假結(jié)婚，假離婚，真是房?jī)r(jià)惹的禍？
盡管上海市住建委已經(jīng)在8月29日下午回應(yīng)“購(gòu)房信貸新政傳言”時(shí)指出未研究過(guò)此類政策，但很多人還是以“呵呵”回應(yīng)這個(gè)聲明。
因?yàn)樵诮衲?span lang="EN-US">3月份曾有媒體辟謠說(shuō)上海不會(huì)調(diào)整房產(chǎn)調(diào)控政策，但325新政的內(nèi)容卻和此前坊間流傳的版本大同小異：社保繳納記錄從2年提高到了5年。這個(gè)舉措將一大批剛剛準(zhǔn)備了積蓄且有購(gòu)房資格的人擋在了門(mén)外，或許下一次能有資格買房就是3年以后了。而那時(shí)候上海的房?jī)r(jià)又會(huì)在什么高位？
或許就是在這個(gè)寧可信其有不可信其無(wú)的心態(tài)下，那些想通過(guò)離婚來(lái)獲得首套房資格的人一大早就在各個(gè)區(qū)的婚姻登記中心排隊(duì)。社交媒體上甚至流傳出了不少婚姻登記中心因?yàn)椴豢叭肆Χ坏貌煌瞥鱿尢?hào)措施的消息：每天只接待50對(duì)夫妻離婚。
所有的這一切都源于此前在媒體上流傳的一份將于9月1日開(kāi)始實(shí)施的上海房產(chǎn)新政。此次新政之所以備受矚目，并不在于其在實(shí)施了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)之外還大幅度提高二套房的首付標(biāo)準(zhǔn)，而在于它把一年之內(nèi)的離婚的家庭都視為是“離婚前的家庭情況處理”。
網(wǎng)上流傳的文字是這樣的：“離婚不足一年的購(gòu)房者，限購(gòu)及貸款政策按照離婚前的家庭情況處理。”這意味著那些為了買房而“假離婚”的家庭將不能享受首套房政策，而必須承擔(dān)首付七成、利率上浮1.1倍甚至不能購(gòu)房的后果。
為什么政府如此痛恨“離婚”，以至于需要下重手認(rèn)定一年之內(nèi)離婚的家庭都被視為是“離婚前的家庭情況處理”？很重要的一個(gè)原因就是很多家庭為了逃避限購(gòu)和限貸，想以更加低的成本來(lái)改善住房，于是就有了“離婚”這一合法手段。
據(jù)上海統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)顯示，2012年前上海的離婚件數(shù)穩(wěn)定在5萬(wàn)件以內(nèi)，且在2009年曾經(jīng)達(dá)到過(guò)4.83萬(wàn)件的高點(diǎn)，但在2010年隨之回落到4.67萬(wàn)件，2011年則有4.78萬(wàn)件。但是從2012年以后，離婚件數(shù)就突破5萬(wàn)件大關(guān)，于2012年達(dá)到5.29萬(wàn)件，2013年更是達(dá)到6.96萬(wàn)件的高點(diǎn)。
為什么從2012年開(kāi)始離婚案件有一個(gè)不同尋常的激增？可能的原因是始于2011年的“新國(guó)八條”（《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》）。這個(gè)通知中首次出現(xiàn)了“限購(gòu)”這一沿用至今的舉措，規(guī)定“原則上對(duì)已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、能夠提供�?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)；已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、擁�?span lang="EN-US">1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。”
