老年人再婚“房改房”的離婚分割實(shí)務(wù)問(wèn)題探析
The Analysis of Division of Private Apartment through Housing Reform during Divorce of the Remarried Elderly
Yang Xiao Lin，Duan Feng Li
楊曉林 段鳳麗[①]
內(nèi)容摘要：再婚后房改房權(quán)屬認(rèn)定及分割問(wèn)題，是當(dāng)前老年人離婚和繼承司法實(shí)踐中的難點(diǎn)，同案不同判現(xiàn)象非常突出，當(dāng)事人的利益得不到保障，由此導(dǎo)致上訴纏訴現(xiàn)象不斷增多。此類房產(chǎn)，應(yīng)充分考慮房改房屬特定時(shí)期國(guó)家福利政策分房的特點(diǎn)，根據(jù)購(gòu)買過(guò)程中是否使用了另一方應(yīng)該享受的包括工齡優(yōu)惠在內(nèi)的各種優(yōu)惠；或者作反向思考，根據(jù)房改房是面向家庭，且每個(gè)家庭只能享受一次的政策，通過(guò)分析另一方是否因此失去再次享受福利分房資格來(lái)判斷屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是再婚夫妻共同財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，考慮到房屋的增值，為平衡雙方利益，可以對(duì)婚后共同支付的購(gòu)房款部分給另一方以合理補(bǔ)償。
關(guān)鍵詞： 離婚 房改房 物權(quán)登記 平衡利益。
目次
一、再婚房改房的權(quán)屬認(rèn)定和分割同案不同判，司法實(shí)踐中處理標(biāo)準(zhǔn)不一
二、關(guān)于對(duì)再婚房改房分割存在的爭(zhēng)議
三、解決糾紛應(yīng)避免利益失衡—對(duì)再婚“房改房”權(quán)屬認(rèn)定的建議
一、再婚房改房的權(quán)屬認(rèn)定和分割同案不同判，司法實(shí)踐中處理標(biāo)準(zhǔn)不一（以下為筆者代理的案件，為保護(hù)當(dāng)事人隱私，對(duì)其姓名做了處理）
【案例一】
法院判決確認(rèn)婚內(nèi)申請(qǐng)購(gòu)買并簽訂購(gòu)房合同，取得房產(chǎn)證的房改房為一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。①
田某某（女）和李某某（男）于1995年1月17日結(jié)婚，雙方均系再婚。1995年8月9日田某某申請(qǐng)購(gòu)買再婚前與亡夫承租的單位公房，1999年11月1日簽訂房屋買賣合同，支付購(gòu)房款，2000年2月取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。
2007年10月，李某某起訴離婚，認(rèn)為該房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)要求依法分割。
一審法院認(rèn)為，雙方爭(zhēng)議房屋原為田某某和其前夫承租的房屋，田某某在與李某某結(jié)婚前即申請(qǐng)購(gòu)買該房屋，并使用其與前夫的工齡及個(gè)人存款購(gòu)買了該房屋，雖購(gòu)買該房屋的買賣契約和房屋所有權(quán)證于婚后取得，但不應(yīng)改變?cè)摲课轂樘锬衬郴榍皞�(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。
田某某基于其他事由而上訴，二審法院駁回上訴請(qǐng)求。
【案例二】
案情基本相同，一審法院卻判決房改房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，判決按照評(píng)估價(jià)酌情補(bǔ)償對(duì)方折價(jià)款。
任某某（男方）和王某某（女方）于1994年4月15日登記結(jié)婚，雙方均系再婚。1993年3月任某某申請(qǐng)購(gòu)買此前承租的公房并交付購(gòu)房預(yù)付款，1994年5月26日任某某再次補(bǔ)交購(gòu)房款7000元。1994年8月27日，任某某與單位補(bǔ)簽售房協(xié)議，并于1996年7月4日，取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。此房購(gòu)買過(guò)程中使用了被告亡妻的工齡優(yōu)惠。王某某婚前也在原籍原單位申請(qǐng)購(gòu)買了一套房改房，但尚未取得產(chǎn)權(quán)證。2010年3月，王某某起訴離婚，要求分割此房改房。
