供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫（2017-127）
兄弟間借名買房無協(xié)議遭反悔,尚有貸款抵押、能否訴訟過戶？
---肖某1與肖某2、中行某支行房屋買賣合同糾紛（二審）案例解析
【關(guān)鍵詞】
借名買房 借名買房協(xié)議 房屋買賣合同糾紛 訴訟過戶 證據(jù)
【要點(diǎn)提示】
盡管不存在書面的借名買房協(xié)議，但是有充分的證據(jù)證明房產(chǎn)首期房款、按揭款、還款以及其他相關(guān)款項(xiàng)等實(shí)際由借名人支付，與房屋相關(guān)的合同、房產(chǎn)證、票據(jù)等文件的簽署和原件由借名人持有，以及房屋的交付、裝修、實(shí)際居住使用等事實(shí)，則可認(rèn)定借名人與被借名人形成了事實(shí)上的借名買賣房屋合同的法律關(guān)系，房屋所有權(quán)不歸被借名人所有，而應(yīng)歸借名人所有。
【當(dāng)事人信息】
原告：肖某2（借名人、被上訴人）
被告：肖某1（被借名人、上訴人）
第三人：中行某支行
【案情簡介】
肖某2與肖某1系兄弟關(guān)系，2007年9月14日，肖某2為降低購買商品房首付款比例，與肖某1約定以肖某1名義同某開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》，購買其開發(fā)建設(shè)的涉案房屋一套，房屋預(yù)測(cè)建筑面積170.62平方米，房屋總價(jià)2478134元，付款方式為首付款30%，其余價(jià)款向銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付�！渡唐贩款A(yù)售合同》簽訂后，肖某2以肖某1的名義依照合同約定支付了首付款、面積補(bǔ)差款、專項(xiàng)維修基金以及相關(guān)的稅費(fèi)，并如期按照借款合同向第三人某銀行還款。自2008年7月25日房屋交付之日起，肖某2便一直居住涉案房屋至今，并實(shí)際支付了居住使用涉案房屋的物業(yè)管理費(fèi)、水電等費(fèi)用，其相關(guān)的費(fèi)用票據(jù)以及商品房購房合同、房產(chǎn)證、購房發(fā)票等相關(guān)原件均在肖某2處保存。2009年2月3日，涉案房屋登記至肖某1名下。此后，第三人某銀行成為涉案房屋的抵押權(quán)人。肖某2要求肖某1將房屋過戶到肖某2名下，肖某1卻遲遲不予配合。因沒有簽訂書面的借名買房協(xié)議，雙方協(xié)商未果，肖某2向法院起訴，請(qǐng)求：一、肖某1繼續(xù)履行借名買房協(xié)議，將涉案房屋過戶到肖某2名下；二、肖某2代肖某1償還對(duì)于某銀行的貸款，并要求某銀行協(xié)助解除涉案房屋的抵押。
【法院判決】
一審判決：一、肖某1、第三人某銀行協(xié)助肖某2辦理其代肖某1向第三人某銀行一次性結(jié)清貸款手續(xù)（具體數(shù)額以某銀行依據(jù)其與肖某1簽訂的借款合同計(jì)算后出具的結(jié)算信息為準(zhǔn)）；二、肖某1、第三人某銀行協(xié)助肖某2消除涉案房屋上的抵押權(quán)；三、肖某1協(xié)助肖某2辦理將位于涉案房屋過戶到肖某2名下的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
二審判決：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、在沒有借名買房協(xié)議的情況下，法院為何會(huì)認(rèn)定肖某1和肖某2存在借名買房的事實(shí)？
雖然肖某2與肖與1之間不存在書面的借名買房協(xié)議，但存在以下客觀事實(shí)：（一）涉案房屋的首付款、貸款和還款均由肖某2支付。（二）涉案房屋的預(yù)售合同上預(yù)留了肖某2的電話，多份收房單據(jù)、票據(jù)上均由肖某2簽署，且預(yù)售合同、房產(chǎn)證、票據(jù)原件均由肖某2一方持有。（三）涉案房屋由肖某2收房并居住至今。（四）肖某2與肖某1錄音對(duì)話過程中明確提及借肖某1的名義買房，而肖某1并未對(duì)此明確予以否認(rèn)，卻多次提到了份額問題。正常情況下，肖某1理應(yīng)積極反駁對(duì)其嚴(yán)重不利的事實(shí)，但肖某1卻沒有此類表示，而肖某1所提的份額更讓人對(duì)此問題產(chǎn)生合理的懷疑。（五）雙方共同親屬的證言，聽肖某1說過當(dāng)時(shí)是出了身份證給肖某2買房。
綜合上述事實(shí)，根據(jù)《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋（法釋[2012]8號(hào)）》第一條第一款“當(dāng)事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對(duì)買賣合同是否成立作出認(rèn)定。”法院認(rèn)定肖某2與肖某1就涉案房屋形成了事實(shí)上的借名買賣房屋合同的法律關(guān)系。
二、對(duì)規(guī)避和防范借名買房風(fēng)險(xiǎn)的律師建議
1、借名買房存在極大的交易風(fēng)險(xiǎn)，建議慎之又慎。雖然本案中作為實(shí)際出資的借名人人贏得了訴訟，但也是廢了九牛二虎之力收集各種證據(jù)，這些證據(jù)不僅要證明存在合意借名買房的事實(shí)，而且要證明實(shí)際支付房款和事實(shí)占有使用等關(guān)鍵事實(shí)，承擔(dān)的巨大的舉證責(zé)任，稍有不慎即有可能敗訴，導(dǎo)致房財(cái)兩空。
2、鑒于當(dāng)前房屋價(jià)值巨大，萬不得已必須借名買房的，強(qiáng)烈建議不論借誰的名義購買房屋，都應(yīng)委托專業(yè)的律師起草并簽訂借名買房協(xié)議，約定清楚雙方的權(quán)利義務(wù)，并保存全流程的證據(jù)原件，包括但不限于首付款匯款單、按揭還款單、完稅證明、登記費(fèi)用繳納證明等。如首付款是以出名人的名義繳納的，在向出名人匯款時(shí)，一定要備注匯款用途是與代本人（借名人）支付購房首付款有關(guān)。
3、借名人借名購買的房屋符合過戶登記條件時(shí)，應(yīng)及時(shí)要求出名人將房屋過戶至自己的名下，預(yù)防不必要的糾紛發(fā)生。在房屋符合交付使用條件時(shí)，應(yīng)及時(shí)占有使用該房屋。
【涉案法條】
１.《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋（法釋[2012]8號(hào)）》
第一條 當(dāng)事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對(duì)買賣合同是否成立作出認(rèn)定。
對(duì)賬確認(rèn)函、債權(quán)確認(rèn)書等函件、憑證沒有記載債權(quán)人名稱，買賣合同當(dāng)事人一方以此證明存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。
２.《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第十五條
當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。
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