一言以蔽之，就是一個(gè)家庭最多只能購(gòu)買2套住房�；蛟S在很多人的心目中，每戶家庭“2套住房”的標(biāo)準(zhǔn)屬于住房市場(chǎng)的合理消費(fèi)。是的，對(duì)很多家庭來(lái)說(shuō)，一個(gè)家庭擁有1套住房就已足夠，而2套住房則是奢侈。但是對(duì)另外一些家庭來(lái)說(shuō)，2套住房可能并不夠。
有朋友曾經(jīng)在微博上和我分享過(guò)他的買房經(jīng)歷：“我1999年來(lái)滬買了房子，后來(lái)父親得病就幫父母也買房全額付款；丈人是上海出去的大學(xué)生，出于公平，也替他們購(gòu)房，也是全額付款。后來(lái)，爸爸和丈人都去世，媽媽和丈母娘由于有了我這兩套房而得以安度晚年又和我們?cè)谝黄稹，F(xiàn)在這件事就發(fā)生在我身上。”作為一名孝子，他以全款購(gòu)入房產(chǎn)，既解決了自己父母和岳父岳母的住房問(wèn)題，同時(shí)也在這場(chǎng)財(cái)富保衛(wèi)戰(zhàn)中占據(jù)了主動(dòng)。
但更多的人可能無(wú)法像他這樣全款買房，對(duì)于絕大多數(shù)家庭而言，銀行貸款還是必須的。首先，對(duì)于動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的房產(chǎn)而言，僅靠工資收入可能無(wú)法全款購(gòu)房；其次，即便是有全款購(gòu)買的能力，但由于住房貸款意味著可以用更少的資金撬動(dòng)更多的資產(chǎn)，信貸資源稀缺且資產(chǎn)價(jià)格看漲的情況下，很少有家庭愿意全款購(gòu)買。于是，“假離婚”就會(huì)成為一些家庭的理性選擇：離婚之后就意味著一方能夠獲得首套房的資格——至少能夠享受兩成的首付款和更低的房貸利率折扣，在上海這個(gè)城市，房?jī)r(jià)兩成并不是一個(gè)小數(shù)目。
或許這就是這幾年上海離婚數(shù)量不斷上漲的因素。但是如果只認(rèn)為人們會(huì)為了買房子而離婚，那就錯(cuò)了，很多人還通過(guò)“假結(jié)婚”買房。
最近上海媒體熱議的不只是婚姻登記處的離婚熱潮，同時(shí)還有“假結(jié)婚買房”產(chǎn)業(yè)鏈，即中介機(jī)構(gòu)專門(mén)提供符合購(gòu)房資格的本地戶籍人士作為結(jié)婚對(duì)象供欲買房的非戶籍人口買房之用。具體來(lái)說(shuō)就是中介機(jī)構(gòu)通過(guò)“先辦后付，包出房產(chǎn)證，包無(wú)對(duì)方名字”等服務(wù)滿足購(gòu)房者一方的需求，當(dāng)然，購(gòu)房者還需要為此向服務(wù)支付不菲的“手續(xù)費(fèi)”，目前上海市場(chǎng)的服務(wù)費(fèi)為5-10萬(wàn)。
與假離婚相比，假結(jié)婚的風(fēng)險(xiǎn)更高。因?yàn)榻Y(jié)婚對(duì)象并不認(rèn)識(shí)一旦結(jié)婚，對(duì)方可以合法的分享你購(gòu)買的房產(chǎn)——因?yàn)槟鞘窃诨橐龃胬m(xù)期間購(gòu)買的房子，無(wú)論對(duì)方的名字是否在房產(chǎn)證上，從法律上說(shuō)這都是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。也正是如此，中介機(jī)構(gòu)會(huì)通過(guò)各種辦法來(lái)甄別專門(mén)供誰(shuí)能作為“假結(jié)婚”的對(duì)象，也通過(guò)各種辦法來(lái)降低可能的風(fēng)險(xiǎn)。就像媒體所報(bào)道的那樣，中介結(jié)構(gòu)會(huì)把擁有本地戶籍者所持有的那份結(jié)婚證扣押在其辦公室，只有等所有手續(xù)完備，即買了房子和離婚證拿到手之后，買家才會(huì)支付中介費(fèi)。
