供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（2017-144）
“跳單”買賣“經(jīng)轉(zhuǎn)商”房核錯(cuò)原值，36萬元的稅費(fèi)誤差該誰承擔(dān)？
---祁某訴趙某房屋買賣合同糾紛(二審)法律解析
【關(guān)鍵詞】
跳單 房屋買賣 稅費(fèi) 原值 經(jīng)轉(zhuǎn)商 合理注意義務(wù) 謹(jǐn)慎審查 稅費(fèi)誤差 稅費(fèi)核實(shí) 實(shí)繳稅費(fèi) 估算稅費(fèi)
【要點(diǎn)提示】
二手房交易過程中，在合同約定稅費(fèi)均由買受人承擔(dān)的情況下，買受人應(yīng)當(dāng)在核實(shí)房屋原值的過程中盡到足夠?qū)徤髁x務(wù)，如果認(rèn)為稅費(fèi)金額嚴(yán)重影響房屋交易，應(yīng)當(dāng)?shù)蕉悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行稅費(fèi)核實(shí)。
【當(dāng)事人信息】
原告：祁某（買受人、被上訴人）
被告：趙某（出賣人、上訴人）
第三人：某房產(chǎn)中介公司（居間方、被上訴人）
【案情簡(jiǎn)介】
2016年1月16日趙某與祁某通過某房產(chǎn)中介公司簽訂《存量房屋買賣合同》約定：趙某向祁某出售涉案房屋，成交價(jià)格為304萬元，該房屋內(nèi)的家具、家電、裝飾裝修及該房屋的配套設(shè)施設(shè)備等作價(jià)為126萬元；本合同履行過程中，買賣雙方應(yīng)按照國(guó)家及北京市的相關(guān)規(guī)定繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，買賣雙方同意，交易過程中所產(chǎn)生的稅費(fèi)均由買受人承擔(dān)；合同履行過程中因政策變動(dòng)原因?qū)е吕U納新的稅、費(fèi)的，由政策變動(dòng)后規(guī)定的繳納方承擔(dān)，政策變動(dòng)后未明確繳納方的，買賣雙方同意，由買受人承擔(dān)；房屋交易涉及的契稅、印花稅、交易登記費(fèi)、增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等稅費(fèi)的具體金額應(yīng)以稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的金額為準(zhǔn)，中介工作人員口頭及書面估算的金額與實(shí)際應(yīng)繳納的金額可能存在差異，僅供交易雙方參考，如稅費(fèi)金額可能嚴(yán)重影響您是否進(jìn)行本次交易，請(qǐng)以在稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢并核實(shí)的稅費(fèi)金額為判斷依據(jù)。
同日，三方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》約定：甲乙雙方同意，交易房屋的總價(jià)款為430萬元，此價(jià)格不含稅；關(guān)于稅費(fèi)的承擔(dān)，甲乙雙方同意，本次房屋交易涉及的稅費(fèi)金額以稅務(wù)機(jī)關(guān)最終核算的金額為準(zhǔn)（丙方及任何其他方計(jì)算的稅費(fèi)金額均為參考，不能作為稅費(fèi)繳納依據(jù)），稅費(fèi)的具體承擔(dān)方式為全部由乙方承擔(dān)；如本協(xié)議與《買賣合同》、《居間服務(wù)合同》等相關(guān)法律文件約定不一致的，均以本協(xié)議為準(zhǔn)。某房產(chǎn)中介公司另制作《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)事項(xiàng)告知書》，內(nèi)容為：...交易房屋原契稅票開具時(shí)間為：2013年1月10日；交易房屋原契稅票記載的購(gòu)房款金額：2329201元。告知書落款處由房屋買受人祁某與房屋出賣人趙某簽名并書寫日期。
簽訂上述文件后，雙方依約履行了義務(wù)。祁某支付了房款，并取得涉案房屋所有權(quán)證且實(shí)際入住該房屋。趙某協(xié)助祁某辦理了過戶手續(xù)，并交付了房屋。在辦理房屋過戶手續(xù)過程中，祁某于2016年3月11日向稅務(wù)部門交納個(gè)人所得稅444214.54元，與其之前了解到的約9萬元的個(gè)人所得稅數(shù)額產(chǎn)生巨大差異。
經(jīng)查，買賣雙方是從鏈家公司跳單到某房產(chǎn)中介公司的，在鏈家公司曾核算過稅費(fèi)；某房產(chǎn)中介公司業(yè)務(wù)員認(rèn)可趙某確實(shí)拿出了一堆票出來，也說過個(gè)稅大概是9萬元左右，因雙方在鏈家公司已經(jīng)算過了，對(duì)票據(jù)就沒仔細(xì)看。第三人某中介公司稱：因?yàn)殡p方之前已經(jīng)算過了，合同條款基本已經(jīng)談好了，中介方就沒有仔細(xì)問；稅費(fèi)沒有去稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，因?yàn)檫@不是必須流程，稅務(wù)機(jī)關(guān)能否核出具體數(shù)額也不一定。趙某稱：所有的票據(jù)趙某都提交了；原值的計(jì)算是很復(fù)雜的，通過這個(gè)訴訟趙某才對(duì)計(jì)算方式有所了解。另，訴爭(zhēng)房屋系趙某于2004年8月自開發(fā)商北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房，購(gòu)房總價(jià)款為488567元。2012年2月13日，趙某將房屋面積的1%出售給父親趙某1。同日，趙某按照房屋總面積132.34平方米交納了經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房滿五年上市補(bǔ)繳土地收益212061元，趙某與趙某1取得訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)證，共有情況為按份共有，房屋性質(zhì)為商品房。2013年1月10日，趙某回購(gòu)了上述房屋面積1%計(jì)1.32平方米，回購(gòu)金額為23292.01元，同日，趙某重新取得訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)證，房屋性質(zhì)為商品房。
