以欺詐為由要求撤銷合同的司法認定 | 二手房買賣合同
2012年12月6日，李先生與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同及“免責協(xié)議”，免責協(xié)議約定“鑒于買房人所購買的房屋位于所在樓棟的一層，買房人購買房屋時開發(fā)商明確告知買房人該房屋今后使用過程中可能會出現(xiàn)發(fā)霉、返潮、陽臺下沉等問題，考慮到該因素，雙方就該房屋的價格進行了充分協(xié)商，買房人同意該房屋的成交價格，同時基于該房屋的成交價格已對該房屋在今后使用過程中可能出現(xiàn)的發(fā)霉、返潮、陽臺下沉等問題進行補償，買房人同意今后該房屋出現(xiàn)上述問題，開發(fā)商不再就上述問題承擔保修責任。”
2013年4月底，李先生入住，發(fā)現(xiàn)墻上有霉點，用墻紙重新粘貼覆蓋了發(fā)霉的地方；2013年6月、10月、11月，李先生就涉案房屋的霉變、返潮問題向物業(yè)報修。
2013年11月，張女士生育兒子，因要讓老人過來幫忙帶兒子，現(xiàn)有房屋居住條件不夠，張女士開始決定買房。經(jīng)中介居間，張女士到涉案房屋實地踏勘兩次，一次陰天，一次晴天。
2014年1月21日，李先生將涉案房屋出售給張女士；2014年3月-8月，張女士準備入場裝修，發(fā)現(xiàn)涉案房屋霉變、返潮現(xiàn)象嚴重。
因雙方無法協(xié)商解決，張女士向法院提起訴訟因在購房過程中遭受李先生欺詐而要求撤銷二手房買賣合同。
原告［張女士］提起訴訟的理由是“在締約過程中因受被告欺詐簽訂了合同而要求撤銷合同”，故本案處理的基礎(chǔ)關(guān)系是在合同締約過程中被告隱瞞了相關(guān)事實導(dǎo)致原告作出錯誤意思表示而引發(fā)的構(gòu)成締約過失的糾紛，不是在合同履行過程中出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題而引發(fā)的構(gòu)成違約的糾紛。被告［李先生］在這點上沒有清晰認識，一直片面認為原告是在主張被告的合同違約責任，這導(dǎo)致其答辯或抗辯都是從被告履行合同符合約定這一點出發(fā)，而未對被告是否在締約過程中存在欺詐進行正面回答
故本案的事實調(diào)查重點應(yīng)當是在原被告締約階段的情況，而非合同履行階段涉案房屋的現(xiàn)狀。實際上，合同履約階段所出現(xiàn)的房屋發(fā)霉問題只是為原告提供了一個發(fā)現(xiàn)被告欺詐的契機，原告正是基于這個問題才展開調(diào)查，逐步發(fā)現(xiàn)被告在締約過程中隱瞞了“質(zhì)量免責協(xié)議”。故不論涉案房屋現(xiàn)狀如何，均不能推翻被告在締約時隱瞞真相的事實。
基于此認識，我們認為處理本案的路徑應(yīng)當是判斷如下四個存在遞進關(guān)系的問題：
（1）被告在締約過程中是否有隱瞞的情節(jié)；
(2）假如被告有隱瞞的情節(jié)，原告對被告隱瞞的事實是否有發(fā)現(xiàn)的可能；
（3）假如被告有隱瞞的情節(jié)，被告是否有權(quán)利去隱瞞事實；
（4）被告所隱瞞的事實是否對原告合同目的造成侵害。
（一）被告在締約過程中隱瞞了質(zhì)量免責協(xié)議
被告早在2012年向開發(fā)商購買涉案房屋的時候，就已經(jīng)簽署了質(zhì)量免責協(xié)議。被告在與原告締約過程中，并未向原告告知、或提示該份質(zhì)量免責協(xié)議。在原告準備入住發(fā)現(xiàn)涉案房屋出現(xiàn)發(fā)霉的質(zhì)量問題后，第一時間向被告電話詢問，被告在此種情形下仍舊未向原告披露。后來原告找開發(fā)商協(xié)商維修事宜，才從開發(fā)商處獲知涉案房屋上設(shè)定有對開發(fā)商的免責協(xié)議。
