[問題的提出]
我國自二十世紀(jì)80年代初進(jìn)行了住房制度的改革，其中公有住房制度改革是重中之重。在住房制度改革中城鎮(zhèn)職工按政策規(guī)定的優(yōu)惠價格購買的公有住房被簡稱為“房改房”，而符合購房條件的城鎮(zhèn)職工也只有一次以家庭為單位購買房改房的機(jī)會。作為物權(quán)領(lǐng)域這一頗具中國特色的產(chǎn)權(quán)形態(tài)，房改房只是社會過渡性的產(chǎn)物。隨著國家房改政策的逐步深化，當(dāng)前各地出售公有住房工作已落下帷幕，但同時由房改引起的糾紛卻屢見不鮮。[1]由于房改房產(chǎn)權(quán)在形成上有鮮明的政策性且涉及購房職工家庭其他成員的利益，從而成為實(shí)踐中各種糾紛和爭議的焦點(diǎn)，也是理論上難以釋明的難點(diǎn)；房改房糾紛案件具有訴訟主體特殊，實(shí)體問題復(fù)雜和依據(jù)不明確等特點(diǎn)，在某些具體形式和特定情節(jié)的個案中完成產(chǎn)權(quán)界定和法律適用，并非易事。其中最為突出的爭議是職工簽訂公有住房買賣合同或取得房屋產(chǎn)權(quán)證后調(diào)離、辭職、被辭退或除名，單位是否有權(quán)要求收回房屋或補(bǔ)交購房款。本文以湯某訴教育部公有住房買賣合同糾紛案為例進(jìn)行評析。
一、基本案情
教育部自90年代中期開始，按照國務(wù)院國家機(jī)關(guān)住房制度改革的有關(guān)政策對教育部機(jī)關(guān)公有住宅的分配和出售制定了一系列管理辦法并組織實(shí)施。1999年，教育部根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》和中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等單位關(guān)于〈在京中央和國家機(jī)關(guān)進(jìn)一步深化住房制度改革實(shí)施方案〉的通知》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合教育部機(jī)關(guān)住房分配、管理與改革的實(shí)際情況，制定了《教育部機(jī)關(guān)住房管理辦法》。該辦法第2條“房屋產(chǎn)權(quán)管理”第5款明確規(guī)定：凡本人人事關(guān)系脫離部機(jī)關(guān)（包括自行聯(lián)系調(diào)離、辭職、辭退、開除、自費(fèi)出國留學(xué)、公費(fèi)留學(xué)超過規(guī)定時間不歸）的職工，如果現(xiàn)住房已按房改房價格購買的，部齡不滿15年（含15年）的，應(yīng)退回已購住房或補(bǔ)交房款，并規(guī)定了補(bǔ)交房款的計算方法。該辦法已在國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)備案，并被確認(rèn)為有效。
1994年4月，湯某調(diào)入教育部職業(yè)技術(shù)教育中心研究所任專業(yè)技術(shù)人員。
1998年教育部以每平方米5200元的價格購買了位于北京市豐臺區(qū)一幢住宅樓共計144套住房，并按照福利分房政策和職工個人標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配，湯某分得其中一套。隨后該處房源被列入教育部機(jī)關(guān)售房范圍進(jìn)行出售，湯某按成本價于1998年和2000年分兩次繳納了購房款5.7萬元。
2000年3月7日，為辦理職工貸款事宜，教育部房改辦與包括湯某在內(nèi)的共計248位公有住房購買人簽訂了《售房權(quán)責(zé)協(xié)議書》，其中約定雙方還應(yīng)簽訂正式的買賣契約。3月10日，湯領(lǐng)取了上述住宅的鑰匙。
2000年7月24日湯某因私請假出國，批準(zhǔn)假期為1個月。2000年8月后單位多次發(fā)函要求湯某按期回國，并給予寬限期至2000年10月底，但湯某一直拖延未歸。
