一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的普遍認(rèn)知是：一手房是樓市風(fēng)向標(biāo)，二手房是樓市晴雨表。一手房的價(jià)格波動(dòng)、成交情況會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)起到領(lǐng)漲或引跌的作用，且一般新盤價(jià)格有浮動(dòng)，其周邊的二手市場(chǎng)一定會(huì)相應(yīng)有所調(diào)整。但如今的北京樓市，二手房已經(jīng)成為市場(chǎng)的主導(dǎo)，即樓市的風(fēng)向標(biāo)。
具體原因如下：
第一，2008年開始，北京二手房住房交易總量就超過(guò)了新房交易量，且根據(jù)21世紀(jì)宏觀研究院的測(cè)算，這一趨勢(shì)已逐步形成，預(yù)計(jì)2015年，北京二手房交易占全部交易量比重將超過(guò)60%。
第二，北京四環(huán)內(nèi)幾乎已經(jīng)無(wú)地可供，城區(qū)沒有多少項(xiàng)目，一手房多在郊區(qū)，且項(xiàng)目分布分散，很難代表整個(gè)北京樓市走向，而二手房覆蓋所有的城區(qū)和版塊。
第三，借用網(wǎng)絡(luò)語(yǔ)言來(lái)講，一手房市場(chǎng)是“B to C”業(yè)務(wù)。開發(fā)商在樓盤銷售中處于強(qiáng)勢(shì)地位，對(duì)開盤時(shí)間和價(jià)格操作能力較強(qiáng)，只要開發(fā)商的資金問(wèn)題無(wú)礙，市場(chǎng)下行時(shí)，可以捂盤不開，一手房成交量和開發(fā)商的銷售策略息息相關(guān)。
但受不斷飆升的高地價(jià)、限價(jià)等因素的影響，只要開發(fā)商的資金問(wèn)題無(wú)礙，一手房的房?jī)r(jià)只會(huì)是在一定空間內(nèi)穩(wěn)步上漲，且不完全受市場(chǎng)影響。
相反，二手房市場(chǎng)是“C to C”業(yè)務(wù)，也就是說(shuō)二手房交易雙方是平等的個(gè)體，其最終成交價(jià)格是基于市場(chǎng)預(yù)期以及買賣雙方通過(guò)平等的討價(jià)還價(jià)方式達(dá)成，是小業(yè)主對(duì)小客戶市場(chǎng)博弈的結(jié)果，更能體現(xiàn)市場(chǎng)預(yù)期。
第四、在北京樓市的調(diào)控格局下，一手房市場(chǎng)產(chǎn)品類型更為多樣，除了商品住房，還有自住房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等，一手房市場(chǎng)受政策性住房的影響較大，一段時(shí)間的成交量上漲、價(jià)格下跌或因自住房等相關(guān)政策性住房的集中簽約。
相比之下，二手房在入市交易時(shí)，受政策性住房的影響較小。
實(shí)際上，這也符合市場(chǎng)規(guī)律，在美國(guó)，91%的住房需求是二手房市場(chǎng)滿足的，而在中國(guó)，目前來(lái)看，只有一線城市的二手房交易總量超過(guò)新房，其中北京二手房交易占比最高。
所以，“存量房時(shí)代”的來(lái)臨是不可避免的，是市場(chǎng)規(guī)律發(fā)生作用的結(jié)果。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
