上半年在政策的多輪利好刺激下，帶來的曙光給蕭瑟已久的北京樓市帶來了絲絲暖意。
從930，330新政，到年內(nèi)三次降息、降準(zhǔn)，從下調(diào)營業(yè)稅，到進(jìn)一步放寬公積金貸款申請門檻，一系列的托市政策刺激了2015年上半年改善型購房需求的持續(xù)釋放，支撐了樓市的復(fù)蘇，尤其是北京的房地產(chǎn)市場基本走出了2014年的歷史低谷。
值得注意的是，北京新房以及二手房在成交量方面出現(xiàn)了截然相反的趨勢。
數(shù)據(jù)顯示，2015上半年北京新房住宅成交依然延續(xù)去年的低迷態(tài)勢，并且再度創(chuàng)造歷史新低。而二手房市場卻表現(xiàn)出量增價(jià)穩(wěn)的趨勢，成交量卻較去年同期上漲88.6%。
上半年住宅成交量創(chuàng)歷史新低 成交均價(jià)創(chuàng)新高
事實(shí)上，對于北京新房市場而言，這些在政府銀行方面所獲得的利好只是杯水車薪，無法將其拉出眼下所陷入的泥沼。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年上半年（截止6月25日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交27403套，同期下降11%，創(chuàng)造了有史以來的同期新低，甚至低于調(diào)控重災(zāi)年的2011年。 “成交量下降的原因主要在于四個(gè)方面�！� 亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴記者，首先從宏觀背景來看，中國經(jīng)濟(jì)在持續(xù)30多年高速增長之后，近年來已逐漸出現(xiàn)頹勢，房地產(chǎn)市場也進(jìn)入“慢行道”；其次是受到房地產(chǎn)緊縮調(diào)控的余波影響，雖然調(diào)控政策不斷出現(xiàn)松動(dòng)，但最根本的“限購”并未觸及，因此并未從根本上解決需求不足的影響。
同時(shí)他表示，從北京住宅市場價(jià)格十年間的變動(dòng)來看，幾次調(diào)控均未能止住價(jià)格上行的步伐，十年間價(jià)格上升幅度高達(dá)280%，房價(jià)太高導(dǎo)致大量中低端需求流失；第四是自住型商品房帶來的沖擊，擠占了剛需純商品住宅的成交。
政府、銀行等多方加碼支持樓市的背后，是供應(yīng)量下降帶來的危機(jī)。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年上半年（截止6月25日）北京純商品住宅市場（不含保障房與自住房）僅有90個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開盤，相比去年同期減少了62個(gè)，共提供純商住宅產(chǎn)品13311套，同比大幅下滑59%，同時(shí)也創(chuàng)造了有史以來的同期供應(yīng)新低。
“土地資源的減少以及土地供應(yīng)中自住房擠占純商品房份額，使得供應(yīng)量落至低谷�！�中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示。
值得注意的是，雖然上半年整體成交位于低谷，但成交均價(jià)出現(xiàn)大幅上漲。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年北京商品住宅成交均價(jià)為29222元/平方米，同比上漲13%，創(chuàng)造了有史以來的同期新高。
“從上半年市場供應(yīng)來看，受到自住房配建推高土地成本的影響，超高價(jià)入市項(xiàng)目開始明顯增多，其中甚至包括萬柳書院與龍湖西宸原著兩個(gè)整盤單價(jià)超過10萬元的頂豪項(xiàng)目。由于豪宅在上半年?duì)幭嗳胧�，改善型需求的活躍引領(lǐng)了這輪低谷期的成交回暖，拉高了成交均價(jià)�！� 任啟鑫表示。
從上半年成交特征中也可以看出，上半年成交單價(jià)3-6萬/平米中端產(chǎn)品成交占比同比上升4個(gè)百分點(diǎn)，而6萬/平米以上的高端產(chǎn)品成交則由去年同期的417套增加至806套。
據(jù)記者了解，上半年入市的中高端改善型產(chǎn)品居多，而且大部分項(xiàng)目去化率達(dá)到90%。其中在1月3日今年首個(gè)開盤的項(xiàng)目當(dāng)代旭輝墅首期開盤共推出88套房源當(dāng)天售罄，為新年樓市開了個(gè)好頭。
而中端產(chǎn)品領(lǐng)秀慧谷在上半年開盤兩次，共完成銷售額15億元，售出房源超500套。豪宅同樣銷售不凡，其中龍湖西宸原著在首期開盤首推30套房，當(dāng)天全部售完，認(rèn)購額超10億元。