一審法院認(rèn)為，在雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間，任某某購(gòu)買了其原承租的房屋，并于1996年7月取得房屋產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)我國(guó)婚姻法的相關(guān)規(guī)定認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但鑒于該房屋系任某某通過(guò)房改售房的方式取得產(chǎn)權(quán)，該房折算了任某某及其前妻的工齡，同時(shí)考慮房改售房具有福利的性質(zhì)因素，以歸任某某所有為宜，任某某應(yīng)適當(dāng)給付王某某房屋折價(jià)款，具體數(shù)額由法院酌定。關(guān)于王某某已購(gòu)買的房改房雖尚未取得該房的產(chǎn)權(quán)證，但其單位已經(jīng)出具了關(guān)于該房的產(chǎn)權(quán)證明，法院認(rèn)定該房為雙方之共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)該房的來(lái)源為王某某單位分配的事實(shí)，以歸王某某所有為宜。
一審判決后，雙方均不服上訴，二審法院維持原判。雙方均已決定申訴。
【案例三】
原告楊某某（女方）與被告邢某某（男方）于2001年4月6日登記結(jié)婚，雙方均系再婚。2000年7月邢某某申請(qǐng)購(gòu)買訴爭(zhēng)房改房，2000年12月15日，簽訂《房屋買賣契約》并繳納購(gòu)房款，2002年6月28日取得房產(chǎn)證，2003年10月，原告起訴離婚，并要求分割此訴爭(zhēng)房改房。
一審法院審理后認(rèn)為，訴爭(zhēng)房屋的購(gòu)房款折算了邢某某與其原配韓某某的工齡，該房屋的買賣手續(xù)在原告與被告登記結(jié)婚之前已經(jīng)完成，雖然產(chǎn)權(quán)證的取得在其結(jié)婚之后，但這并不能改變訴爭(zhēng)房屋系被告婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，原告認(rèn)為被告在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得產(chǎn)權(quán)證，訴爭(zhēng)房屋應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，沒有法律依據(jù)。
【案例四】
陳某某與翟某于1995年6月登記結(jié)婚，雙方均系再婚。1994年8月陳某某與單位簽訂訴爭(zhēng)房改房買賣合同，并于婚前繳納了部分購(gòu)房款，第二筆購(gòu)房款于婚后繳納，并于婚后取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。
2003年5月，翟某起訴離婚，并要求分割訴爭(zhēng)房改房，一審法院認(rèn)定該房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，陳某某不服上訴，二審法院改判該房為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
法院審理認(rèn)為，雙方訴爭(zhēng)房改房系陳某某所在單位根據(jù)房改相關(guān)政策優(yōu)惠銷售給陳某某的，且陳某某簽訂房屋買賣合同發(fā)生在婚前，并繳納了大部分購(gòu)房款，履行了主要合同義務(wù)，雖在雙方婚后又共同繳納了最后一筆購(gòu)房款，并取得了房屋產(chǎn)權(quán)證書，但應(yīng)當(dāng)指出的是，該房屋產(chǎn)權(quán)登記在雙方結(jié)婚之前，故不能因此改變?cè)摲课菟袡?quán)人的性質(zhì)。
【案例五】
楊某某與李某于1996年3月13日登記結(jié)婚，雙方均系再婚。1998年12月8日，李某某與單位簽訂訴爭(zhēng)房改房買賣合同，交納購(gòu)房款，2000年10月18日取得房屋所有權(quán)證。
2003年11月19日李某某去世，為遺產(chǎn)繼承糾紛，楊某某將李某之女訴至法院，要求繼承其父遺產(chǎn)訴爭(zhēng)房改房一半的份額。
一審法院法院審理認(rèn)為，訴爭(zhēng)房改房是李某某與楊某某婚后簽訂購(gòu)房合同，交付購(gòu)房款，并取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房改房，應(yīng)屬李某某與楊某某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。其中楊某某享有一半的份額。李某某之女只能對(duì)李某某的一半產(chǎn)權(quán)按照法定繼承取得四分之一的繼承權(quán)。
【案例六】
馬某（夫）與王某（妻）于2002年3月22日登記結(jié)婚，馬某屬于再婚，1999年7月馬與前妻離婚。1997年12月馬某與單位簽有《公有住宅租賃合同》，1999年3月26日，馬某與單位簽署《房屋買賣意向書》，申請(qǐng)購(gòu)買之前承租的單位公房，其中確定了房屋建筑面積、工齡折扣款、售價(jià)及付款方式等問(wèn)題，購(gòu)房?jī)?yōu)惠中折算了其前妻的工齡。2003年3月馬某與單位簽署《公有住宅樓買賣契約》，還有日期為2005年5月的北京市行政事業(yè)性統(tǒng)一銀錢收據(jù)、印花稅收據(jù)。2004年11月取得訴爭(zhēng)房改房所有權(quán)證。訴訟期間單位出具證明上述房屋按1997年成本價(jià)出售。馬某是在1998年至2003年間支付了全部購(gòu)房款及公共維修基金。2008年7月，王某起訴請(qǐng)求確認(rèn)訴爭(zhēng)房改房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