2001年7月5日，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定和北京市房改售房辦理產(chǎn)權(quán)證的工作要求，教育部以產(chǎn)權(quán)人（甲方）名義與所有購房職工（乙方）簽訂了正式的《教育部公有房屋出售協(xié)議》，并籍此在房地產(chǎn)管理部門辦理房屋買賣過戶手續(xù)。該協(xié)議中明確規(guī)定購房職工須遵守《教育部機(jī)關(guān)住房管理辦法》。湯某之岳父按照教育部房改辦通知的要求，持湯某的戶口本、人名章、住房證、身份證復(fù)印件及其岳父本人的身份證到教育部房改辦替湯某與教育部簽訂了正式的《教育部公有住房出售協(xié)議》。
2001年9月11日，因湯某出國逾期不歸，教育部根據(jù)《全民所有制事業(yè)單位辭退專業(yè)技術(shù)人員和管理人員暫行規(guī)定》作出辭退決定，并在教育部予以公布。
2002年1月15日，湯某所在研究所通知其按照《教育部機(jī)關(guān)住房管理辦法》中關(guān)于辭退人員的規(guī)定補(bǔ)交購房款235944.25元或退回住房；同年2月28日，教育部辦公廳房產(chǎn)處又通知其退房或補(bǔ)交房款，并告知其補(bǔ)款的具體計算辦法。
2002年3月31日，湯某向北京市豐臺區(qū)人民法院提起訴訟，要求確認(rèn)《售房權(quán)責(zé)協(xié)議書》合法有效并要求判令教育部為其辦理房屋過戶手續(xù)。因湯某僅在教育部部齡7年，按照《教育部住房管理辦法》的有關(guān)規(guī)定計算，應(yīng)補(bǔ)交購房款23萬余元，一審期間，教育部提出反訴，要求確認(rèn)《教育部公有住房出售協(xié)議》有效并判令湯某補(bǔ)交購房款235944.25元及延遲交付的利息。
二、 法院審理情況
北京市豐臺區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，1999年，教育部根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)管理的規(guī)定，結(jié)合教育部機(jī)關(guān)住房分配、管理與改革的實(shí)際情況制定的《住房管理辦法》有效。該辦法第二條“房屋產(chǎn)權(quán)管理”第五款明確規(guī)定：凡本人人事關(guān)系脫離部機(jī)關(guān)（含辭退）的，如現(xiàn)住房已按房改房價格購買的，部齡不滿15年（含15年）的，應(yīng)退回住房或補(bǔ)交房款，并規(guī)定了補(bǔ)交房款的計算方法。該《辦法》已成文下發(fā)，對包括湯某在內(nèi)的教育部所屬人員均有約束力，亦是教育部進(jìn)行住房制度改革所應(yīng)執(zhí)行的文件之一。2000年3月7日，教育部機(jī)關(guān)房改辦公室與湯某簽訂的《售房權(quán)責(zé)協(xié)議書》系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)為有效協(xié)議，但該協(xié)議亦應(yīng)受《住房管理辦法》的約束，《住房管理辦法》亦應(yīng)是原告與被告之間確定有關(guān)房屋買賣關(guān)系權(quán)利與義務(wù)的依據(jù)。且《售房權(quán)責(zé)協(xié)議書》約定甲乙雙方還應(yīng)簽訂買賣契約，并由甲方到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)。因湯某于2000年7月因私出國后至今未歸，教育部人事司已于2001年9月下發(fā)辭退批復(fù)，將湯某自2001年9月11日起按辭退處理，故教育部按《住房管理辦法》的規(guī)定要求湯某補(bǔ)交房款，并無不當(dāng)，對于教育部的此項(xiàng)反訴請求予以支持；鑒于湯某尚未交齊購房款，故湯某要求教育部辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的訴訟請求現(xiàn)不予支持；雙方可待湯某補(bǔ)齊房款后，按教育部相關(guān)規(guī)定辦理房屋過戶手續(xù)。