商品房瑕疵交付及相關(guān)責任之司法認定|法官說
商品房交付標準的司法認定難題并非空穴來風，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第11條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外”，而房屋在什么條件下才能達到轉(zhuǎn)移交付使用的標準，法律及《解釋》均未做出詳細規(guī)定。
今天天同訴訟圈（tiantongsusong）法官說欄目為大家準備了典型案例下的商品房瑕疵交付問題的探討：當商品房瑕疵不影響功能性質(zhì)量時，瑕疵交付便不構(gòu)成交付不能。開發(fā)商未實際履行商品房交付義務的，應承擔合同違約責任。相信會給各位的實際案件操作帶來一定啟發(fā)。
文/于四偉 江蘇省漣水縣人民法院
詹榮安 江蘇省濱�？h人民法院
來源/《人民司法》2015年20刊
【裁判要旨】
商品房經(jīng)驗收合格并取得交付使用批準文件，即具備交付的法定強制性條件，交付的商品房裝飾、設(shè)備標準不符合約定標準的屬于瑕疵交付，只要相關(guān)裝飾、設(shè)備標準不影響該商品房的功能性質(zhì)量。商品房的瑕疵交付不構(gòu)成交付不能，開發(fā)商未實際履行商品房交付義務的，應承擔合同違約責任。但買受人有過錯的，應適當減輕開發(fā)商的責任。
【基本案情】
原告：周亞華。
被告：漣水海上房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱海上公司）。
2012年1月19日,周亞華與海上公司簽訂商品房買賣合同,約定將海上公司開發(fā)的某小區(qū)5號樓一套商品房出售給周亞華，房價1150000元，海上公司于2012年10月31日前交付房屋，逾期交付，每日按房款的萬分之二支付違約金。商品房達到交付標準后，海上公司應書面通知買受人辦理交付手續(xù)。合同簽訂后，周亞華依約支付房款1150000元。2012年12月20日，5號樓房屋竣工驗收合格并取得交付使用批準文件。2013年7月31日，海上公司電話通知周亞華接收房屋，但周亞華看過房屋后，認為商品房不符合約定的裝飾、設(shè)備標準，拒絕接收。后周亞華以海上公司逾期交付房屋為由訴至法院，請求法院判決海上公司交付房屋并承擔違約金。
海上公司答辯稱：原、被告簽訂商品房買賣合同是事實，但原告所購房屋已經(jīng)于2012年12月20日竣工并取得備案，同時被告已經(jīng)通知原告交付使用，因原告惡意不接收，導致被告至今沒有辦理相關(guān)的交付手續(xù)。另雙方約定違約金過高，請求法院予以調(diào)整。
【審判過程】
江蘇省漣水縣人民法院經(jīng)審理認為，原、被告之間簽訂的商品房買賣合同，系雙方真實意思表示，且不違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定，屬于有效合同，原、被告雙方應予履行。本案中，被告未能在合同約定的時間內(nèi)交付房屋，且房屋業(yè)已具備合同約定的交付條件，故對原告要求被告交房并承擔逾期交房的違約責任的訴訟請求應予支持。被告辯稱房屋驗收合格后電話通知原告，原告拒不接收房屋，房屋合格后的逾期交房的責任在原告，對此原告予以否認，被告又無證據(jù)證明其履行了合同約定的書面通知義務，被告的辯解理由不能成立，本院不予支持。被告要求調(diào)整減低違約金，因合同約定的違約金并不違反有關(guān)法律規(guī)定，法院不予調(diào)整。
漣水縣人民法院判決：海上公司于判決生效后3日內(nèi)向周亞華交付位于某小區(qū)5號樓的房屋，同時承擔2012年10月31日起至判決生效之日的逾期交房違約金。
海上公司不服一審判決，以周亞華惡意拖延接收房屋為由，提起上訴，請求撤銷并改判。