一審法院審理認(rèn)為，該房系在雙方結(jié)婚之前承租的公房，后馬某根據(jù)成本價(jià)購(gòu)房政策利用工齡優(yōu)惠購(gòu)買獲得。該房屋的原始取得及購(gòu)買所享受的工齡優(yōu)惠均與雙方婚姻關(guān)系無(wú)關(guān)，且房屋的大部分購(gòu)房款都已于登記結(jié)婚前支付，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定馬某在登記結(jié)婚之前已取得了該房屋。至于房屋產(chǎn)權(quán)登記這一具有行政管理性質(zhì)的行為基于其特定程序于雙方婚姻存續(xù)期間完成，并不影響該房屋作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)已于結(jié)婚登記前取得的事實(shí)。如馬某使用夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付了該房屋的部分購(gòu)房款，緊導(dǎo)致對(duì)馬某婚前財(cái)產(chǎn)的價(jià)值增加，王某可就該部分財(cái)產(chǎn)主張權(quán)利，但不能改變?cè)摲课葑鳛轳R某婚前財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。
王某不服一審判決，上訴，二審出于維系婚姻目的而撤訴。
【評(píng)析】
以上是我們親自代理的六個(gè)再婚房改房案件，充分展示了司法實(shí)踐中關(guān)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定上適用不同法律所導(dǎo)致的截然不同的結(jié)果。
“案例一” 完全根據(jù)《物權(quán)法》，依據(jù)申請(qǐng)購(gòu)房時(shí)間、申請(qǐng)購(gòu)房人、使用何人的政策福利優(yōu)惠、出資等認(rèn)定歸個(gè)人所有，不考慮購(gòu)房合同簽訂時(shí)間、房產(chǎn)證取得時(shí)間是否在婚后。
“案例二 ” 與案例一完全相反，完全依據(jù)《婚姻法》，購(gòu)房合同簽訂在婚后、房產(chǎn)證取得在婚后，認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
“案例三 ”同樣認(rèn)為房產(chǎn)證的婚后取得并不影響房改房歸個(gè)人所有的性質(zhì)。
“案例四”認(rèn)為婚后共同繳納部分購(gòu)房款的行為以及房產(chǎn)證的婚后取得并不能改變房產(chǎn)婚前個(gè)人所有的性質(zhì)，房產(chǎn)是針對(duì)何人的福利分房即何人申請(qǐng)購(gòu)房、簽訂購(gòu)房合同、使用何人的福利政策優(yōu)惠才是決定房產(chǎn)歸屬的關(guān)鍵。
“案例五”簽訂購(gòu)房合同、出資購(gòu)房以及房產(chǎn)證的取得均在婚后，因此認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
“案例六”婚前簽訂房屋買賣意向書，并使用了其前妻的工齡優(yōu)惠，房屋產(chǎn)權(quán)登記只是一種具有行政管理性質(zhì)的行為而不能作為物權(quán)取得的憑據(jù)，訴爭(zhēng)房改房應(yīng)屬被告的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
雖然對(duì)于同案異判可以作出中國(guó)特色的解釋，但在一個(gè)統(tǒng)一的法律體制下，卻屢屢出現(xiàn)這種同樣案件不同判決結(jié)果的情況[②]，一方面使人們事前對(duì)自己行為的法律后果無(wú)法作出合理的預(yù)期；另一方面是在糾紛發(fā)生后，法院的處理結(jié)果難以達(dá)到定紛止?fàn)幍男Ч?dāng)事人上訴纏訴現(xiàn)象十分突出，甚至引起極端惡性事件的發(fā)生。本文中所列舉的六個(gè)案例，全部經(jīng)過(guò)一審、二審，第一個(gè)案例走完了再審程序還要再繼續(xù)申訴，第二個(gè)案例更是終審判決后雙方都表示要堅(jiān)決申訴和申請(qǐng)檢察院抗訴到底。
