北京法院審判經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件原則及最新變化
近年來(lái)北京法院審理了大量經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件形成糾紛的原因，是房?jī)r(jià)飛漲，出賣(mài)方反悔，要求法院確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者解除；而買(mǎi)受人則主張買(mǎi)賣(mài)合同有效，要求繼續(xù)履行。
人民法院處理經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，有的判決無(wú)效，有的判決有效。判決無(wú)效時(shí)，出賣(mài)人收回房屋，退還購(gòu)房款；判決有效時(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同繼續(xù)履行，買(mǎi)受人取得房屋�？梢�(jiàn)，此類案件判決有效與無(wú)效，對(duì)當(dāng)事人的利益影響重大。因此，我們認(rèn)為有必要把法院審理經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的審判原則和最新變化，加以總結(jié)，供讀著參考。
經(jīng)濟(jì)適用房是針對(duì)中低收入家庭配售的社會(huì)保障住房。使用國(guó)家無(wú)償劃撥土建造，是各類經(jīng)濟(jì)適用房的共同特征。經(jīng)濟(jì)適用房可分為一類經(jīng)濟(jì)適用房和二類經(jīng)濟(jì)適用房。一類經(jīng)濟(jì)適用房具有嚴(yán)格的申購(gòu)條件，依據(jù)《申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定》，申購(gòu)人需符合條件才能申購(gòu)，此外也有部分拆遷戶依據(jù)拆遷的優(yōu)惠政策，取得一類經(jīng)濟(jì)適用房名額。此類經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年不得上市交易，已滿五年的補(bǔ)交土地出讓金變?yōu)樯唐贩亢螅梢陨鲜薪灰�。二類�?jīng)濟(jì)適用房主要是指房改房、集資建房和因?yàn)椴疬w安置的經(jīng)濟(jì)適用房等，房產(chǎn)證上多蓋有長(zhǎng)條章，注明“按經(jīng)濟(jì)適用房管理”字樣，此類房屋不受五年不得轉(zhuǎn)讓的限制。
近期北京法院審理經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件與以往的不同之處。
經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，人民法院以往審理經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，對(duì)于未滿五年簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，出售經(jīng)濟(jì)適用房的，一律判決無(wú)效，而不論起訴或者判決的時(shí)候是否已滿五年。法律依據(jù)為《合同法》第五十六條無(wú)效的合同或者被撤銷的合同自始沒(méi)有法律約束力。但是，這種情況自2010年下半年以來(lái)有所改變，即雖然買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候未滿五年，但是，只要在法院作出判決的時(shí)候已滿五年，法院就判決經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同有效。法院如此判決的理由為，依據(jù)經(jīng)適房的管理規(guī)定，經(jīng)適房已滿五年的可以補(bǔ)交地價(jià)款變成商品房上市出售。那么既然在判決時(shí)經(jīng)適房已滿五年，符合轉(zhuǎn)讓條件，就應(yīng)當(dāng)判決房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。這樣的處理結(jié)果也符合近年來(lái)，審判實(shí)踐中提倡的合同效力弱化，不輕易判決合同無(wú)效和解除，以維護(hù)合同的穩(wěn)定性和交易安全原則。
基于上述變化，已經(jīng)出售經(jīng)適房的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)盡早提起訴訟，要求確認(rèn)合同無(wú)效，這樣才可以達(dá)到收回房屋的目的；而作為買(mǎi)受人，應(yīng)當(dāng)盡可能拖延時(shí)間，一定要在滿五年時(shí)，再向法院提出要求房產(chǎn)過(guò)戶的請(qǐng)求，否則將事與愿違。
