供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫（2017-125）
3.26新政致買受人失去購房資格，法院判合同免責(zé)解除、賣方返還定金！
---聶某與姚某、某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關(guān)鍵詞】
3.26新政 購房資格 合同解除 定金 違約金 合同免責(zé)解除
【要點(diǎn)提示】
3.26新政的出臺導(dǎo)致買受人失去購房資格，三方簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)無法繼續(xù)履行，該合同已不再具有存續(xù)的必要。因合同無法履行不可歸責(zé)于當(dāng)事人任何一方，買受人對此不存在任何過錯，且合同補(bǔ)充條款明確約定因國家政策導(dǎo)致的不允許買房、過戶，三方免責(zé)，故買受人要求免責(zé)解除房屋買賣合同的主張合法有據(jù)，法院應(yīng)予以支持，合同免責(zé)解除后出賣方應(yīng)返還已經(jīng)收取的定金。
【當(dāng)事人信息】
原告：聶某（買受人）
被告：姚某（出賣人）、某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱某公司）
【案情簡介】
2017年3月19日聶某、姚某、某公司三方簽訂了房屋買賣合同，姚某將北京市某室房屋出售給聶某，價款為65萬元，雙方于2017年4月15日進(jìn)行網(wǎng)簽、過戶。合同的補(bǔ)充條款約定：因國家政策導(dǎo)致的不允許買房、過戶，三方免責(zé)。簽約當(dāng)日，聶某依約向姚某給付定金5萬元。涉案房屋系商業(yè)、辦公類項(xiàng)目。
合同履行過程中，2017年3月26日，北京市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》（以下簡稱3.26新政），個人購買已銷售的商辦類項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合：1.名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄；2.在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。聶某喪失購買涉案房屋的資格，無法繼續(xù)履行房屋買賣合同。因姚某不同意解除房屋買賣合同，拒不退還5萬元購房定金，聶某訴至法院，請求：1.免責(zé)解除三方簽訂的房屋買賣合同；2.姚某歸還購房定金5萬元。
【法院判決】
1、免責(zé)解除聶某與姚某、某公司簽訂的房屋買賣合同；
2、姚某于返還聶某購房定金5萬元。
【案件解析】
一、買受人主張免責(zé)解除合同，法院為何予以支持？
3.26新政的出臺導(dǎo)致聶某失去購房資格，三方簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)無法繼續(xù)履行，該合同已不再具有存續(xù)的必要。因合同無法履行不可歸責(zé)于當(dāng)事人任何一方，聶某對此不存在任何過錯，且合同補(bǔ)充條款明確約定因國家政策導(dǎo)致的不允許買房、過戶，三方免責(zé)，故聶某要求免責(zé)解除房屋買賣合同的主張法院予以支持。
二、出賣人主張合同免責(zé)條款不包括退還定金，法院如何認(rèn)定？
姚某對于聶某的訴訟請求抗辯稱，補(bǔ)充條款約定因國家政策導(dǎo)致的不允許買房、過戶，三方免責(zé)，系姚某不再要求聶某給付房屋成交價20%的違約金，并不包括退還定金，故不同意返還定金。法院認(rèn)為合同免責(zé)解除后姚某應(yīng)返還已經(jīng)收取的定金。姚某所持免責(zé)僅免除違約金、不免除定金的抗辯意見沒有法律依據(jù)。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第八條 依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。
第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(五)法律規(guī)定的其他情形。
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