“從330新政開始，中央的托市政策開始從對首次置業(yè)購房人群的支持，轉(zhuǎn)向?qū)徺I二套的改善型購房家庭的支持。受此影響，積壓的改善型購房需求得以釋放，利好市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的釋放，加快房產(chǎn)流轉(zhuǎn)，促進(jìn)樓市復(fù)蘇。” 偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴記者。
同時(shí)他認(rèn)為下半年的金融、稅收等市場環(huán)境等都將進(jìn)一步寬松，有利于改善型和首次置業(yè)人群購房需求的持續(xù)釋放，支撐樓市下半年持續(xù)回暖勢頭，預(yù)計(jì)下半年北京樓市交易量或?qū)⒊^上半年的水平。
上半年二手房較去年同期漲8成 房價(jià)恢復(fù)至高位水平
從2015年2月4日央行降準(zhǔn)、2月28日央行下調(diào)存款利率、3月30日央行調(diào)整二套房首付比例同時(shí)調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限、4月19日央行再次降準(zhǔn)、5月10日央行再次下調(diào)存款利率、6月27日央行降準(zhǔn)并下調(diào)存款利率。 半年時(shí)間，經(jīng)歷了六次政策調(diào)整。
截至6月30日，2015年上半年北京市二手住宅網(wǎng)簽量為84809套，較去年同期上升92%。價(jià)格方面，上半年北京市二手住宅成交均價(jià)為34985元/平米，同比去年上半年下降1.6%。實(shí)際上2014年1-4月份成交均價(jià)仍處于相對較高水平，從5月份開始成交均價(jià)進(jìn)入下行通道，因此2014年上半年成交均價(jià)高于今年上半年。
“2015年6月份成交均價(jià)為34606元/平米，同比去年6月上漲3.8%。若刨除結(jié)構(gòu)性因素影響，目前的全市成交均價(jià)已基本回升至去年4月份的水平�！辨溂业禺a(chǎn)分析師李巧玲表示。
在首次調(diào)整前，記者走訪市場時(shí)，市民節(jié)后買房的意愿并沒有那么強(qiáng)烈。在廣渠門遠(yuǎn)洋德邑店的置業(yè)顧問小孫介紹，都初八了，看房的人還沒有上來。當(dāng)時(shí)記者多數(shù)得到的答復(fù)是擔(dān)心年后政策會調(diào)整，要么早早出手，要么還在觀望。
果然，春節(jié)后一大波政策襲來。
首次降息后，記者再次走訪市場，相隔不過一周，太陽宮火星園店置業(yè)顧問小郭卻表示，他手里的一套143平米的3居室，降息之前掛牌價(jià)為830萬，降息之后業(yè)主馬上調(diào)整到840萬。3月1日一天就帶看4次但由于價(jià)格談不攏一直還沒賣出去，其實(shí)降息之前的價(jià)格都是可以談的，在降息后，連 5萬都很難談下來。
一個(gè)月后再次降息，記者前往朝陽區(qū)房屋權(quán)屬登記中心采訪了解，過戶大廳現(xiàn)場大概有五百余人在等待辦理，新政后每天過戶的購房人超400個(gè)，同比之前過戶量100多個(gè)上漲了4倍，創(chuàng)近年新高。
這期間記者頻繁接到中介打來的電話催促買房，可以感覺到市場在迅速回暖。
鏈家地產(chǎn)市場研究部李巧玲認(rèn)為上半年市場的繁榮主要依賴于陸續(xù)出臺的各項(xiàng)寬松政策。去年“930”政策出臺后，北京二手住宅市場即進(jìn)入回暖軌道，2014年第四季度和2015年第一季度二手住宅市場均表現(xiàn)出量增價(jià)穩(wěn)的趨勢，到第二季度，二手住宅均價(jià)開始有小幅上升趨勢，成交量也較上個(gè)季度上升了54.4%。這期間幾乎每月都有貨幣金融政策或房產(chǎn)稅費(fèi)政策的調(diào)整，這些政策調(diào)整的目的明確，一步步地將潛在的購房需求釋放出來，促進(jìn)了市場繁榮，同時(shí)也進(jìn)一步改善了人們對未來市場的預(yù)期。
除了降息、降準(zhǔn)帶來的利好，記者認(rèn)為，二手房全面回暖的不可忽視的一點(diǎn)是，公積金！
記者發(fā)現(xiàn)最近一個(gè)月購買二手房的許多買家大多使用公積金貸款。這也得到相關(guān)數(shù)據(jù)支持，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究中心的統(tǒng)計(jì)，6月鏈家成交案例中有33.4%的客戶選擇使用公積金貸款，較5月份增加12.3%。而使用公積金貸款的客戶的置業(yè)方向多集中在五環(huán)至六環(huán)區(qū)域。
鏈家地產(chǎn)市場研究部李巧玲認(rèn)為，公積金貸款首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及首付比例修改后，許多原先不能使用公積金貸款或只能按二套貸款的客戶變?yōu)榭梢园凑帐滋踪彿抠J款，這大大提高了剛需和改善性需求使用公積金的積極性。由于五環(huán)至六環(huán)區(qū)域是剛需和剛改客戶較為密集的區(qū)域，相對較低的房屋總價(jià)也比較適合使用公積金貸款，所以此區(qū)域公積金使用量增幅較為明顯
（轉(zhuǎn)自：新浪樂居）
