“借名買房”重要法律知識：7大風險+4招降低風險策略
【導語】“借名買房”是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。“借名買房”通常發(fā)生在熟人或者親人之間，但是現(xiàn)實生活中還是存在諸多風險，到底“借名買房”會涉及到哪些法律風險呢?又該怎么防范風險?新環(huán)境房地產(chǎn)下文為您詳細介紹相關內(nèi)容。
一般借名買房的原因
第一、為規(guī)避法律政策，如：為規(guī)避國家房貸、稅收、登記等相關法規(guī)政策。
第二、借用他人資格享受某種購房優(yōu)惠。
第三、轉移財產(chǎn)以逃避債務。
借名買房帶來的法律問題
借名購房使得房產(chǎn)登記的權利人并非真正的房屋所有權。根據(jù)物權變動的公示公信原則，為避免給交易相對人帶來不可預見的損害，維護交易安全和穩(wěn)定，物權的所屬應當進行公示。動產(chǎn)以其占有為公示，不動產(chǎn)的公示方式即是登記。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”可以看出，不動產(chǎn)物權必須經(jīng)過登記始發(fā)生物權效力。一經(jīng)公示，即產(chǎn)生公信力。
當事人基于對財產(chǎn)權屬公示的信賴而為的交易行為，應當受到法律的保護，比如善意取得制度。而對于借名購房，出資人并不是登記的權利人，即使其事實上對該房屋占有、管理和使用，也不是法律上適格的處分人。登記權利人如果擅自處分該房屋，如設定抵押、出售等，如果相對方符合善意取得的要件，法律會偏重保障交易安全和善意相對人的利益，不會僅因其非事實權利人，無權處分而判定該物權變動無效。因此，借名購房如果發(fā)生糾紛，通常會陷入這樣的境地：法律保護當事人之間合法的意思自治的合意，即雙方借名購房的約定，但法律更保障交易安全，保障善意相對人基于物權公示公信力產(chǎn)生的信賴利益以維持社會的穩(wěn)定。
借名買房雙方當事人面臨的風險(一)出資人所面臨的風險
1、如果借名購房后，登記權利人反悔，即使當事人留有足夠充分的證據(jù)證明借名購房事實存在，也為其自身帶來許多不必要的麻煩，更有甚者如無法證明借名購房事實的存在，出資人自身權利得不到保障，導致錢房兩空。
2、如果所購房屋為保障性住房，出資人實際上并不符合購房條件，即使登記權利人認可借名購房事實，出資人也不可能取得該房屋的所有權。
3、如果登記權利人擅自出售房屋，交易相對方為善意且已經(jīng)辦理變更登記的情況下，出資人不可能要求取消交易拿回房屋，即使證明了借名購房事實存在，也只能要求登記權利人承擔相應責任。
4、如果登記權利人擅自在該房屋上設定他權利如抵押權等，在他項權利人為善意的情況下，出資人如果要求確認權屬，通常需要滌除他項權利，才能獲得他項權利人的認可，更甚之，如果抵押權人按照法律規(guī)定和抵押權登記實現(xiàn)抵押權，勢必對出資人自身的權利造成影響。
(二)登記權利人面臨的風險
1、如果購房需要的是登記權利人的資格、條件以享受優(yōu)惠，借名購房后登記權利人通常喪失了再次享受該優(yōu)惠條件的機會，如部分城市的首套房優(yōu)惠政策，抽簽搖號所取得的序位等。
2、如果出資人非全款購買該房屋，而是辦理了按揭手續(xù)，在出資人不履行按揭還款義務的情況下，實際上是對登記權利人的信用資質發(fā)生影響，甚至銀行直接向登記權利人要求還款。
3、如果登記權利人未償還到期債務，債權人向法院申請強制執(zhí)行，法院在查明被執(zhí)行人財產(chǎn)時，將會把借名購房的該房屋視為登記權利人的財產(chǎn)，可能會將之作為被執(zhí)行人生活所必須的財產(chǎn)予以保留，但執(zhí)行其其他財產(chǎn)，導致登記權利人實際上生活所必須的財產(chǎn)被執(zhí)行。
另外，借名購房的情況下，出資人與登記權利人通常關系較為密切，法院審理的借名購房糾紛中甚至多有親屬關系，因此雙方基于信任，很多未簽訂書面協(xié)議或者協(xié)議約定并不明確。但由于借名購房本身隱藏著許多不可預測的因素，很容易引起糾紛，除了對當事人本身財產(chǎn)權利的損害以外，亦是對雙方感情的破壞，從親人變仇人的不乏其人。
如何降低“借名買房”風險
鑒于借名買房的諸多風險，新環(huán)境房地產(chǎn)建議消費者應盡量通過正規(guī)方式購房，若不得已需要借名買房時，應注意以下幾個方面，力求將風險降至最低：
1、借名買房之前，首先弄清楚欲購房屋的性質，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權。
2、簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書面協(xié)議中應明確雙方的借名買房合同關系，可以請第三方見證合同。
3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。
4、注意保存購房手續(xù)，付款證明(銀行轉賬記錄、收據(jù)收條、還貸記錄等)，購房發(fā)票，房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料。
（來源：龍視都市頻道第一房產(chǎn)）
