出賣人在網(wǎng)簽后將房屋抵押貸款影響過戶，法院判抵押登記撤銷！
---邸某、文某訴某市住建委房屋行政登記糾紛案法律解析
【關(guān)鍵詞】
房屋行政登記糾紛 房屋買賣居間合同 網(wǎng)簽 房屋最高額抵押貸款合同 抵押登記 一房多賣 撤銷抵押登記 民事法律行為 預(yù)告登記 善意取得 財產(chǎn)是否存在爭議 注意義務(wù)
【要點提示】
所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)不得設(shè)置抵押，因此，房屋是否存在財產(chǎn)爭議應(yīng)是登記機構(gòu)進行抵押權(quán)登記時應(yīng)審查的重要事項。進行了網(wǎng)上簽約的房屋在申請抵押登記前，是否存在出售的事實成為房屋登記機構(gòu)核查“財產(chǎn)是否存在爭議”的一項重要審查事項，房屋登記機構(gòu)對此類房屋有能力也有義務(wù)對該事項進行審查。
【當(dāng)事人信息】
原告：邸某、文某：（買方、被上訴人）
被告：某市住建委（上訴人）
第三人：符某（賣方、抵押人、上訴人）
第三人：某銀行（抵押權(quán)人、上訴人）
【案情簡介】
2009年12月6日，邸某、文某與符某及某房產(chǎn)中介公司簽訂《房屋買賣居間合同》及《補充協(xié)議》，約定符某將涉案房屋出售給邸某、文某，價款為76.8萬元，雙方于房屋所有權(quán)證出證后三個工作日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶。后邸某、文某向符某支付定金及購房款共計69.8萬元，并入住該房屋。2011年11月4日，市住建委向符某頒發(fā)了《房屋所有權(quán)證》。2013年6月18日，市住建委辦理了邸某、文某與符某關(guān)于涉案房屋的買賣合同的網(wǎng)上簽約手續(xù)。2014年3月10日，符某與某銀行簽訂《房屋最高額抵押貸款合同》，以涉案房屋為抵押向某銀行辦理100萬的最高額抵押。某銀行在調(diào)查涉案房屋抵押、出租情況未進行入戶核實。2014年3月12日，符某、某銀行向市住建委提交了授權(quán)委托書、房屋所有權(quán)證、金融許可證、組織機構(gòu)代碼證、營業(yè)執(zhí)照、申請人的身份證明、法定代表人的身份證明、最高額抵押合同、最高額抵押權(quán)登記申請書等材料申請最高額抵押權(quán)設(shè)立登記。市住建委于同日受理上述申請，對符某、某銀行制作房屋登記詢問筆錄。當(dāng)日，市住建委經(jīng)審核后，將申請事項載于登記簿冊，并向某銀行頒發(fā)房屋他項權(quán)證。
2015年1月30日，邸某、文某向法院提起行政訴訟，請求：撤銷某市住建委作出的涉案房屋的抵押登記。
【法院判決】
一審：撤銷某市住建委于2014年3月12日在涉案房屋上設(shè)立最高額抵押權(quán)登記并向第三人某銀行頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》的行政行為。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、交易房屋已網(wǎng)簽，買受人是否有權(quán)以原告身份對出賣人與他人房屋抵押登記提出撤銷之訴？
最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問
題的解釋》第十二條規(guī)定，與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。本案中，原告邸某、文某作為與涉案房屋產(chǎn)權(quán)人符某簽訂房屋買賣合同并按照市住建委的有關(guān)規(guī)定進行網(wǎng)簽的一方當(dāng)事人，被訴房屋權(quán)屬登記行為導(dǎo)致其無法履行存量房屋網(wǎng)上簽約買賣合同，影響其民事權(quán)利的行使。因此，原告邸某、文某與被訴房屋權(quán)屬登記行為具有法律上的利害關(guān)系，依法可以作為原告提起本次行政訴訟。
二、交易房屋已網(wǎng)簽，出賣人惡意抵押影響過戶是否合法？買受人如何救濟維權(quán)？
《房屋登記辦法》第十八條規(guī)定，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗申請登