很有意思的一件事情，最高人民法院在2000年2月17日作出的《關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購(gòu)公房是否屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)的函的復(fù)函》（[2000]法民字第4號(hào)），“夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)已經(jīng)繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購(gòu)買的公有住房應(yīng)視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買該房時(shí)所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補(bǔ)貼，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益。夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)沒有分割，應(yīng)予以查明購(gòu)房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個(gè)人所得，以此確認(rèn)所購(gòu)房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)；如果購(gòu)房款是夫妻雙方的共同積蓄，所購(gòu)房屋應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)�！边@份文件在許多案件中卻經(jīng)常同時(shí)被雙方當(dāng)事人所引用，爭(zhēng)辯的焦點(diǎn)就是購(gòu)房款是否是夫妻雙方的共同積蓄還是一方的婚前財(cái)產(chǎn)，司法審判實(shí)踐中法院有這種觀點(diǎn)只要一方證明不了完全是用婚前存款購(gòu)買，只要有區(qū)區(qū)百八十塊錢舉證不了的話，這房產(chǎn)就應(yīng)是共同的。筆者曾經(jīng)苦不堪言為所代理的當(dāng)事人一筆筆幾百數(shù)千不等的款項(xiàng)奔波于各個(gè)銀行之間。但出資真的就這么關(guān)鍵，直接決定了房產(chǎn)權(quán)屬么？
家庭是社會(huì)的細(xì)胞，“婚姻案件無(wú)小案”。個(gè)案承辦法官眼中也許只是一件極普通的小案，對(duì)當(dāng)事人來(lái)說(shuō)卻是關(guān)乎其身家性命的大案。尤其在房?jī)r(jià)飆升到成為普通人一生中最大財(cái)富的今天，承載著“安居”使命的房屋的歸屬自然成為人們爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。有人形象地比喻“離婚就是爭(zhēng)房子”，雖然有失偏頗，但也從一個(gè)側(cè)面反映了房產(chǎn)的處理在離婚財(cái)產(chǎn)分割(大量涉及的繼承案件也與此有關(guān)）中的重大意義。
但是，就像人們往往忽視了老年人再婚問(wèn)題一樣，也同樣忽視了那個(gè)特殊年代的產(chǎn)物——“房改房”在離婚時(shí)如何處理。在《婚姻法》及其司法解釋包括人們正熱議的剛剛出臺(tái)的《婚姻法》司法解釋三中，對(duì)房改房的分割根本沒有提及。
二、關(guān)于對(duì)再婚房改房分割存在的爭(zhēng)議
房改房是指城鎮(zhèn)居民自行出資購(gòu)買的根據(jù)國(guó)家房屋改革政策出售的房屋。此類房屋是指國(guó)家投資建設(shè)由房產(chǎn)管理部門直接經(jīng)營(yíng)管理的房屋（直管公房）和機(jī)關(guān)、團(tuán)體、國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位投資建設(shè)自行管理的房屋(自管房屋）以及集體企業(yè)投資建設(shè)自行管理的房屋。按照國(guó)家房改政策的有關(guān)規(guī)定，房改房的出售有市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，而且還由于在購(gòu)買和出售上還有許多政策性規(guī)定等，住房制度改革政策的復(fù)雜多樣性，使得房屋所有權(quán)缺乏足夠的明細(xì)度，這些都增加了離婚財(cái)產(chǎn)分割中，對(duì)房屋權(quán)屬認(rèn)定存在相當(dāng)?shù)碾y度和爭(zhēng)議。實(shí)踐中，關(guān)于再婚房改房的分割存在以下幾種觀點(diǎn)：
（一）完全按照我國(guó)《婚姻法》第17條及《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)婚姻法＞的解釋（二）》（以下簡(jiǎn)稱《解釋（二）》）第19條的規(guī)定，“由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。”
這種觀點(diǎn)具有相當(dāng)?shù)拇硇�，也是在夫妻�?cái)產(chǎn)認(rèn)定上機(jī)械照搬“婚內(nèi)所得共同制”而得出的必然結(jié)論。此觀點(diǎn)的本質(zhì)是完全按照房產(chǎn)證的取得時(shí)間來(lái)決定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。