江蘇省淮安市中級法院經(jīng)審理認為，涉案5號樓于2012年12月底驗收合格并經(jīng)備案，已符合合同約定的商品房交付條件，故法院認定涉案5號樓于2012年12月底符合合同約定的交付條件。海上公司曾多次向上訴人主張交房，周亞華也自認2013年7、8月份接收房屋時，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)未粉刷，有雜物堆放。法院認為，周亞華完全可以在接收房屋后，要求上訴人履行維修、清理雜物等義務。法院根據(jù)涉案房屋符合交付的時間，未能交付的原因、責任等因素，酌情認定海上公司于2013年7月底已通知被上訴人領(lǐng)取房屋，其應承擔違約金的數(shù)額為62790元（2012年11月1日至2013年7月31日止，共計273天×230元），剩余損失由周亞華自行承擔。
淮安市中級人民法院判決海上公司于判決生效后3日內(nèi)向周亞華交付位于某小區(qū)5號樓的房屋，同時承擔逾期交房違約金62790元。
【法官評析】
一、商品房交付法定強制性標準的認定
商品房交付標準的司法認定難題并非空穴來風，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第11條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外”，而房屋在什么條件下才能達到轉(zhuǎn)移交付使用的標準，法律及《解釋》均未做出詳細規(guī)定。
（一）商品房交付強制性標準的認定
由《解釋》第11條規(guī)定的前半句可知，房屋的交付即房屋的轉(zhuǎn)移占有，由此可引出商品房交付的法定強制性標準問題�！渡唐贩夸N售管理辦法》第7條規(guī)定：“商品房現(xiàn)售，應當具備以下條件：（四）已通過竣工驗收”，第8條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案”�？梢�，商品房通過竣工驗收并取得交付使用的批準文件是商品房得以交付使用的前置性要件。
其中，經(jīng)過竣工驗收是商品房交付使用的實質(zhì)要件，而取得交付使用的批準文件是商品房交付使用的形式要件。而學界與實務界對商品房竣工驗收標準的確定卻是見仁見智，歸納起來主要有三種觀點：一是商品房經(jīng)驗收合格；二是商品房經(jīng)綜合驗收合格；三是商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。如果認同第一種觀點，那么商品房交付強制性標準的確定，應以開發(fā)商取得當?shù)亟ㄔO(shè)管理機構(gòu)發(fā)出的《竣工驗收備案證》為標準；如果認同第二種或第三種觀點，商品房交付強制性標準的確都應以開發(fā)商取得當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)管理機構(gòu)發(fā)出的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營或項目交付使用許可證書》為標準。
筆者以為，只要開發(fā)商在合同約定的交房時間取得了竣工驗收備案證與相應的使用許可證書，就具備了合同約定的交付條件，即商品房交付的強制性標準是一種嚴格標準。
（二）商品房交付約定標準的司法認定
由《解釋》第11條規(guī)定的后半句可知，當事人對房屋的交付有約定的，商品房的交付應符合該約定，由此可引出商品房交付約定標準問題。值得探討的是，對開發(fā)商未按約定提供房屋的相關(guān)設(shè)施等情形的，不能一概而論均認定開發(fā)商不具備約定交房條件，而應承擔逾期交房的違約責任。例如，開發(fā)商未按約安裝防盜門、在高層房屋中未按約安裝安全玻璃等情形，就只能由開發(fā)商承擔瑕疵履行的違約責任，而非買受人有權(quán)拒收房屋并向開發(fā)商主張逾期交房的違約責任。故只要商品房具備竣工驗收備案證與相應的使用許可證書，開發(fā)商交付房屋的條件既已成熟，只是因商品房標準不符合約定且不影響房屋功能性使用，此時開發(fā)商交付商品房屬于瑕疵交付，而不應構(gòu)成交付不能。
二、商品房裝飾、設(shè)備標準對商品房交付條件的影響