記材料，并根據(jù)不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關(guān)事項詢問申請人。詢問結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請人簽字確認，并歸檔保留。房屋登記機構(gòu)認為申請登記房屋的有關(guān)情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料�？梢�，根據(jù)不同登記申請就申請登記事項進行核查是登記機構(gòu)依法應(yīng)履行的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十四條第（四）項之規(guī)定，所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)不得設(shè)置抵押。據(jù)此，房屋是否存在財產(chǎn)爭議應(yīng)是登記機構(gòu)進行抵押權(quán)登記時應(yīng)審查的重要事項。《某市建設(shè)委員會關(guān)于全面推行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約有關(guān)問題的通知》中明確規(guī)定：自2008年10月15日起，已取得房屋所有權(quán)證的存量房進行買賣的，當(dāng)事人申請轉(zhuǎn)移登記前均需進行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約。可見，進行網(wǎng)上簽約是本市因房屋買賣引起的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的必要的前置環(huán)節(jié)。進行了網(wǎng)上簽約的房屋在申請抵押登記前，是否存在出售的事實成為房屋登記機構(gòu)核查“財產(chǎn)是否存在爭議”的一項重要審查事項，房屋登記機構(gòu)對此類房屋有能力也有義務(wù)對該事項進行審查。被告某市住建委于2012年7月16日印發(fā)的《某市國有土地上的房屋登記業(yè)務(wù)分級辦理規(guī)定及崗位職責(zé)》亦明確規(guī)定受理崗位負有查看申請房屋是否存在網(wǎng)簽的職責(zé)。如出現(xiàn)申請登記的房屋在此前已出售的情形，房屋登記機構(gòu)應(yīng)高度注意，為維護房屋交易的安全，保證房屋交易的正常秩序，應(yīng)對該事實進行進一步核查。
本案中，原告邸某、文某與第三人符某就涉案房屋簽訂了買賣合同，并辦理存量房買賣合同網(wǎng)上簽約手續(xù)。對這一事實，被告某市住建委在進行抵押權(quán)登記申請審查時沒有盡到審慎的注意義務(wù)，未能通過其管理的網(wǎng)簽系統(tǒng)核查到涉案房屋此前已出售的事實，在涉案房屋存在財產(chǎn)爭議的情況下，未對該事實進行必要的進一步的核查，逕行作出被訴抵押登記行為，該行為違反了《物權(quán)法》關(guān)于設(shè)定抵押權(quán)和《房屋登記辦法》對登記機構(gòu)應(yīng)盡的審查職責(zé)的規(guī)定，法院予以糾正。
第三人某銀行辯稱其最高額抵押權(quán)系善意取得，應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第十一條第三款之規(guī)定，依法不應(yīng)予以撤銷。《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第十一條第三款規(guī)定：被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認被訴行為違法，不撤銷登記行為。司法解釋將適用善意取得的情形限定為“房屋已為第三人善意取得”。“房屋已為第三人善意取得”應(yīng)指所有權(quán)的善意取得，而非他物權(quán)的善意取得。故第三人某銀行的抗辯意見沒有法律依據(jù)，法院不予采信。
綜上，對于原告邸某、文某要求撤銷涉案房屋抵押登記的訴訟
請求，法院予以支持。
【涉案法條】
最高人民法院關(guān)于執(zhí)行《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題的解釋
第十二條 與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。
《中華人民共和國行政訴訟法（2015年之前舊版）
第五十四條 人民法院經(jīng)過審理，根據(jù)不同情況，分別作出以下判決：
（一）具體行政行為證據(jù)確鑿，適用法律、法規(guī)正確，符合法定程序的，判決維持。
（二）具體行政行為有下列情形之一的，判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新作出具體行政行為：
1.主要證據(jù)不足的；
2.適用法律、法規(guī)錯誤的；
3.違反法定程序的；
4.超越職權(quán)的；
5.濫用職權(quán)的。
（三）被告不履行或者拖延履行法定職責(zé)的，判決其在一定期限內(nèi)履行。
（四）行政處罰顯失公正的，可以判決變更�！�
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