此觀點(diǎn)的弊端主要在于：如果僅僅機(jī)械地按照房屋產(chǎn)權(quán)證書取得的時(shí)間作為劃分“房改房”婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)或婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，則可能出現(xiàn)對(duì)一方顯失公平的情況。房屋產(chǎn)權(quán)證書的取得與房屋實(shí)際交付的時(shí)間往往不同步，許多購(gòu)房人由于其自身以外的原因，遲遲不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。而物權(quán)公示原則是為交易服務(wù)的，也可以說(shuō)是一項(xiàng)市場(chǎng)規(guī)則；如果財(cái)產(chǎn)不交易，則不需要公示[③]。也就是說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的立法目的在于維護(hù)交易安全、保護(hù)善意第三人的利益，而離婚訴訟中按揭房屋的分割只在夫妻之間進(jìn)行，并不存在與善意第三人的利益沖突。一方在婚前已經(jīng)取得了購(gòu)房合同中購(gòu)房者一方的全部債權(quán)，婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，故離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)將房屋認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)相對(duì)比較公平。
（二） 完全按照購(gòu)房款來(lái)源決定“房改房”的權(quán)屬
認(rèn)為“婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買的房改房又分為兩種情形:一是夫妻一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買婚前承租的公有房屋或婚后承租的公有房屋；二是夫妻雙方以共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買婚前承租的公有房屋或者婚后承租的公有房屋。”基本觀點(diǎn)是，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房改房就是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的就是夫妻共同財(cái)產(chǎn)[④]。
這種觀點(diǎn)的弊端在于：忽視了“房改房”是特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物，其本身帶有一定的國(guó)家政策屬性，其出售和價(jià)格的計(jì)算均受到國(guó)家政策的調(diào)整。不同于普通商品房，其房屋價(jià)格不是單純的市場(chǎng)價(jià)格，而是綜合了包括夫妻雙方的工齡、職級(jí)等因素后確定的，相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)有很大的優(yōu)惠。其為購(gòu)房出資只是取得房屋所有權(quán)的一個(gè)方面，但絕不是最重要的方面。因其極低廉的價(jià)格對(duì)于取得房屋產(chǎn)權(quán)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。如果一方在婚后稍有出資就可以主張產(chǎn)權(quán)，而完全不考慮諸如是否享受了其包括工齡優(yōu)惠在內(nèi)的其他優(yōu)惠，這些證明其在購(gòu)房中同樣享受了房改福利的因素，只能導(dǎo)致及其不公平的結(jié)果。再婚的特殊性，往往使得此“房改房”到底是分給前一個(gè)家庭的還是后一個(gè)家庭的變得不太明晰，如果不將此界分清楚，就可能導(dǎo)致一方可能享受了兩次房改福利待遇，而這明顯是對(duì)另一方前次婚姻中獲得的財(cái)產(chǎn)的掠奪。這種不公平導(dǎo)致一方心里失衡，判決難以達(dá)到定紛止?fàn)幍男Ч?BR> 通過(guò)以上分析我們知道，再婚“房改房”的分割必須考慮“房改房”本身作為特定歷史時(shí)期產(chǎn)物的特點(diǎn)。既不能簡(jiǎn)單依據(jù)房產(chǎn)證的取得時(shí)間，也不能僅僅根據(jù)是否有出資來(lái)對(duì)產(chǎn)權(quán)作出簡(jiǎn)單的判斷。
三、解決糾紛應(yīng)避免利益失衡—--對(duì)再婚“房改房”權(quán)屬認(rèn)定的建議
鑒于“房改房”屬特定歷史時(shí)期的政策福利分房，出售對(duì)象的特定性、出售價(jià)格的非市場(chǎng)性、享受政策的一次性，既不能簡(jiǎn)單依據(jù)出資來(lái)源，也不能僅以房產(chǎn)證的取得時(shí)間來(lái)判斷房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。而應(yīng)該從特定歷史時(shí)期的特定國(guó)情出發(fā)，充分考慮國(guó)家政策制定的初衷和現(xiàn)實(shí)國(guó)情，作出公平合理的判斷。以避免解決糾紛導(dǎo)致利益失衡，大量的同案不同判現(xiàn)象的發(fā)生。