另外在被告居住涉案房屋期間，涉案房屋出現(xiàn)過發(fā)霉情況，被告非但在締約過程中未告知該情形，反而通過張貼墻紙的行為來掩蓋這一事實。
（二）被告隱瞞了房屋實際存在的發(fā)霉、返潮情況
被告入住涉案房屋后，在居住過程中發(fā)現(xiàn)涉案房屋存在發(fā)霉情況，被告因為簽署過免責協(xié)議，對涉案房屋存在的“胎里毛病”是知曉的，故被告并未要求開發(fā)商進行修繕而是采取粘貼新墻紙的方式進行掩蓋。另外，在被告入住期間，被告多次向物業(yè)公司報修存在的發(fā)霉、返潮情況。故被告對涉案房屋實際存在的發(fā)霉、返潮情況是明知的，但是被告與原告在交易涉案房屋的過程中，并未向原告如實披露，且在交易過后原告詢問的時候還不停隱瞞。
（一）被告未主動披露質(zhì)量免責協(xié)議
質(zhì)量免責協(xié)議是被告與開發(fā)商單獨簽署的，并不構(gòu)成網(wǎng)簽的商品房買賣合同組成部分，并且其關(guān)于被告對開發(fā)商免責的內(nèi)容用下劃線的方式突出顯示，由此可見該份質(zhì)量免責協(xié)議是有別于正常商品房買賣合同的補充協(xié)議，其內(nèi)容和形式均具有特殊性。原告作為一名普通的市民，不是房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)人士，根本不具備預(yù)見和知曉該質(zhì)量免責協(xié)議的可能性，因此在被告未主動披露的情況下，原告在盡到謹慎義務(wù)的前提下也是無法發(fā)現(xiàn)該份質(zhì)量免責協(xié)議。
（二）被告采取貼墻紙的行為積極掩蓋了發(fā)霉的情況
根據(jù)被告在庭上陳述，在其入住期間涉案房屋發(fā)生過墻體發(fā)霉情況，其也通過貼墻紙的方式進行修護，后來又曾要求小區(qū)物業(yè)進行維修。但原告通過向小區(qū)物業(yè)了解，因為涉案房屋屬于樓盤尾樓，所有的交付、維修等事項均是被告和開發(fā)商直接聯(lián)系解決的，小區(qū)物業(yè)只是做好登記工作，并不參與實質(zhì)性的維修。因此原告不可能從被告或小區(qū)物業(yè)處了解到涉案房屋存在的發(fā)霉問題。
另外，原被告交易磋商是在2013年12月-2014年1月期間，時值冬季，氣候本來就較為干燥；且這兩個月僅有幾天是小雨天氣，涉案房屋內(nèi)也沒有明顯的發(fā)霉痕跡；又加上原告兩次去看房都非雨天，因此對一個普通市民而言，其不可能通過簡單地看房發(fā)現(xiàn)涉案房屋存在的問題。
（一）房屋質(zhì)量條款屬于合同必備條款
根據(jù)《合同法》十二條，質(zhì)量條款是合同必備條款。原被告雙方在締結(jié)合同的過程中必然需要對該條款進行深度磋商，如果未能全面就質(zhì)量問題進行磋商，所締結(jié)的合同是存在不足的，至少是未能真實反映原告的意思表示。因此被告應(yīng)當告知原告涉案房屋的質(zhì)量問題并就此進行充分協(xié)商。
（二）“質(zhì)量免責協(xié)議”并非房屋輕微的質(zhì)量瑕疵，而是重大質(zhì)量問題
被告與開發(fā)商簽訂的質(zhì)量免除協(xié)議中羅列了“發(fā)霉、返潮、陽臺下沉等問題”，這些情形與房屋的質(zhì)量密切相關(guān)，將會對房屋使用人正常使用房屋造成重大影響，屬于重大的質(zhì)量問題，而不是輕微的質(zhì)量瑕疵。
雖然涉案房屋是二手房，但是該房屋在2010年后才建成，被告也僅于2013年在涉案房屋內(nèi)居住半年多，期間多次發(fā)生霉變問題，因此涉案房屋所存在的質(zhì)量問題，不是因為時間推移所造成的正常質(zhì)量損耗，而是房屋在建設(shè)時就已經(jīng)存在的“胎里毛病”。