毫無(wú)疑問(wèn)，“假結(jié)婚”備受一些專業(yè)人士指責(zé)，因?yàn)檫@種行為存在諸多會(huì)導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失的法律風(fēng)險(xiǎn)；又因?yàn)槠渫ㄟ^(guò)婚姻規(guī)避限購(gòu)的做法被很多道德家稱之為道德淪喪。但是到目前為止，市場(chǎng)上很少聽(tīng)到因?yàn)榧俳Y(jié)婚導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的真實(shí)案例。盡管限購(gòu)政策堵住了不少人買房的步伐，但是市場(chǎng)卻產(chǎn)生了相應(yīng)的替代機(jī)制來(lái)扭轉(zhuǎn)政策的扭曲，在此我們不能不感嘆市場(chǎng)的神奇：如果沒(méi)有中介機(jī)構(gòu)，那么那些“假結(jié)婚”買房者會(huì)需要花費(fèi)更多時(shí)間和資金來(lái)購(gòu)買到心儀的房產(chǎn)，甚至是永遠(yuǎn)不可能在那些限購(gòu)的城市買到房產(chǎn)。
也正是如此，盡管“假結(jié)婚”在外人看起來(lái)存在風(fēng)險(xiǎn)如此之大，但是自2011年以來(lái)，這個(gè)灰色產(chǎn)業(yè)鏈并未消失，反而隨著房?jī)r(jià)的日益高漲而日益壯大。是的，這個(gè)行為備受媒體質(zhì)疑，但問(wèn)題在于，為什么我們不把批評(píng)的矛頭對(duì)準(zhǔn)不合理的扭曲了道德的限購(gòu)政策，而是要指責(zé)那些辛勞工作掙了錢后想完成買房夢(mèng)的普通市民？在冰冷的限購(gòu)令前，那些愿意提供房票的單身人士和愿意提供服務(wù)的市場(chǎng)中介卻又顯得那么溫暖，它們不該是被指責(zé)的對(duì)象。
在一個(gè)正常社會(huì)中，“假結(jié)婚”和“假結(jié)婚”總是顯得那么突兀。如何避免此類現(xiàn)象發(fā)生？最好的辦法就是取消那些扭曲行為的限購(gòu)政策，如果沒(méi)有那么多的限購(gòu)政策，自然不會(huì)有那么多人來(lái)“假結(jié)婚”和“假離婚”。一個(gè)可以提供佐證的案例是，在2011年限購(gòu)之前，這個(gè)社會(huì)并沒(méi)有那么多的“假結(jié)婚”和“假離婚”，而且房?jī)r(jià)上漲幅度也遠(yuǎn)低于去年年末和今年年初。由此可見(jiàn)，限購(gòu)不僅扭曲了人的行為，同時(shí)還因?yàn)樵黾恿私灰壮杀径鴮?dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
限購(gòu)從來(lái)不是消除高房?jī)r(jià)的良方。在需求旺盛的一線城市，只有增加土地供應(yīng)才能緩解房?jī)r(jià)過(guò)高。而限購(gòu)除了扭曲各種市場(chǎng)行為外，并無(wú)其他用處。至于一些人擔(dān)憂放開(kāi)限購(gòu)會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)集中于少數(shù)人，則更是杞人憂天，因?yàn)榉慨a(chǎn)從來(lái)不是高凈值客戶的首選。即便是高凈值客戶買多套房，也比不合格的購(gòu)房者買了房子更好，美國(guó)次貸危機(jī)之所以誕生，就是在于銀行向那些本不具有完全購(gòu)房能力的人群發(fā)放了太多的貸款。
退一步說(shuō)，即便很多人買了多套房，這也無(wú)損無(wú)房者的利益。我曾在一篇討論房產(chǎn)的文章中談到，“越來(lái)越多的第三套房，使得那些中低收入階層也可以在城市里租到自己的房子，而且價(jià)格并不高。……由于房?jī)r(jià)上漲，一部分人可以通過(guò)持有房產(chǎn)而使得資產(chǎn)增值，而另一部分人則從前者持有的多套房產(chǎn)中受益。”沒(méi)有買房的人之所以也能從多套房產(chǎn)的持有者中獲益，原因是在租售比倒掛的情況下，房客租房實(shí)際上就相當(dāng)于從房東那里獲得了補(bǔ)貼。
考慮廢除那些扭曲行為的限購(gòu)政策吧。至少，民政局婚姻登記中心的工作人員不需要為此受累。
（來(lái)源：蔚為大觀 作者：傅蔚岡） |