（一）按房改政策出售的房屋與普通商品房不同的特殊性：
1、房屋出售對(duì)象的特定性。
由國(guó)情決定，房改房在出售前原則上是由本單位職工以包括配偶在內(nèi)的家庭為單位承租的公有房屋，承租人對(duì)承租的房屋享有債權(quán)。同時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見（試行）》第118條之規(guī)定，在國(guó)家或者單位作為出租人出售該承租的房屋時(shí)，承租人則享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。據(jù)此，承租人對(duì)其承租的公房享有債權(quán)和該房屋在出賣時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
2、其房屋價(jià)格不是單純的市場(chǎng)價(jià)格，而是綜合了包括夫妻雙方的工齡、職級(jí)等因素后確定的，相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)有很大的優(yōu)惠。
房改房針對(duì)家庭的特點(diǎn)決定了家庭成員可以享受的房改福利待遇都可以體現(xiàn)在房?jī)r(jià)優(yōu)惠之中，因此，另一方面也使得在此房中哪些成員使用了房改優(yōu)惠成為判別其在此房中擁有產(chǎn)權(quán)份額的重要依據(jù)，更使得到底是哪個(gè)家庭在購(gòu)買此房改房顯得十分明晰。如果在申請(qǐng)購(gòu)買時(shí)，計(jì)算房屋總價(jià)款時(shí)使用了現(xiàn)配偶的工齡優(yōu)惠等其他折價(jià)優(yōu)惠，就可以證明此房改房是出售給現(xiàn)家庭的；但如果使用的前配偶的工齡優(yōu)惠及其他優(yōu)惠，則可以證明此房屋是出售給前一個(gè)家庭的，現(xiàn)配偶自然在其中不享有份額。
3、“房改房”福利待遇每個(gè)家庭只能享受一次。
因?yàn)榉扛姆扛＠雒總�(gè)家庭只能享受一次，不言而喻，每個(gè)家庭成員也僅有一次享受的機(jī)會(huì)，這個(gè)政策決定了在其他家庭中作為家庭成員申請(qǐng)購(gòu)買了房改房，享受了房改福利待遇，在重新組成新的家庭時(shí)就失去了再次享受的資格。這也從反面推斷現(xiàn)配偶在此“房改房”中是否享有產(chǎn)權(quán)份額。
（二）按房改政策出售的房屋離婚分割時(shí)應(yīng)考慮以下問(wèn)題：：
1、判斷權(quán)屬應(yīng)明確的基本原則。
眾所周知，按照國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，職工按成本價(jià)格購(gòu)買公有住房，每個(gè)家庭只能享有一次，職工購(gòu)買現(xiàn)有租住的公有房屋的，售房單位應(yīng)根據(jù)購(gòu)房職工建立住房基金制度前的工齡予以折扣。
再婚“房改房”的分割應(yīng)當(dāng)以是否使用了主張權(quán)利一方的包括工齡優(yōu)惠在內(nèi)的各種房改福利優(yōu)惠來(lái)做基本的判斷原則，該是誰(shuí)的就是誰(shuí)的，不能和稀泥，簡(jiǎn)單判歸雙方共有了事。如果確實(shí)使用了現(xiàn)配偶的福利優(yōu)惠，那么此“房改房”中就有份額；反之，就沒有份額。當(dāng)然，實(shí)踐操作中，也可以反推，即如果主張權(quán)利者已經(jīng)在前一次婚姻中享受了房改福利待遇，那么根據(jù)“房改房”每個(gè)家庭只能享受一次的政策，一般來(lái)說(shuō)，就失去了在此“房改房”擁有權(quán)利的可能性。
2、分割財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償時(shí)要注意平衡雙方的利益。
但在處理“房改房”分割時(shí)，如果將房產(chǎn)認(rèn)定為一方個(gè)人所有，不能簡(jiǎn)單處理僅僅是返還婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同出資的一半。
2011年8月12日公布的最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（三）第十條 規(guī)定“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。
依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償�！�
現(xiàn)實(shí)中，處理“房改房”歷史遺留問(wèn)題時(shí)，可以套用這一思路，但不能簡(jiǎn)單照搬，如前所述歷史原因造成此類房產(chǎn)婚后所交房款甚至超過(guò)一半，如果將該房確定為一方婚前財(cái)產(chǎn)，且另一方參與了購(gòu)房款的出資的，對(duì)婚后還款及增值，應(yīng)綜合考慮雙方婚姻存續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短、配偶一方參與出資所作的貢獻(xiàn)、身體健康程度、是否另有住房條件等等，對(duì)其作出公平合理的補(bǔ)償。