教育部反訴要求確認(rèn)該部提交的《教育部公有房屋出售協(xié)議》有效。因該協(xié)議簽署日期為2001年7月5日，系在湯某出國期間，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)本院對該協(xié)議的效力無法認(rèn)定，故對教育部的該項(xiàng)請求不予支持；教育部要求湯某支付房款利息的訴訟請求，考慮本案的實(shí)際情況亦不支持。依照《中華人民共和國民法通則》第五條的規(guī)定，判決如下：一、湯某與中華人民共和國教育部機(jī)關(guān)房改辦公室于2000年三月七日簽訂的《售房權(quán)責(zé)協(xié)議書》（編號223）有效；二、湯某于本判決生效后三十日內(nèi)向中華人民共和國教育部補(bǔ)交房價款235944.25元；三、駁回湯某其它訴訟請求；四、駁回中華人民共和國教育部其它反訴請求。案件受理費(fèi)6179元，由湯某負(fù)擔(dān)6049元，教育部負(fù)擔(dān)130元。
湯某不服一審判決，向北京市第二中級人民法院提出上訴，持原訴理由并要求教育部辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)；教育部雖不同意一審判決中對《教育部公有住房出售協(xié)議》效力無法認(rèn)定的結(jié)論，但未提出上訴。
北京市第二中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案雙方當(dāng)事人于2000年簽訂的協(xié)議書，系平等民事主體之間就買賣房產(chǎn)達(dá)成的一致的意思表示，內(nèi)容明確、真實(shí)，亦未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。故雙方當(dāng)事人均應(yīng)依約履行。教育部機(jī)關(guān)房改辦公室作為教育部的職能部門，其簽訂協(xié)議書的行為系履行職務(wù)的行為，相應(yīng)后果應(yīng)由教育部承擔(dān)。協(xié)議書簽訂后，湯某已履行了約定的付款義務(wù)，并向教育部交納了過戶手續(xù)費(fèi)等。教育部亦應(yīng)按照協(xié)議的約定，為湯某辦理買賣過戶等手續(xù)。并且教育部事實(shí)上已經(jīng)通知湯某領(lǐng)取了涉案房屋的鑰匙并辦理了房屋入住手續(xù)，現(xiàn)教育部主張其內(nèi)部制定的住房管理辦法應(yīng)為確定雙方有關(guān)房屋買賣關(guān)系權(quán)利與義務(wù)的依據(jù)，但由于該管理辦法只是教育部的內(nèi)部規(guī)定，特別是雙方簽訂協(xié)議書時并未約定該管理辦法是協(xié)議書成立或有效的前提依據(jù)，因此雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)只能依據(jù)已經(jīng)簽訂的協(xié)議書中的約定予以確定。原審法院認(rèn)為該管理辦法是判斷雙方當(dāng)事人有關(guān)房屋買賣關(guān)系權(quán)利與義務(wù)的依據(jù)，據(jù)此確認(rèn)住房管理辦法對湯某有約束力，從而判決湯某向教育部補(bǔ)交房款不符合我國合同法中關(guān)于確認(rèn)合同效力的有關(guān)規(guī)定，本院對此予以糾正。關(guān)于2001年7月5日簽訂的出售協(xié)議，由于教育部認(rèn)可該協(xié)議簽署時湯某在國外，他人代表湯某簽訂該協(xié)議時并未出示湯某的委托書，因此該出售協(xié)議的效力無法認(rèn)定。原審法院駁回教育部要求確認(rèn)出售協(xié)議有效的請求正確，本院予以維持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，本院判決如下：一、維持北京市豐臺區(qū)人民法院（2002）豐民初字第04131號民事判決第一項(xiàng)；二、撤銷北京市豐臺區(qū)人民法院（2002）豐民初字第04131號民事判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)；三、中華人民共和國教育部于本判決生效之日起三十日內(nèi)為湯某辦理住房的過戶手續(xù)；四、駁回中華人民共和國教育部的反訴請求。一、二審案件受理費(fèi)均由中華人民共和國教育部負(fù)擔(dān)。
