二手房買賣糾紛多涉及房產中介 購房者需盡早聘請律師防風險
房地產中介機構在買賣雙方交易中,為了追求動輒幾萬、幾十萬的中介費,而背棄居間義務和誠信原則、規(guī)避甚至違反法律規(guī)定的行為時有發(fā)生。
糾紛中,房地產中介機構正越來越多地扮演著“當事人”的角色。據北京市第一中級人民法院統(tǒng)計,該院三年多共審結二手房屋買賣合同糾紛2374件,其中一方當事人為中介機構的案件達2065件,約占全部二手房屋合同糾紛總數的87%。
600萬購學區(qū)房卻“指標已用”
作為北京二手房交易中的寵兒,由于房源稀缺,近年來學區(qū)房價格扶搖直上,甚至達到10萬元/平方米。在巨額利潤的刺激下,某些中介公司明知房屋存在可能影響交易達成的因素,卻不履行居間義務,故意怠于告知。
2012年9月,趙明將已購買十年的商品房委托某知名中介公司掛牌銷售,并聲稱是市重點小學的學區(qū)房。該中介公司將房屋信息制成廣告牌對外張貼,內容為:“某小區(qū),130平米南房,學區(qū)房,欲購從速,售價610萬”。
王燕看到后,決定通過該中介公司購買二手房,并向中介公司明確要求必須為市重點小學的學區(qū)房。中介公司最終促成雙方交易,并收取王燕20萬余元傭金。雙方在合同中明確約定,購房目的是“為孩子上學,購買學區(qū)房”。
然而,剛交完首付款不久,王燕就了解到,該重點小學對“學區(qū)房”另有限定性要求:在該房屋內以前沒有人用過上學指標。而王燕所購房屋之前已使用過上學指標,也就是說,其購買的房屋已經無法達到孩子上學的目的。
于是,王燕決定不再履行付款義務,并將趙明和中介公司共同訴至法院,要求解除房屋買賣合同,退還已付房款,退還居間服務費,賠償損失。
對此,該中介公司答辯稱,交易房屋是否是學區(qū)房,自己沒有能力審查,不存在任何過錯,不同意退還中介服務費。另外,房屋的確是學區(qū)房,因為學校政策導致王燕孩子不能入學,不是自己能夠控制的。
最終法院認為,在本案中,賣方存在隱瞞房屋關鍵信息——是否是學區(qū)房的故意。中介公司門店長駐小區(qū)附近,對學區(qū)房的政策顯然是應知的,也是完全有能力調查清楚的。中介公司不盡調查義務,放任結果的發(fā)生,而且將學區(qū)房的承諾放進廣告,導致買方做出了錯誤的決策。因此,中介公司應當退還中介費。
協(xié)助虛構納稅證明逃避限購
北京住房限購政策出臺后,由于戶籍、納稅及社保年限等購房條件的限制,二手房交易量受到較大影響。據了解,為了謀取利益,個別中介機構不惜協(xié)助不符合購房條件的買受人,虛構在京納稅或社保繳費符合規(guī)定年限的證明,以逃避限購政策的規(guī)制。
2012年8月,李巖與張彤在某中介公司的居間服務下簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》。張彤為外地戶口,一直在北京工作,但是納稅記錄不連續(xù)。在這種情況下,該中介公司既未對買房人的購買資格進行調查,也未告知賣房人相關政策要求,便一口承諾能夠幫買房人“辦好此事”。
根據合同約定,張彤向李巖支付了含定金在內的首付款160萬元,李巖亦向張彤交付了房屋。后因張彤納稅記錄不連續(xù)未能通過買房資格核驗,賣房人李巖起訴要求解除合同,對方向自己賠償損失。而張彤則要求中介公司返還中介服務費,賠償損失。
未盡審查義務致交易無效
二手房的法律性質復雜多樣,除普通商品房外,法律對于經濟適用房、央產房、軍產房、小產權房、農村房屋等特殊性質房屋的交易有特別規(guī)定。現實中,部分中介公司審查不嚴,或明知不可為而為之,也引發(fā)了大量糾紛。
2011年5月,購房人肖麗與售房人郭強以及某中介公司三方簽訂了房屋買賣合同,約定郭強以180萬元的價格,將其所有的位于北京市海淀區(qū)某小區(qū)一套房屋賣給肖麗。此后,肖麗向郭強支付首付款69萬元,向中介公司支付居間代理費4.8萬元。
在合同的房屋性質一欄,中介公司填寫確認訴爭房屋為已購公有住房。在“是否為央產房”的調查表上劃了“×”。
然而,當買賣雙方在辦理房屋過戶手續(xù)時,卻被有關房屋管理部門告知訴爭房屋系央產房,需要賣方及其配偶單位辦理相關手續(xù)后,方可上市交易。此后,郭強雖積極配合咨詢房屋上市所需辦理的相關手續(xù),但始終未辦理完備房屋上市交易的必要手續(xù)。肖麗隨后將郭強及中介公司訴至法院,要求退還購房款項并賠償相應損失。
法院認為,本案中,中介公司對于央產房是否能夠上市未盡審核義務就倉促促成交易,甚至連房屋性質都未詢問賣房人,應該說在居間行為中未盡調查和告知的義務,存在居間中的失職行為,最終因為房屋交易流產應當承擔相應的責任,本案中判決其返還居間費。(文中所有人物均為化名)
法院認為,買房人購買訴爭房屋具有政策性障礙,中介公司除了調查買方購房資格外,還應當在居間服務中對買賣雙方進行政策解釋,對于明知無法促成買房的交易,應當遵守誠信原則,即時叫停。中介公司明知交易有政策障礙,還促成交易,甚至向買方承諾可以規(guī)避政策,屬于嚴重失職,應當承擔退還居間費、賠償損失的責任。
