關(guān)于北京商住限購，別理解錯了！
近兩日，北京商住全面限購的傳聞愈演愈烈，大錘砸下的概率變得越來越大，無論是媒體的“肯定式”語氣報道，還是政府主管部門毫無辟謠式的“默認(rèn)”，都讓公眾變得越來越焦慮恐慌。
有接近政府部門的專業(yè)人士指點地產(chǎn)銳觀察，坊間的理解有偏差，因為官方從來沒有公開承認(rèn)過“商住”這個產(chǎn)品，因此即便出來的新政策也不會是“商住限購”的表述，可能的是“嚴(yán)格執(zhí)行土地約定的性質(zhì)”。
至于如何嚴(yán)格執(zhí)行土地約定的性質(zhì)？對老項目和新項目是否區(qū)別對待？現(xiàn)在還沒有得到確切的消息。
在地產(chǎn)銳觀察看來，我們可以從以下幾方面試著進(jìn)行分析：
其一，官方雖沒公開承認(rèn)過商改住，但事實默認(rèn)，猛然一刀切限購不可取。
嚴(yán)格說來，商改住項目是一種游走在政策邊緣的“變種”，早在2011年5月16日，北京市住建委等5部門就聯(lián)合出臺了《關(guān)于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》。
通知提出嚴(yán)禁“商改住”等違規(guī)行為，規(guī)定商業(yè)、辦公類項目不得每戶單獨設(shè)衛(wèi)生間；若開發(fā)商自己打隔斷，分成多個房屋當(dāng)做住宅出售，將不能辦理房產(chǎn)證。 但現(xiàn)實的狀況卻是，北京成了商改住的重災(zāi)區(qū)，很多商業(yè)、辦公類用地項目不僅有獨立廚衛(wèi)，甚至還開通了天然氣。 如果將此單獨歸為開發(fā)商利益驅(qū)動下的鋌而走險，顯然不合適。政府在土地出讓時配置了大量的商業(yè)辦公土地，期冀開發(fā)商能夠帶動區(qū)域快速成熟，但開發(fā)商拿地之后卻發(fā)現(xiàn)區(qū)域市場并沒有那么大的容量，特別是處于遠(yuǎn)郊的區(qū)縣，開發(fā)商不得不做資金回籠最穩(wěn)妥的商改住。 同時，有業(yè)內(nèi)朋友也表示，前一陣子開發(fā)商去申報4.2米高的LOFT時，規(guī)委仍然報批。 此外，北京各個區(qū)縣商住限購項目的數(shù)量和成交價情況各有不同，如果像5月5日出臺的通州限購一樣，規(guī)定新建商業(yè)、辦公項目只能出售給企事業(yè)單位、社會組織等，不能散售給個人，受到重大利空影響的不僅僅是開發(fā)商。 在商改住占據(jù)北京樓市成交半邊天的情況下一刀切限購，房價暴漲暴跌的情況都有可能。（參見攸克地產(chǎn)“北京商住若全面限購，一個恐怖的世界就要到來”，點擊左下角閱讀原文）
其二，不說商住“限購”，說“嚴(yán)格執(zhí)行土地約定的性質(zhì)”，是不是僅是變換一個說詞而已？
商業(yè)辦公類土地，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在擬定規(guī)劃條件時，會明確用地性質(zhì)和建筑用途；國土資源部門會將城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提供的規(guī)劃條件納入土地招拍掛文件和土地出讓合同。
翻譯成白話就是，商業(yè)辦公類項目的使用要符合規(guī)劃使用性質(zhì)和土地權(quán)利證書上載明的土地用途，商業(yè)就是商業(yè)，辦公就是辦公，不能開發(fā)用來居住。
但有哪些可能的方法來嚴(yán)格劃定不把商辦用地開發(fā)用來居住呢？
類似通州的商住限購的確是一個選項，封住個人自住或投資的買方入口，賣方自然沒有了市場。 那么主管部門會不會僅是變換一個說詞而政策執(zhí)行時內(nèi)涵無差異，地產(chǎn)銳觀察現(xiàn)在還無法下斷言，但綜合前述分析，應(yīng)該不會。 從字面上看，“嚴(yán)格執(zhí)行土地約定的性質(zhì)”應(yīng)該針對以后新出讓的商辦土地而言，對于已經(jīng)入市且開發(fā)成商改住的老項目而言，建筑形態(tài)已成事實，推倒重來不可能，限制購買對象打擊面太大。 如果政策按照“嚴(yán)格執(zhí)行土地約定的性質(zhì)”說詞落地，是否真的做新舊分割，現(xiàn)在也無法斷言，只能說應(yīng)該且期盼會。
其三，官方嚴(yán)禁“商改住”，但微妙的是，國務(wù)院卻為“商改住”開了閘，如果國務(wù)院政策得到順利執(zhí)行，而北京住宅又是限購的，那么商住房限購就成了順利成章的結(jié)果。但前提是國務(wù)院政策能夠得到順利執(zhí)行。
6月3日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》指出，允許改建房屋用于租賃，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。政策可簡稱之“商改住”。 國務(wù)院出臺政策的大背景是去商辦庫存鼓勵租賃，但是操作顯然不容易。房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家章林曉對地產(chǎn)銳觀察表示，“商改住”土地轉(zhuǎn)性涉及到補交土地出讓金的問題（我國商住倒掛也很奇葩），涉及到土地管理法、房地產(chǎn)管理法等一系列法律法規(guī)的問題，沒那么容易操作。 因此，國務(wù)院“商改住”政策執(zhí)行起來可謂“路漫漫其修遠(yuǎn)兮”。坊間認(rèn)為的北京市商住全面限購以便國務(wù)院政策順利對接改為租賃住房，也過于理想化。
其四，商改住項目，尤其是不在地鐵邊的商改住項目，不適合投資，不適合投資，不適合投資，重要的話說三遍！
商改住項目，一方面滿足了很多資格被限購的人的自住或投資需求，一方面以低總價的優(yōu)勢吸引了很多收入不高的年輕的剛需購房者。 但是必須看到的是，對自住來說，商改住項目不能落戶，水電費生活成本高，首付比例高；對于投資來說，產(chǎn)權(quán)年限短，轉(zhuǎn)讓契稅高。如果不是位于地鐵邊的商改住項目，未必?fù)碛谐渥愕纳禎摿Α?span lang="EN-US">