教育部不服二審判決，認(rèn)為判決事實(shí)認(rèn)定不清，合同性質(zhì)和法律關(guān)系定性錯誤，適用法律不當(dāng)，依據(jù)《民事訴訟法》第一百七十八條和一百七十九條之規(guī)定申請北京市高級人民法院再審。
北京市高級人民法院指令第二中級人民法院另行組成合議庭對本案進(jìn)行再審。再審過程中雙方當(dāng)事人在法院主持下達(dá)成和解：湯某一次性向教育部交付225000元后，雙方簽訂教育部公有住房出售協(xié)議，由教育部到相關(guān)部門辦理湯某房屋產(chǎn)權(quán)證手續(xù)。
三、 關(guān)于本案的評析
（一）本案是否屬于人民法院主管的范圍
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》(法發(fā)[1992]38號)第三條規(guī)定：“……因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當(dāng)事人為此而提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關(guān)部門申請解決。”可見，當(dāng)時最高人民法院的上述司法解釋強(qiáng)調(diào)這種糾紛實(shí)質(zhì)上是圍繞福利住房關(guān)系的行政管理矛盾，屬于“單位內(nèi)部”的行政糾紛，不屬于民事權(quán)利糾紛，不應(yīng)納入人民法院主管的范圍。所以在過去很長一段時間的司法實(shí)踐中，人民法院并不介入職工之間以及職工與單位之間因建房、分房、占房、騰房糾紛的審理和裁判，這類糾紛是通過有關(guān)行政途徑解決的。
作為本案的當(dāng)事人，教育部也認(rèn)為國家機(jī)關(guān)住房分配和優(yōu)惠售房在性質(zhì)上是單位福利分房，不同于個人購買商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，公有住房在分配時是按照具體的分房政策和職工個人標(biāo)準(zhǔn)來確定位置、面積等因素；公房的出售也是福利分配住房的一個環(huán)節(jié)，本身是附有條件的。即教育部將5200元/平方米買的商品房按1485元/平方米的優(yōu)惠價格出售給符合購房條件的職工，依據(jù)的完全是國家有關(guān)房改政策和教育部的有關(guān)規(guī)定，而不是合同法所要求的公平、自愿原則；體現(xiàn)的是一種落實(shí)國家房改政策的行政行為而不是完全的民事行為。所以教育部與職工之間根本不是平等民事主體，法院不應(yīng)該受理此案。
筆者認(rèn)為，在國家住房制度改革前，對于職工生活住房，我國實(shí)行的是與城鎮(zhèn)職工低工資收入相適應(yīng)的住房實(shí)物福利分配制度。在國家機(jī)關(guān)則通過使用國家財政撥款建設(shè)公有住房，再以福利分配和調(diào)整的形式落實(shí)給所屬職工使用。在這種住房供應(yīng)體制下，機(jī)關(guān)和職工之間是完全的、單純的行政隸屬關(guān)系，職工對所分配的福利住房也僅享有使用權(quán)而不是房屋所有權(quán)。正是基于上述原因，最高人民法院于1992年11月25日發(fā)布的38號《關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》 中明確規(guī)定此類糾紛不作為民事案件受理。目前這一司法解釋雖未被廢止，但隨著國家住房制度改革的不斷深入，按國家規(guī)定的居住面積標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)房改優(yōu)惠政策購買個人自有住房成為普遍現(xiàn)象，在相當(dāng)程度上改變了單位與所屬職工在住房問題上的法律關(guān)系，因而使上述解釋失去了現(xiàn)實(shí)意義。