開(kāi)發(fā)商一房二賣，已經(jīng)辦理房屋備案登記手續(xù)的在后買受人能否對(duì)抗在先買受人的合同履行請(qǐng)求權(quán)？
承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是否能對(duì)抗已支付（1000多萬(wàn)）房屋大部分價(jià)款的買受人的交付、過(guò)戶請(qǐng)求權(quán)？
——某管理局訴某建設(shè)公司房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部(授權(quán)發(fā)表)
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（18-013-3總第224）
【關(guān)鍵詞】
商品房預(yù)售 尚未取得商品房預(yù)售許可證 工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán) 交付、過(guò)戶請(qǐng)求權(quán) 一房二賣 承包人 買受人 房產(chǎn)交易合同
【要點(diǎn)提示】
《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第27條：預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購(gòu)方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購(gòu)方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一個(gè)預(yù)售合同無(wú)效；如后一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一個(gè)合同有效，但預(yù)售方給前一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
【當(dāng)事人信息】
原告：某管理局（第一買受人）
被告：某建設(shè)公司（開(kāi)發(fā)商）
【案情簡(jiǎn)介】
1992年12月27日，某管理局與某建設(shè)公司簽訂了4份《房產(chǎn)交易合同》，并進(jìn)行了公證。合同約定：某管理局購(gòu)買某建設(shè)公司開(kāi)發(fā)的商住樓房產(chǎn)一套，交易總額為1842．75萬(wàn)元；房產(chǎn)交付期限最遲不能晚于1994年10月31日。若某建設(shè)公司不按合同規(guī)定期限交付使用，除不可抗拒因素外，每拖延一個(gè)月，按拖延部分賠償某管理局1％的延工金，拖延兩個(gè)月為嚴(yán)重違約，應(yīng)向某管理局賠償與定金全額相等的經(jīng)濟(jì)損失。合同簽訂后，某管理局依約于1992年12月30日分三筆向某建設(shè)公司支付了4份合同的第一期款項(xiàng)共計(jì)736萬(wàn)元作為定金，截止1993年12月，某管理局共向某建設(shè)公司支付款項(xiàng)1198．79萬(wàn)元。該項(xiàng)工程因資金不足，至今尚未竣工。至本案訴訟前，某建設(shè)公司未向某管理局交付房屋，某管理局尚有643．95萬(wàn)元購(gòu)房款未付。
另查明，某建設(shè)公司在與某管理局簽訂4份《房產(chǎn)交易合同》時(shí)，尚未取得開(kāi)發(fā)房產(chǎn)所占土地使用權(quán)證、建筑規(guī)劃許可證、建筑施工許可證及預(yù)售房屋許可證等相關(guān)手續(xù)。2002年3月20日，某建設(shè)公司取得商品房預(yù)售許可證。2001年1月10日，某建設(shè)公司與承包人簽訂商某綜合樓補(bǔ)充協(xié)議，約定若某建設(shè)公司未依約支付工程款，則承包人有權(quán)將五層以下按原設(shè)計(jì)降低標(biāo)準(zhǔn)裝修后使用……。后因拖欠工程款，承包人實(shí)際占有該房產(chǎn)B座一至三層。B座四至十三層已賣出24套，房產(chǎn)交易合同均已登記備案。該24套房至今未交付，也未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。
某管理局請(qǐng)求法院判令開(kāi)發(fā)方即某建設(shè)公司按合同約定交付房產(chǎn)并支付違約金及賠償損失共2357．62萬(wàn)元。
【法院判決】
【一審】
1.房產(chǎn)交易合同及補(bǔ)充協(xié)議合法有效，應(yīng)繼續(xù)履行；
2.某建設(shè)公司應(yīng)向某管理局交付合同約定房產(chǎn)；
3.某建設(shè)公司應(yīng)向某管理局支付違約金736萬(wàn)元，某管理局應(yīng)某建設(shè)公司支付購(gòu)房款643．95萬(wàn)元，以上給付款項(xiàng)相抵后，某建設(shè)公司應(yīng)向某管理局支付92．05萬(wàn)元。
案件受理費(fèi)187831元及案件保全費(fèi)178350元，共計(jì)366181元，由某建設(shè)公司負(fù)擔(dān)。
【二審】
和解撤訴。
二審案件受理費(fèi)93915．5元由由某建設(shè)公司負(fù)擔(dān)。
【案件解析】
一、涉案《房產(chǎn)交易合同》簽訂時(shí)開(kāi)發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證等相關(guān)手續(xù)是否影響合同效力？
【詳見(jiàn)前文解析...】
二、出賣人能否以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由對(duì)抗已支付大部分價(jià)款的買受人的交付、過(guò)戶請(qǐng)求權(quán)？
【詳見(jiàn)前文解析...】
三、開(kāi)發(fā)商一房二賣，已經(jīng)辦理房屋備案登記手續(xù)的在后買受人能否對(duì)抗在先買受人的合同履行請(qǐng)求權(quán)？應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？
《解答》第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購(gòu)方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購(gòu)方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一個(gè)預(yù)售合同無(wú)效；如后一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一個(gè)合同有效，但預(yù)售方給前一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。”本案中，某建設(shè)公司與某管理局的合同簽訂在先，與左某某等24位購(gòu)房人的房屋買賣合同簽訂在后，雖然后買受人在房產(chǎn)管理部門辦理了登記備案手續(xù)，但所購(gòu)房產(chǎn)并未交付，也未實(shí)際取得房屋所有權(quán)證。因此，后買受人不能對(duì)抗某管理局作為購(gòu)房人的權(quán)利，法院對(duì)某管理局要求交付房屋的訴訟請(qǐng)求予以支持。
另，從合同約定及誠(chéng)實(shí)信用、公平原則出發(fā)，開(kāi)發(fā)商即出賣人建設(shè)公司應(yīng)向在先買受人管理局賠償與定金全額相等的經(jīng)濟(jì)損失。依雙方合同約定，出賣人拖延兩個(gè)月以上交付房屋，應(yīng)向買受人賠償與定金相等的損失，即736萬(wàn)元。由于買受人某管理局尚有643．95萬(wàn)元購(gòu)房款未付，可與出賣人某建設(shè)公司支付的賠償金相抵。建設(shè)公司辯稱房屋已處置給第三方，合同不能繼續(xù)履行的主張不符合法律規(guī)定，法院未予采信，故有上述判決。
【涉案法條】
1.《中華人民共和國(guó)民法通則》
第四條 民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。
2.《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》
第25條：商品房的預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用證，但投入一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用證、商品房預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。
第27條：預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購(gòu)方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購(gòu)方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一個(gè)預(yù)售合同無(wú)效；如后一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一個(gè)合同有效，但預(yù)售方給前一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
