔違約責任外，還應賠償守約方因主張債權而支付的律師費。
同日，唐某、甄某（出賣人）、王某（原買受人）、某公司（居間方）和徐某（新買受方）擬訂《變更買受方協(xié)議書》，四方約定：就王某與唐某、甄某簽訂的涉案房屋買賣合同及補充協(xié)議中王某的權利義務全部轉移于徐某，徐某同意受讓前述合同項下的全部權利義務。因為中介費問題，王某在上述協(xié)議中并未簽字亦未支付剩余定金，因協(xié)商未果，唐某、甄某于2018年7月27日從某公司將部分合同取回。后王某于2018年7月28日給付唐某定金90萬元并于當日對上述合同進行了補簽。
2018年7月31日，唐某向王某發(fā)微信表示：“謝謝，結束了，通過中介提供收款帳號，我把你打到我賬號的資金給你打回去。這樣，今天我們還算是友好結束的。”
2018年8月1日，唐某、甄某與案外人楊某就涉案房屋簽訂了網簽合同《北京市存量房屋買賣合同》，且在簽訂該份網簽合同之前，唐某、甄某與案外人楊某已簽訂了紙質合同。
徐某向法院訴請：1、雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》于2018年11月6日解除；2、唐某、甄某向徐某雙倍返還定金200萬元；3、唐某、甄某賠償徐某支付的傭金15萬元；4、唐某、甄某賠償徐某為主張債權而支付的律師費19萬元；5、唐某、甄某承擔訴訟費、保全費。
【法院判決】
【一審】：
一、確認徐某與唐某、甄某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》解除。
二、唐某、甄某雙倍返還徐某購房定金2000000元。
三、唐某、甄某給付徐某律師費190000元。
四、駁回徐某的其他訴訟請求。
【二審】：
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
房屋買賣合同所約定的定金是立約定金or履約定金？是否適用定金罰則？是否應該賠償律師費？
徐某主張已付定金屬于違約定金即履約定金應當雙倍返還；唐某、甄某主張已收定金屬于立約定金，因王某原因導致交易失敗，故定金不予退還。
法院認為：首先，需明確立約定金與履約定金的區(qū)別。立約定金是指在合同訂立前交付，目的在于保證正式訂立合同的定金；履約定金即以擔保合同的履行而支付的一定數額的金錢。本案中雖定金條款約定“簽訂本合同前，買受人向出賣人支付定金”，但該條款系主合同中的一部分條款，且雙方以實際履行的方式在簽訂合同當日和其后完成了定金的給付，通過雙方當事人的交易履行過程可見雙方并無交納定金以保證正式訂立合同的意圖，而應系以交納定金以擔保合同的順利履行，故本案中的定金屬于履約定金，即以擔保合同的履行而支付的一定數額的金錢。其次，履約定金的法律適用�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第120條規(guī)定，因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現(xiàn)，可以適用定金罰則，即適用定金罰則，需具備以下條件；（一）適用定金罰則的前提是存在違約行為。違約行為是指不按合同的約定履行債務的行為，其表現(xiàn)形式有很多，但這里所指的是根本違約行為，即指導致合同不能履行的違約行為，包括不能履行、遲延履行及不完全履行等多種形態(tài)；（二）必須有合同不能履行的事實。合同不能履行，是適用定金罰則的基本條件。這里僅指主合同的直接目的和主要目的；（三）違約行為與合同不能履行之間有因果關系。違約行為或合同不能履行，并不必然導致定金罰則的適用，只有二者同時具備且存在因果關系時方可適用，即只有因違約行為致使合同目的不能實現(xiàn)時，才能適用定金罰則。本案中因唐某、甄某已與案外人簽訂新的房屋買賣合同，其行為已導致唐某、甄某與徐某的合同無法繼續(xù)履行，且唐某、甄某的根本違約行為與合同不能履行存在因果關系，故本案可以適用定金罰則，唐某、甄某雙倍返還定金。
另雙方在《補充協(xié)議》約定，出賣人或買受人任何一方違約除承擔支付違約金等違約責任外，還應賠償守約方因主張債權而支付的律師費，故唐某、甄某應賠償徐某律師費19萬元。
【相關法條】
《中華人民共和國合同法》
第一百一十五條 當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》
第一百二十條 因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。當事人一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分所占合同約定內容的比例，適用定金罰則。
《中華人民共和國民事訴訟法》
第六十四條 當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據，或者人民法院認為審理案件需要的證據，人民法院應當調查收集。 人民法院應當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據。
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