房改房作為現(xiàn)實(shí)生活中存在的一種房屋形態(tài)，必然參與眾多的社會關(guān)系，構(gòu)成其必不可少的物質(zhì)載體。人民法院也應(yīng)與時俱進(jìn)正確認(rèn)識房改過程中出現(xiàn)的新問題，準(zhǔn)確把握公房出賣的性質(zhì)，將公房出售中的糾紛納入司法調(diào)整的范圍之內(nèi)，對此類糾紛案件進(jìn)行審理裁判，及時解決矛盾，保障社會的公平與正義。故房改房糾紛案件應(yīng)當(dāng)屬于人民法院主管的范圍。[2]
（二）本案中兩份協(xié)議的效力應(yīng)如何認(rèn)定
本案涉及《售房權(quán)責(zé)協(xié)議書》和《教育部公有房屋出售協(xié)議》兩份協(xié)議，這兩份協(xié)議的效力也是法院審理的焦點(diǎn)問題。從兩份協(xié)議簽訂過程看，包括湯某在內(nèi)的購買北京市豐臺區(qū)住宅樓的144名教育部職工，獲得所購公房均需要通過兩次合同行為完成，這是機(jī)關(guān)公有住房統(tǒng)一管理和漸進(jìn)改革的客觀結(jié)果。由于合同行為分兩步完成，這兩份協(xié)議不可避免地具有某種牽連性�！妒鄯繖�(quán)責(zé)協(xié)議書》的簽訂目的僅是為了報國管局辦理有關(guān)購房貸款手續(xù)，簽約人為職工個人和教育部機(jī)關(guān)房改辦，不符合房管登記部門對房屋買賣合同簽約主體的要求，且《售房權(quán)責(zé)協(xié)議書》中也約定雙方還應(yīng)簽訂買賣契約并據(jù)此辦理房屋過戶手續(xù)，因此教育部主張格式合同《教育部公有房屋出售協(xié)議》是對《售房權(quán)責(zé)協(xié)議書》的修訂和替代。
盡管兩份協(xié)議具有某種牽連性，但協(xié)議的形式和內(nèi)容又具有差異性，恰恰是這些差異性導(dǎo)致雙方不同的利益主張和糾紛的產(chǎn)生。兩份協(xié)議比較而言:①在簽約主體上，《售房權(quán)責(zé)協(xié)議書》由職工和教育部機(jī)關(guān)房改辦公室簽訂，《教育部公有房屋出售協(xié)議》由職工和教育部簽訂，同時雙方加蓋了公章和名章；②在合同條款上，《售房權(quán)責(zé)協(xié)議書》要求職工以成本價購買的住房在出售時不得違反《教育部機(jī)關(guān)住房管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，《教育部公有房屋出售協(xié)議》則明確職工在付清全部購房款并符合《教育部機(jī)關(guān)住房管理辦法》有關(guān)規(guī)定的情況下才能取得房屋所有權(quán)證；③在實(shí)際履行上，《售房權(quán)責(zé)協(xié)議書》中的房屋面積和交款金額僅為預(yù)測及預(yù)算數(shù)額，而實(shí)際履行中職工均按照《教育部公有房屋出售協(xié)議》中核定的房屋面積和維修基金標(biāo)準(zhǔn)交納相關(guān)費(fèi)用。可見，兩份協(xié)議存在顯而易見的差異，不能僅憑它們之間內(nèi)容上的牽連性就否認(rèn)兩份協(xié)議各自的獨(dú)立性。
基于上述原因和意思自治原則，兩審法院均認(rèn)定《售房權(quán)責(zé)協(xié)議書》有效，但對《教育部公有房屋出售協(xié)議》的效力，則因湯某否認(rèn)曾授權(quán)其岳父簽約且不存在委托書為由而未作出認(rèn)定。[3]其實(shí)兩份協(xié)議最根本的差異在于是否有明確約定購房人須遵守《教育部機(jī)關(guān)住房管理辦法》的相關(guān)規(guī)定的合同條款。正因如此，在無明確約定管理辦法是協(xié)議成立或有效的前提依據(jù)的情況下，《教育部機(jī)關(guān)住房管理辦法》是否對教育部的所有購房職工具有拘束力的問題顯然有必要加以分析。