對于“胎里天生的重大質(zhì)量問題”，原告對此不可能有心理預(yù)期，被告在明知這些問題的情況下，必須將該等問題明確告知原告。
（三）被告也認可涉案房屋存在的質(zhì)量問題影響居住
被告聲稱購買涉案房屋是為老人居住，老人實際居住后發(fā)現(xiàn)涉案房屋存在發(fā)霉返潮情況，被告與物業(yè)、開發(fā)商都有多次交涉并讓進行了多次維修。由此可見，被告也確認涉案房屋存在的發(fā)霉返潮情況影響房屋的正常使用。
根據(jù)誠實信用原則，被告自己都認可的質(zhì)量問題，更應(yīng)當在與原告締約的過程中向原告披露。
（一）原告的合同目的是購買無質(zhì)量問題、適合嬰兒老人居住的房屋
2013年11月25日，原告的兒子出生，原告需要家里老人從外地老家過來蘇州一起幫忙帶孩子，因此置換一套大面積的房子以應(yīng)對增加的居住面積需求是原告的剛性需求。這是因為此，原告才于2013年12月開始委托中介尋找房源。涉案房屋是中海公司開發(fā)，房屋質(zhì)量、物業(yè)管理水平、小區(qū)環(huán)境等口碑均好，且涉案房屋又位于一樓，屬精裝修二手房，不會有裝修污染，利于原告家庭嬰兒老人立即居住。原告最終選擇購買涉案房屋，很大原因是在締約過程中了解到的涉案房屋信息滿足了其需求。
另外，房屋質(zhì)量問題是任何一個買受人都必然關(guān)心的內(nèi)容，購買無質(zhì)量問題的房屋必然是原告的一個基本合同目的。
（二）對被告欺詐的認定不以被告知曉原告合同目的為必要
原告主張被告欺詐撤銷合同，根據(jù)《民法通則》的司法解釋，一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。該條內(nèi)容規(guī)定，只要被告實施了故意告知虛假情況或隱瞞真實情況的行為，導(dǎo)致原告作出錯誤的意思表示即可以認定被告構(gòu)成欺詐，采取的歸責原則是嚴格責任原則，與合同法的歸責原則是一致的。因此，即使被告不知曉原告的合同目的，但是只要原告締約時的真實意思表示（合同目的）未能真正體現(xiàn)，且又是被告故意隱瞞導(dǎo)致，即可以判定被告構(gòu)成欺詐。
（三）原告如果提前獲知“質(zhì)量免責協(xié)議”就不會與被告締約
“質(zhì)量保證”本身就應(yīng)當是交易成立的主要先決條件，就算在普通交易中，購買人也不會去購買存在“質(zhì)量免責”的產(chǎn)品，更何況是本案的標的物房屋。
從結(jié)果來講，開發(fā)商對涉案房屋是質(zhì)量免責的，將會影響原告向開發(fā)商去主張權(quán)利，在而作為一個理性的人是不會在就此問題未能充分協(xié)商的情況下就接受“質(zhì)量免責協(xié)議”。
（四）目前現(xiàn)狀是原告的合同目的根本未實現(xiàn)
原告在2014年春節(jié)后買好家具準備入住的時候，發(fā)現(xiàn)涉案房屋存在發(fā)霉問題，到了2014年7、8月份，涉案房屋的質(zhì)量問題暴露得更為嚴重，原告根本無法實際入住。原告購房的目的根本未實現(xiàn)。
另外，原告發(fā)現(xiàn)涉案房屋的問題后向開發(fā)商主張權(quán)利，開發(fā)商以“質(zhì)量免責協(xié)議”對抗原告，使得原告對涉案房屋無法獲得質(zhì)量保障。
我們認為被告實際實施了“故意隱瞞質(zhì)量免責協(xié)議、以貼墻紙方式告知房屋未發(fā)霉的虛假情況”的行為；根據(jù)實際情況，原告對被告的該等行為無發(fā)現(xiàn)和避免之可能；再根據(jù)法律規(guī)定，被告也無權(quán)去實施該等隱瞞行為，正是因為這三方面原因的結(jié)合，誘使原告作出了錯誤意思表示，至今，原告的合同目的根本無法實現(xiàn)。故被告的行為完全符合“因欺詐而撤銷合同”的構(gòu)成，法院應(yīng)當支持原告要求撤銷合同的訴訟請求。
