看在親戚的份兒上，王老太同意對方借自己的名，以經(jīng)適房的價格購買公房，并裝修入住。不料房產(chǎn)證下發(fā)后，她從單位得知，這央產(chǎn)房不能過戶！當(dāng)初只是好心幫親戚忙的王老太隨即被親戚告上法庭，索賠損失。
借名買的房 過不了戶了
案情
王老太系北京市某國有單位的職工，2006年單位有一批公有住房，按照經(jīng)濟(jì)適用房價格向職工出售。單位規(guī)定：職工及其配偶和子女可以購買，除此之外的人員不得購買。
當(dāng)時，王老太家有住房，加之購買公房需要一下子拿出幾十萬元，所以王老太就不打算購買。恰巧王老太的遠(yuǎn)方親戚劉某得知了這一消息，便想借王老太的名義購買一套兩居室。當(dāng)時王老太考慮到都是親戚，便同意劉某以她的名義購買這套兩居室。
2006年底，王老太與單位簽訂了購房合同，劉某一次性向王老太支付了全部購房款，王老太將這錢款交給單位。房屋交付后，劉某裝修入住至今。為了怕日后產(chǎn)生糾紛，雙方當(dāng)時還寫了一份協(xié)議，載明該房屋是“由劉某出全資借王老太名義購買，房屋實(shí)際歸劉某所有”。
一年前單位下發(fā)了房產(chǎn)證，房屋性質(zhì)為按經(jīng)濟(jì)適用房管理。王老太去單位問了，得知該房屋不能上市交易�？紤]到這時兒子已經(jīng)結(jié)婚了，與自己住在一起很不方便，王老太就想著與劉某商量把房收回來，給劉某適當(dāng)補(bǔ)償。這樣兒子也能住得離自己近一些，方便照顧。但這一提議立即遭到了劉某的斷然拒絕。
前不久，王老太突然接到法院的通知，原來劉某一紙?jiān)V狀將她告到了法院，要求確認(rèn)這套兩居室歸劉某所有，并要求王老太配合辦理房屋過戶手續(xù)。
“當(dāng)時是他非要借我的名買的，我是好心幫忙，沒想得什么好處，現(xiàn)在劉某反倒把我告了。如今是單位不允許外單位的人買，這套房屋實(shí)在沒辦法上市交易，否則我協(xié)助過戶沒問題�！蓖趵咸珟еN種疑惑尋求法律幫助，前往應(yīng)訴。
而劉某認(rèn)為，當(dāng)年雙方已協(xié)商好由他購房，現(xiàn)在劉老太突然稱賣不了了，自己損失太大了。（文中當(dāng)事人為化名）
律師支招
律師認(rèn)為，此案雙方借名購買的房屋屬于央產(chǎn)房，即“中央在京單位已購公有住房”。允許上市的“中央在京單位已購公有住房”，是指職工按房改成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的央產(chǎn)房。職工根據(jù)國家政策，按照房改成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合建住房，也視為已購公房。
依據(jù)央產(chǎn)房交易的相關(guān)管理規(guī)定，此類房屋若要過戶，首先需滿足上市交易的條件。就北京地區(qū)而言，央產(chǎn)房需要由央產(chǎn)房所在單位報央產(chǎn)房交易辦公室備案之后方可上市交易。
在隨后的此案審理過程中，法院曾就這類房屋能否上市交易，向相關(guān)央產(chǎn)房行政管理部門進(jìn)行了解，獲悉這類房屋目前無法上市交易。同時，該央產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)單位亦明確規(guī)定：這類房屋只對內(nèi)部職工或職工的配偶、子女出售。而劉某既非內(nèi)部職工，也不是職工的配偶、子女，沒有購房資格。
由此，律師認(rèn)為，雙方的借名約定違反了央產(chǎn)房交易相關(guān)管理規(guī)定，而且目前這類房屋無法上市交易。因此，劉某與王老太簽訂的借名協(xié)議無法繼續(xù)履行。劉某要求確認(rèn)這套房屋歸其所有，并要求王老太配合辦理過戶手續(xù)，這一請求無法得到法院的支持。
違反規(guī)定 借名協(xié)議無法繼續(xù)履行