（三）《教育部機(jī)關(guān)住房管理辦法》是否對湯某具有拘束力
1.本案爭議房屋仍屬單位福利房性質(zhì)，購買者應(yīng)為特殊主體
國家機(jī)關(guān)住房分配和優(yōu)惠售房在性質(zhì)上是單位福利分房，不同于個人購買商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，合同雙方除買賣關(guān)系外，還存在上下級隸屬關(guān)系。公有住房在分配時是按照具體的分房政策和職工個人標(biāo)準(zhǔn)來確定位置、面積等因素；在出售時是依據(jù)國家房改政策來特別規(guī)定買賣合同的當(dāng)事人、標(biāo)的、計價方法、付款方式等。公房的出售也是福利分配住房的一個環(huán)節(jié)，非一般商品交易，因而房改房買賣合同關(guān)系比一般的民事合同關(guān)系特殊，它要求購房者為在職職工或已在單位服務(wù)達(dá)到一定年限，只有符合條件才能按照國家政策享受完全的產(chǎn)權(quán)。
2.《教育部機(jī)關(guān)住房管理辦法》是對國家房改政策的具體落實(shí)
住房制度改革是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的系統(tǒng)化的工作。根據(jù)國發(fā)(1994)43號《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》和中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等單位關(guān)于〈在京中央和國家機(jī)關(guān)進(jìn)一步深化住房制度改革實(shí)施方案〉的通知》等有關(guān)規(guī)定，“在京中央和國家機(jī)關(guān)進(jìn)一步深化住房制度改革的基本原則是統(tǒng)一政策，歸口管理”，并要求“國管局負(fù)責(zé)中央國家機(jī)關(guān)住房制度改革的組織實(shí)施工作”。1999年教育部正是根據(jù)上述法規(guī)和政策并結(jié)合教育部機(jī)關(guān)住房分配、管理與改革的實(shí)際情況，制定了《教育部機(jī)關(guān)住房管理辦法》并下發(fā)到各處室和下屬單位。該辦法也在國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)備案，并被確認(rèn)為有效�？梢娫摴芾磙k法應(yīng)為國家房改政策在教育部具體房改工作中的延伸和具體落實(shí)。遺憾的是二審法院一方面確認(rèn)了國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局出具的關(guān)于教育部住房管理辦法有效之證明的證據(jù)效力，另一方面卻排除了對公有住房政策法規(guī)的適用，僅僅依據(jù)合同法對本案作出了判決。
3、本案的兩份協(xié)議均應(yīng)受《教育部機(jī)關(guān)住房管理辦法》約束
2000年3月7日湯某在與教育部機(jī)關(guān)房改辦公室簽訂《售房權(quán)責(zé)協(xié)議書》時，《教育部機(jī)關(guān)住房管理辦法》已下發(fā)，湯某在庭審中也承認(rèn)知道該辦法�！妒鄯繖�(quán)責(zé)協(xié)議書》中除約定雙方還應(yīng)簽訂買賣契約并據(jù)此辦理房屋過戶手續(xù)外，要求職工以成本價購買的住房在出售時不得違反《教育部機(jī)關(guān)住房管理辦法》的有關(guān)規(guī)定；《教育部公有房屋出售協(xié)議》則明確職工在付清全部購房款并符合《教育部機(jī)關(guān)住房管理辦法》有關(guān)規(guī)定的情況下才能取得房屋所有權(quán)證。故無論是《售房權(quán)責(zé)協(xié)議書》還是后來簽訂的《教育部公有房屋出售協(xié)議》均應(yīng)受《教育部機(jī)關(guān)住房管理辦法》的約束。該辦法是教育部進(jìn)行住房制度改革所應(yīng)執(zhí)行的文件之一，也是房改房出售合同雙方確定有關(guān)房屋買賣關(guān)系權(quán)利與義務(wù)的依據(jù)和前提，任何一方不履行相關(guān)義務(wù)或者履行不符合規(guī)定，就要承擔(dān)違約責(zé)任。
