供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（2017-133）
無(wú)證據(jù)無(wú)約定中介加急辦房本，賣方因此拒絕履行合同、提高房屋價(jià)款構(gòu)成違約！
---孟某訴張某房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關(guān)鍵詞】
房屋買賣合同 房本加急 違約 拒絕履行合同 提高房?jī)r(jià)款
【要點(diǎn)提示】
按照交易慣例辦理房屋所有權(quán)證的義務(wù)在于賣方。當(dāng)賣方以中介公司未及時(shí)辦理加急房本為由拒絕履行合同義務(wù)或者擅自提高房屋價(jià)款，但是購(gòu)房時(shí)簽訂的系列合同中均未明確約定中介公司對(duì)此作出過(guò)承諾，賣方亦不能提交其他有效證據(jù)證明此項(xiàng)，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同的違約責(zé)任。
【當(dāng)事人信息】
原告、買受人：孟某
被告、出賣人：張某
第三人：某開(kāi)發(fā)商
【案情簡(jiǎn)介】
2016年6月24日，孟某與張某在某中介公司的居間下，簽訂了《存量房買賣合同》、《居間服務(wù)合同》、《過(guò)戶、按揭代理合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》等系列文件，約定如下事項(xiàng)：1、孟某購(gòu)買張某名下的某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的涉案房屋一套，總價(jià)款為人民幣1550000元；2、孟某于2016年6月24日支付定金40000元，于2016年6月29日前支付首付款700000元（含定金40000元），其余由銀行貸款支付；3、張某于2016年7月24日前向房屋原貸款機(jī)構(gòu)一次性還清剩余貸款并辦理完畢解除抵押登記手續(xù)；張某于2016年8月31日前取得房屋所有權(quán)證，且在取得房屋產(chǎn)權(quán)證五日內(nèi)通知孟某和中介公司，并積極配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；4、房本下來(lái)七個(gè)工作日之內(nèi)雙方共同前往貸款機(jī)構(gòu)辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)，并于貸款機(jī)構(gòu)通知批貸后15日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
合同簽訂后，2016年6月29日孟某向張某支付了首付款700000元，張某予以接收并出具了收條。后張某以某中介公司曾答應(yīng)辦理加急房本但沒(méi)有及時(shí)辦理為由，不想再出售房屋，要求與孟某解除合同，或者如果想繼續(xù)履行合同，要求孟某增加房款700000元，孟某沒(méi)有同意，合同因此未能繼續(xù)履行。
孟某于2017年3月14日訴至法院，請(qǐng)求：1、依法確認(rèn)孟某、張某于2016年6月24日簽訂的《存量房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議合法有效，判令張某繼續(xù)履行雙方簽訂的《存量房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議；2、依法判令第三人某開(kāi)發(fā)商為張某將涉案房屋登記至張某名下，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；3、判令張某待涉案房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后協(xié)助孟某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。
【法院判決】
一、孟某與張某于2016年6月24日簽訂的《存量房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議合法有效，孟某、張某雙方繼續(xù)履行于2016年6月24日簽訂的《存量房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議。
二、第三人某開(kāi)發(fā)商于判決生效后十日內(nèi)協(xié)助將涉案房屋登記至張某名下，并辦理該房屋的所有權(quán)證書(shū)。
三、待張某取得涉案房屋的所有權(quán)證后五日內(nèi)，張某配合孟某辦理上述房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的相關(guān)費(fèi)用由孟某自行承擔(dān)。孟某于雙方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)當(dāng)日一次性給付張某剩余房款850000元。張某于收到全部房款之日將涉案房屋交付給孟某。
【案件解析】
一、法院認(rèn)定出賣人違約、判決合同繼續(xù)履行的依據(jù)是什么？
首先，孟某、張某雙方簽訂的《存量房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)的意思表示，于法不悖,且無(wú)法律規(guī)定無(wú)效之情形，應(yīng)認(rèn)定該合同合法有效。合同對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，雙方均應(yīng)依誠(chéng)實(shí)信用原則按約全面履行各自的義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
其次，孟某按約履行了支付首付款之義務(wù)，張某接受了孟某的首付款，并以此款償還辦理完畢了原貸款銀行的還款解押手續(xù)。另外，孟某在庭審中主張變更付款方式為一次性付清房款。
再次，張某主張某開(kāi)發(fā)商曾承諾可以辦理房本加急事項(xiàng)，但因雙方簽訂的系列合同中均未明確約定此事項(xiàng)，結(jié)合證人證言，也不能證明某開(kāi)發(fā)商對(duì)此作出過(guò)承諾，張某亦未提交其他有效證據(jù)加以證明，故張某以此為由不同意繼續(xù)履行合同的理由不能成立。
最后，法院庭審時(shí)已查明，涉案房屋所有權(quán)證已經(jīng)可以辦理。
綜上，按照交易慣例辦理房屋所有權(quán)證的義務(wù)在于出賣人張某，張某以某中介公司、某開(kāi)發(fā)商曾承諾過(guò)、未及時(shí)辦理加急房本為由拒絕履行合同義務(wù)或者擅自提高房屋價(jià)款的做法已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同的違約責(zé)任。鑒于涉案房屋的所有權(quán)證已具備辦理的條件，某開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極協(xié)助張某辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證手續(xù)。
二、易居房產(chǎn)律師溫馨提示：如何避免中介機(jī)構(gòu)“加而不急”？
沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣越來(lái)越普遍，有的中介機(jī)構(gòu)也會(huì)推出“快證費(fèi)”業(yè)務(wù)，給客戶打“包票”，只要交納了幾千塊的 “快證費(fèi)”，就能提前拿到房產(chǎn)證。這是二手房交易中的一種“潛規(guī)則”，一旦發(fā)生糾紛，如果手中沒(méi)有足夠證據(jù)，客戶很難維權(quán)。而且從管理部門的情況來(lái)看，由于房產(chǎn)中介公司的一些收費(fèi)屬于市場(chǎng)行為，由市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)，暫不納入管理范疇。
在此情況下，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，對(duì)于任何準(zhǔn)備支付的費(fèi)用，都需要索要并留存一定的憑證，最好是發(fā)票，而且應(yīng)該在上面清楚地標(biāo)注費(fèi)用的名稱以及用途。同時(shí)，在支付費(fèi)用的同時(shí)，也要避免中介機(jī)構(gòu)“加而不急”，通俗點(diǎn)說(shuō)，就是對(duì)方收了錢卻不辦事。要避免這種情況，就應(yīng)該簽訂詳細(xì)的合同，將費(fèi)用及具體服務(wù)用文字的方式固化下來(lái)，并將違約責(zé)任規(guī)定好，這樣才能更好地保護(hù)自身合法權(quán)益。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百三十五條 出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。
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