我國《合同法》第七條明確規(guī)定：“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益�！�
律師認(rèn)為，在這套房屋無法上市交易的情況下，劉某與王老太之間的借名協(xié)議是無法繼續(xù)履行的。在此情形下，王老太可依法向法院要求解除雙方簽訂的借名協(xié)議，并要求劉某返還房屋。
在此，律師指出，王老太及劉某均知曉單位的房屋不能對外出售，但雙方仍約定由劉某借用王老太的名義購買央產(chǎn)房，對于借名協(xié)議無法繼續(xù)履行，雙方顯然都存在過錯。
王老太明知該房屋只能對單位內(nèi)部職工或者職工的配偶、子女出售，但她卻仍同意劉某借用其名義購房，因此存在過錯；而劉某也明知王老太單位所分的房屋不能由外人來購買，卻為了貪一時之便宜，結(jié)果因房屋無法上市交易，反而給自己造成了很大損失。
雙方均有過錯 可起訴要求返還房屋
此案房屋交付至房產(chǎn)證下發(fā)已經(jīng)過了五六年的時間，房價大幅攀升，對于借名協(xié)議解除，雙方均有過錯。律師認(rèn)為，劉某在返還房屋時，是可以要求王老太退還購房款，并賠償相應(yīng)損失的。對于劉某而言，他最大的損失莫過于房屋升值的損失。鑒于雙方均存在過錯，一般情況下，法院會酌情根據(jù)雙方的過錯程度，來判決他們各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
通常情況下，如果雙方對于房屋現(xiàn)在的市場價值無法達(dá)成一致，可向法院申請由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對房屋市值進(jìn)行評估，進(jìn)而更好地確定房屋升值的數(shù)額，以便確定責(zé)任分擔(dān)。
借名協(xié)議是否有效 關(guān)鍵在買的什么房
分析
本案雙方借名購買的央產(chǎn)房，性質(zhì)屬于按經(jīng)濟(jì)適用房管理的房屋，這類房屋俗稱“二類經(jīng)適房”。雖然其中含有“經(jīng)濟(jì)適用房”的字樣，但并不等同于“經(jīng)濟(jì)適用房”。經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質(zhì)的政策性住房。
律師認(rèn)為，本案中這套房屋屬于央產(chǎn)房單位的福利分房，因按經(jīng)濟(jì)適用房價格購買，所以性質(zhì)為“按經(jīng)濟(jì)適用房管理”，而并非是向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質(zhì)的住房，其不能等同于純粹意義的經(jīng)濟(jì)適用房。如果劉某借王老太之名購買的房屋屬于純粹意義的經(jīng)適房，則借名協(xié)議違反了我國經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法的相關(guān)規(guī)定，依法應(yīng)認(rèn)定無效。而如果雙方購買的公房屬于商品房或者按商品房管理的房屋，并且原產(chǎn)權(quán)單位對于此類房屋上市交易沒有限制，對于這種情況，律師認(rèn)為，當(dāng)事人在取得房產(chǎn)證之后可以自行辦理過戶，則借名協(xié)議或可繼續(xù)履行。而近期律師處理的一起借名購買單位公房案，最終法院就認(rèn)為借名協(xié)議應(yīng)繼續(xù)履行，判令公房歸借名人所有，出名人要配合借名人辦理房屋過戶手續(xù)。
不過，對于借名購買央產(chǎn)房，律師認(rèn)為這存在很大的隱患，如果借名協(xié)議不存在我國《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，則無法直接認(rèn)定協(xié)議無效。但此舉不意味著雙方簽訂的借名協(xié)議能夠繼續(xù)履行，因?yàn)橐坏┙杳徺I的房屋屬于無法上市交易的房屋，則借名協(xié)議很可能無法繼續(xù)履行。
