供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫（2017-134）
以房價(jià)上漲、唯一住房出售無法實(shí)現(xiàn)換房目的為由，不同意繼續(xù)履行合同，無法律依據(jù)！
---馮某、王某與馬某、趙某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
按份共有 情勢變更 商業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 首付款 貸款審批 合同有效 繼續(xù)履行 過戶 合同目的 唯一住房
【要點(diǎn)提示】
買受人與出賣人簽訂的《存量房屋買賣合同》系列協(xié)議雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照約定履行各自義務(wù)。出賣人作為完全民事行為能力人，應(yīng)當(dāng)知曉賣房的法律后果，其以張房價(jià)上漲屬情勢變更、房屋是其唯一住房、售出無法實(shí)現(xiàn)換房目的為由不同意繼續(xù)履行合同沒有法律依據(jù)，難以為法院所采信。
【當(dāng)事人信息】
原告：馬某、趙某（買受人、被上訴人）
被告：馮某、王某（出賣人、上訴人）
【案情簡介】
馬某與趙某系夫妻關(guān)系。602號房屋由馮某和王某按份共有。2016年7月31日馮某、王某與馬某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定馮某、王某將602號房屋出賣給馬某，該房屋未設(shè)定抵押。馮某、王某和馬某通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱某公司）居間介紹成交。經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，該房屋成交總價(jià)格為238萬元，馬某在簽訂合同的同時(shí)支付定金2萬元，馬某具體付款方式及期限的約定見附件一《資金劃轉(zhuǎn)補(bǔ)充協(xié)議》。馬某未按照《資金劃轉(zhuǎn)補(bǔ)充協(xié)議》約定的時(shí)間付款的，按照逾期時(shí)間，分別處理，（1）和（2）不作累加：（1）逾期在三十日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，馬某按日計(jì)算向馮某、王某支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起十日內(nèi)向馮某、王某支付違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過三十日后，馮某、王某有權(quán)解除合同。馮某、王某解除合同的，馬某應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起十日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的20%向馮某、王某支付違約金，并由馮某、王某退還馬某全部已付款。當(dāng)事人雙方同意，本合同網(wǎng)簽且貸款審批合格后三日內(nèi)雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)至馬某取得房屋所有權(quán)證。附件一《資金劃轉(zhuǎn)補(bǔ)充協(xié)議》約定：雙方約定的房屋主體價(jià)格為238萬元。馮某、王某承諾對房屋交易有完全處分權(quán)、房屋無產(chǎn)權(quán)糾紛、未被采取查封、凍結(jié)等強(qiáng)制措施、未進(jìn)行除產(chǎn)權(quán)證登記信息外的抵押和對外提供擔(dān)保，馬某、趙某知曉并認(rèn)可馮某、王某的承諾。經(jīng)雙方協(xié)商一致，由馬某、趙某按以下方式將款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)給馮某、王某：1.定金人民幣2萬元，馬某、趙某于2016年7月30日自行劃轉(zhuǎn)至馮某、王某賬戶，全部定金的最終處理方式為轉(zhuǎn)化為購房款的一部分。2.首付款（不含定金）人民幣60萬元，馬某、趙某于過戶當(dāng)日自行劃轉(zhuǎn)至馮某、王某賬戶。3.尾款（不含定金）人民幣176萬元，馮某、王某同意馬某、趙某向貸款機(jī)構(gòu)申請貸款用于支付，付款方式及時(shí)間依銀行放款時(shí)間確定。同日，馮某、王某、馬某與某公司簽訂《居間服務(wù)合同》，三方對購買房屋的坐落位置、居間費(fèi)數(shù)額等進(jìn)行了約定。
合同簽訂后，馬某支付馮某、王某購房定金2萬元，并提供相關(guān)資料向銀行申請貸款。在此期間，因馬某提交的相關(guān)材料出現(xiàn)問題導(dǎo)致其貸款審批出現(xiàn)延遲，直至2016年9月6日馬某、趙某的貸款申請獲得銀行審批通過，貸款數(shù)額為176萬元。貸款審批通過后，馮某、王某主張馬某、趙某未按照雙方約定于2016年8月底之前支付首付款，導(dǎo)致其換房目的不能實(shí)現(xiàn)，故不同意繼續(xù)履行合同，不同意為馬某辦理涉案房屋的過戶手續(xù)。