合同法第六十條第一款規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”。開發(fā)商向房屋買受人交付不符合商品房約定裝飾、設(shè)備標準的，屬于未按合同約定全面履行商品房交付義務。但實際上，商品房的裝飾、設(shè)備標準對商品房交付法定條件的確定并無實質(zhì)性影響，只要相關(guān)裝飾、設(shè)備標準并不影響商品房的功能性質(zhì)量。一般可以認為，商品房交付的法定強制性標準是一種普遍性、強制性規(guī)范，而商品房的裝飾、設(shè)備標準一般是雙方事先通過協(xié)商方式確定的，是一種特殊性、任意性和協(xié)定性標準，畢竟法律不可能對特殊性、任意性和協(xié)定性約定作出普遍性的規(guī)范。而且，即使出賣人向買受人交付的商品房不符合約定的裝飾、設(shè)備標準，法律也為商品房瑕疵交付預留了權(quán)利救濟空間，即商品房買受人可以要求出賣人承擔商品房交付后的維修責任。
三、商品房瑕疵交付的責任承擔
（一）開發(fā)商商品房瑕疵交付的先合同義務問題
合同法第六十條第二款規(guī)定：“當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務”。實踐中，即使商品房出現(xiàn)瑕疵交付的情形，出賣人也應履行通知或告知買受人的特定先合同義務。一般認為，開發(fā)商承擔通知或告知買受人的特定先合同義務，是滿足房屋買受人知情權(quán)、維護市場交易安全與降低市場成本的需要。商品房買賣活動中，買受人一般處于信息獲取的劣勢地位，法律理應通過合同義務的設(shè)定，來實現(xiàn)合同當事人利益上的平衡。而且，一旦商品房出現(xiàn)瑕疵交付的情形，此時實現(xiàn)商品房的預期交付就存在一定的風險。為了維護市場市場交易安全和防止矛盾的擴大升級，以實現(xiàn)降低市場交易成本的目的，就有必要設(shè)定開發(fā)商商品房瑕疵交付的先合同義務。
（二）商品房瑕疵交付的違約責任承擔
合同當事人未按照雙方約定的合同內(nèi)容履行義務，能繼續(xù)履行的，應繼續(xù)履行合同義務并承擔相應的違約責任。開發(fā)商瑕疵交付商品房的，首先應查明開發(fā)商是否存在免責事由，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，如政策變化導致雙方約定條件無法成就。當然，是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商瑕疵交付商品房是由于發(fā)生了不可抗力或存在其他免責事由，并履行了及時通知或告知義務，開發(fā)商可以不承擔瑕疵交房的違約責任。但如果沒有發(fā)生不可抗力或合同約定的其他免責事由，或未通知、告知買受人，開發(fā)商就應承擔商品房瑕疵交付的違約責任。相關(guān)違約責任包括開發(fā)商繼續(xù)交付房屋、維修清理、支付違約金及買受人有權(quán)解除購房合同。特別要指出的是，如果商品房買賣合同對商品房買受人解除合同的條件沒有約定時，依據(jù)《解釋》的規(guī)定，經(jīng)購房者催告后3個月，開發(fā)商仍然沒有交房，則購房者有權(quán)解除合同。解除權(quán)應當在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。購房者解除合同后可以要求開發(fā)商賠償損失。
本案中，涉案的5號樓單位工程業(yè)已經(jīng)過竣工驗收，并取得當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)管理機構(gòu)交付使用的批準文件，完全符合商品房交付使用的法定強制性標準，此時海上公司向周亞華交付商品房的條件業(yè)已成熟，只是這種交付因不符合雙方約定的裝飾、裝修標準而構(gòu)成瑕疵交付。但海上公司未實際交付房屋，因此應承擔繼續(xù)交付房屋和承擔違約金的法律責任。
但值得注意的是，海上公司曾多次打電話向周亞華主張交房，周亞華也自認接收房屋時發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)未粉刷，有雜物堆放，可以視為海上公司履行了通知或告知的先合同義務。事實上，涉案5號樓于2012年12月底已經(jīng)驗收合格并取得交付使用批準文件，周亞華完全可以在接收房屋后，要求海上公司履行維修、清理雜物等義務。所以，周亞華對于商品房沒能實際交付也有一定責任，應酌定減輕海上公司承擔的違約金責任。