3、建立和完善我國(guó)的夫妻離婚后扶養(yǎng)制度。
我國(guó)現(xiàn)行《婚姻法》所確立的離婚救濟(jì)制度主要由家務(wù)勞動(dòng)補(bǔ)償、經(jīng)濟(jì)幫助和離婚損害賠償三個(gè)部分組成。但在實(shí)踐中，仍然存在著很大的缺陷和不足，在社會(huì)生活中未能充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用，離婚糾紛中受損害及弱勢(shì)配偶一方的合法權(quán)益未能得到充分保障，這次《婚姻法》司法解釋三公布后，社會(huì)反響強(qiáng)烈，婚姻中對(duì)弱勢(shì)群體的救濟(jì)及利益平衡問(wèn)題日益突出，但此系最高人民法院不能承受之重。應(yīng)通過(guò)《婚姻法》及其他配套法律制度和社會(huì)保障措施的修改和完善來(lái)加以解決。英美等國(guó)已考慮將此類問(wèn)題納入到整個(gè)國(guó)家的社會(huì)保障體系當(dāng)中，即離婚后生活困難或在社會(huì)上失去競(jìng)爭(zhēng)力的一方可以得到必要的社會(huì)保障救濟(jì)[⑤]，雖然由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等原因我國(guó)還沒有實(shí)施的能力和條件。但可以通過(guò)對(duì)現(xiàn)行離婚救濟(jì)制度進(jìn)行完善或以更為完善的夫妻離婚后扶養(yǎng)制度來(lái)取代。
學(xué)習(xí)和借鑒世界各國(guó)及我國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)關(guān)于夫妻離婚后扶養(yǎng)制度，建立和完善完善我國(guó)夫妻離婚后扶養(yǎng)制度，包含扶養(yǎng)費(fèi)給付和住房權(quán)保障等方面。在扶養(yǎng)費(fèi)給付制度基本內(nèi)容包括扶養(yǎng)的性質(zhì)、扶養(yǎng)請(qǐng)求權(quán)的主體和行使時(shí)間、扶養(yǎng)的構(gòu)成要件、扶養(yǎng)的種類和期間、扶養(yǎng)費(fèi)的給付標(biāo)準(zhǔn)與方式、扶養(yǎng)請(qǐng)求權(quán)的限制、扶養(yǎng)費(fèi)給付的終止等方面，使該項(xiàng)制度的內(nèi)容更趨合理，更符合保護(hù)婚姻當(dāng)事人人格平等和離婚自由的精神。
另參考以下文獻(xiàn)：
[1]韓延斌：《離婚財(cái)產(chǎn)分割中“房改房”的分配原則》，《民事審判指導(dǎo)與參考》總第18期，法律出版社2004年1月版）。
[2]楊立新：《共有權(quán)理論與適用》，法律出版社(2007年11月第1版)。
[3]許莉：《夫妻財(cái)產(chǎn)歸屬之法律適用》，載《法學(xué)》（上海），48~54頁(yè)，2007（12）。
[4]史尚寬著：《物權(quán)法論》，181頁(yè)，北京，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2000。
[5]劉保玉、孫超：《夫妻財(cái)產(chǎn)共有的特性與物權(quán)法規(guī)則的適用》，載楊立新、劉德權(quán)主編：《親屬法新問(wèn)題與新展望》，101頁(yè)，北京，人民法院出版社，2009。
[6]崔建遠(yuǎn)：物權(quán)法(第2版)，21世紀(jì)高等院校法學(xué)系列精品教材，中國(guó)人民大學(xué)出版社(2011年1月第2版)。
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[①] 楊曉林，男，北京市岳成律師事務(wù)所合伙人、律師，北京市律師協(xié)會(huì)婚姻與家庭法律專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)，中國(guó)法學(xué)會(huì)婚姻家庭法學(xué)研究會(huì)理事；段鳳麗，女，北京市岳成律師事務(wù)所律師。
[②]參見楊曉林律師撰寫《訴前離婚協(xié)議的性質(zhì)及效力的探討》，賈明軍主編《婚姻家庭糾紛案件律師業(yè)務(wù)》第167頁(yè)
[③]參見王衛(wèi)國(guó)主編《民法》第197頁(yè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2007年10月第一版
[④]韓延斌：《離婚財(cái)產(chǎn)分割中“房改房”的分配原則》，《民事審判指導(dǎo)與參考》2004年第1集，法律出版社。
[⑤]參見《汪曉寧 李健 關(guān)于完善我國(guó)離婚救濟(jì)制度》。法治網(wǎng)http://www.legaldaily.com.cn/fxy/content/2007-05/31/content_628175.htm?node=6070