馬某、趙某訴至法院，請求：判令馮某、王某繼續(xù)履行2016年7月31日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，并辦理房屋過戶手續(xù)。
馮某、王某反訴，請求：解除其與馬某簽訂的房屋買賣合同。
【法院判決】
一審：1、馮某、王某繼續(xù)履行其與馬某于二○一六年七月三十一日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》。2、馬某支付馮某、王某房款二百三十六萬元，馮某、王某于付款當(dāng)日協(xié)助馬某辦理602號房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、法院為何不支持賣方提出的解除合同，不繼續(xù)履行合同的訴訟請求？
依法成立的合同受法律保護(hù)，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。馬某與馮某、王某經(jīng)某公司提供居間服務(wù)，三方就涉案房屋的買賣事宜達(dá)成的《北京市存量房屋買賣合同》、《資金劃轉(zhuǎn)補(bǔ)充協(xié)議》及《居間服務(wù)合同》均系三方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同屬合法有效，三方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。
依據(jù)馬某與馮某、王某的約定，雙方應(yīng)于合同辦理網(wǎng)簽且貸款審批合格后三日內(nèi)辦理涉案房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，馬某于過戶當(dāng)日支付馮某、王某首付款60萬元，剩余款項(xiàng)以貸款形式支付。在雙方合同履行過程中，馬某的貸款申請于2016年9月6日獲得審批通過，但馮某、王某未按照雙方的約定辦理涉案房屋的過戶手續(xù)，馮某、王某雖主張雙方曾于2016年7月31日對首付款的支付時(shí)間進(jìn)行了變更，變更為馬某于2016年8月底之前支付其首付款，但其提交的錄音并不足以證明上述事實(shí)，且其與馬某2016年8月31日的微信聊天記錄顯示，馬某告知其因財(cái)務(wù)用字有問題導(dǎo)致貸款申請未能批準(zhǔn)，不出意外下周可以過戶，馮某對此并未提出異議，故馮某、王某關(guān)于雙方曾就首付款支付時(shí)間進(jìn)行過變更的主張，依據(jù)不足。即便如馮某、王某所述，雙方曾就首付款的支付時(shí)間進(jìn)行了變更，馬某未及時(shí)支付其首付款，但馬某如仍堅(jiān)持按照原合同約定的時(shí)間辦理過戶、支付首付款，馬某逾期付款的時(shí)間亦沒有超過三十日，根據(jù)合同約定，馮某、王某亦不享有合同解除權(quán)，馮某、王某以此為由不同意繼續(xù)履行合同沒有充分的事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，依法不應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>
二、房價(jià)上漲、唯一住房出售無法實(shí)現(xiàn)換房目的，網(wǎng)簽合同與實(shí)際價(jià)款不符，以及首付款比例不足能否成為房屋買賣合同不能履行的理由？
房價(jià)上漲、唯一住房出售無法實(shí)現(xiàn)換房目的問題。在房屋買賣合同合法有效的情況下，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照約定履行各自義務(wù)。出賣人作為完全民事行為能力人，應(yīng)當(dāng)知曉賣房的法律后果（應(yīng)該預(yù)見到房屋交易期間房屋價(jià)格的波動(dòng)），其以張房價(jià)上漲屬情勢變更、房屋是其唯一住房、售出無法實(shí)現(xiàn)換房目的為由不同意繼續(xù)履行合同沒有法律依據(jù)，難以為法院所采信。
網(wǎng)簽合同與房屋實(shí)際成交價(jià)款不符問題。網(wǎng)簽合同的目的在于實(shí)現(xiàn)行政部門對于房屋交易市場的監(jiān)管。本案中，在買賣雙方均認(rèn)可《存量房屋買賣合同》系雙方經(jīng)過協(xié)商達(dá)成的合意，真實(shí)交易價(jià)格為238萬元的情況下，應(yīng)當(dāng)履行《存量房屋買賣合同》之約定，網(wǎng)簽合同價(jià)款與《存量房屋買賣合同》不一致的存在不構(gòu)成《存量房屋買賣合同》不能履行的理由。
首付款比例不足問題。首付款數(shù)額首先是買賣雙方協(xié)商一致的結(jié)果，不存在導(dǎo)致合同履行不能的情況；其次，關(guān)于首付款比例的規(guī)定系針對信貸問題而制定的政策，在買受人的貸款經(jīng)銀行審核批準(zhǔn)的情況下，首付比例不構(gòu)成房屋買賣合同不能履行的原因。
【涉案法條】
《物權(quán)法》
第四十四條 依法成立的合同，自成立時(shí)生效。
法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
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