祁某認(rèn)為趙某向其隱瞞了2013年“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的事實(shí)，隱瞞了48萬余元的原值票據(jù)，遂訴訟至法院請(qǐng)求：1、趙某返還祁某多支付的36萬元稅款，2、趙某賠償給祁某造成的利息損失。
【法院判決】
一審：1、趙某給付祁某稅款五萬元；2、駁回祁某其他訴訟請(qǐng)求。
二審（改判）：1、撤銷一審判決；2、駁回祁某的全部訴訟請(qǐng)求。
【案件解析】
一、買受人在簽訂房屋買賣合同中對(duì)涉及到稅費(fèi)約定方面應(yīng)注意的關(guān)鍵點(diǎn)有哪些？
就本案例買受人祁某而言，其應(yīng)當(dāng)對(duì)合同稅費(fèi)約定內(nèi)容予以充分理解并受此約束，注意到如下三個(gè)關(guān)鍵問題：1.稅費(fèi)均由其承擔(dān)；2.估算金額僅供參考；3.合同提示其以在稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢并核實(shí)的稅費(fèi)金額為判斷依據(jù)。
二、法院在裁判因核錯(cuò)原值而增加的交易稅費(fèi)誰來承擔(dān)方面主要考量哪些因素？
房屋買賣合同中三方當(dāng)事人就稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題有明確約定：本次房屋交易涉及的稅費(fèi)金額以稅務(wù)機(jī)關(guān)最終核算的金額為準(zhǔn)（第三人及任何其他方計(jì)算的稅費(fèi)金額均為參考，不能作為稅費(fèi)繳納依據(jù)），稅費(fèi)的具體承擔(dān)方式為全部由買方祁某承擔(dān)；某房產(chǎn)中介公司工作人員口頭及書面估算的金額與實(shí)際應(yīng)繳納的金額可能存在差異，僅供交易雙方參考，如稅費(fèi)金額可能嚴(yán)重影響是否進(jìn)行本次交易，請(qǐng)以在稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢并核實(shí)的稅費(fèi)金額為判斷依據(jù)。
對(duì)于買受人祁某來說，其應(yīng)當(dāng)在核實(shí)房屋原值的過程中盡到足夠?qū)徤髁x務(wù)，必要時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢，并應(yīng)當(dāng)預(yù)見到因計(jì)算錯(cuò)誤多繳或少繳稅款的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，祁某對(duì)趙某提供的票據(jù)未進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)，并輕信中介人員計(jì)算的原值，顯然未盡到必要的謹(jǐn)慎注意義務(wù)。因此，對(duì)于因稅費(fèi)計(jì)算錯(cuò)誤而多繳納的稅款，祁某理應(yīng)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于出賣人趙某來說，合同約定趙某不承擔(dān)稅費(fèi)，稅費(fèi)繳納多少對(duì)趙某沒有任何影響，故趙某不存在與合同義務(wù)履行風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)應(yīng)的注意義務(wù)。在稅費(fèi)問題上，趙某的主要合同義務(wù)是如實(shí)提供相關(guān)票據(jù)作為稅費(fèi)計(jì)算依據(jù)。從本案審理的情況來看，并無證據(jù)證明趙某對(duì)房屋原值相關(guān)信息存在錯(cuò)誤披露和惡意隱瞞的事實(shí)，故趙某不存在違約行為，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
綜上，買受人祁某對(duì)自己履行合同義務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)缺乏審慎，實(shí)繳稅費(fèi)與估算稅費(fèi)之間的差額屬于其自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的范疇，與趙某無關(guān)。祁某要求趙某支付上述稅款差額并賠償利息損失，既無事實(shí)基礎(chǔ)，亦無法律依據(jù)，故其訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以駁回。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)
第一百七十條 第二審人民法院對(duì)上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理:
(二)原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤或者適用法律錯(cuò)誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更;
, 