（四）購房職工離職的原因也是此類爭議解決中需考察的因素
購買房改房的職工在服務(wù)期限未屆滿前離職，原因是多方面的，是否導(dǎo)致退房或補(bǔ)款，進(jìn)而何種情況下退房何種情況下補(bǔ)款，應(yīng)考察解除勞動合同關(guān)系到底是誰的責(zé)任以及責(zé)任程度。有觀點(diǎn)主張如果是單位的原因造成所附條件成就,則職工可不退房；如果是職工自身原因造成的離職,則應(yīng)退房。[4]
《教育部機(jī)關(guān)住房管理辦法》第2條“房屋產(chǎn)權(quán)管理”第5款規(guī)定，職工已按房改房價格購買住房而部齡又不滿15年的，如果出現(xiàn)下列人事關(guān)系脫離部機(jī)關(guān)的情形為需要退房或補(bǔ)交購房款的情形：自行聯(lián)系調(diào)離、辭職、辭退、開除、自費(fèi)出國留學(xué)、公費(fèi)留學(xué)超過規(guī)定時間不歸等。湯某部齡6年，因私請假出國，逾期后經(jīng)催告一直未歸，教育部依據(jù)《全民所有制事業(yè)單位辭退專業(yè)技術(shù)人員和管理人員暫行規(guī)定》將其辭退。可見湯某完全是自身的原因造成離職，不符合獲得爭議房屋完全產(chǎn)權(quán)的條件，但因已在單位服務(wù)已達(dá)到一定年限，也不應(yīng)取消其享受職工優(yōu)惠價購房的資格。本案再審過程中由法院調(diào)解，采取湯某補(bǔ)交部分購房款的辦法解決了糾紛，平衡了雙方當(dāng)事人的利益，實(shí)現(xiàn)了案了事了的結(jié)果目標(biāo)，其做法是可取的。
所以在司法實(shí)踐中處理職工與單位解除勞動關(guān)系引發(fā)的房改房權(quán)屬糾紛時，應(yīng)具體情況具體分析。對于購房職工在與單位解除勞動關(guān)系時已取得住房的產(chǎn)權(quán)證明的，應(yīng)確認(rèn)和保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的利益，原則上不實(shí)行退房；而對于購房職工與單位解除勞動關(guān)系時已交納了購房款，簽署了購房協(xié)議但未拿到房產(chǎn)證的情況，司法實(shí)踐中有不同的處理意見。一種意見認(rèn)為：根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間以產(chǎn)權(quán)登記過戶為準(zhǔn)，職工在沒有取得產(chǎn)權(quán)前和售房單位解除勞動關(guān)系，就喪失了以優(yōu)惠價格購買公房的資格，單位有權(quán)收回房屋；另一種意見認(rèn)為：房改房買賣合同使單位和職工建立了平等主體之間的買賣關(guān)系，職工只要簽署了購房協(xié)議并交納了購房款，就對房屋享有完全所有權(quán)，服務(wù)年限的約定或規(guī)定違反《合同法》的自愿原則，應(yīng)屬無效。
筆者認(rèn)為上述兩種意見都有失偏頗。職工能否取得房屋產(chǎn)權(quán)，前提是雙方買賣公房的行為是否合法有效。如果該單位對所售公房的售房辦法經(jīng)過房改部門審批，購房職工簽訂購房協(xié)議時具備購房資格，雙方簽訂的買賣公房合同應(yīng)認(rèn)定為合法有效。職工離職時即便房產(chǎn)證未下發(fā)，單位也應(yīng)公平地具體地考慮其已服務(wù)年限和情況，不宜要求退房；但由于以成本價購買的房改房畢竟本質(zhì)上仍屬于帶有福利性質(zhì)的優(yōu)惠售房，售房單位在售房辦法和合同中向職工提出服務(wù)年限的要求也無可厚非，只是該要求應(yīng)體現(xiàn)雙方給付之間的等值性，做到職工所取得的財產(chǎn)與其履行的義務(wù)大體相當(dāng)。所以為了既鼓勵人才的合理流動，又維護(hù)和平衡當(dāng)事人之間的利益，筆者建議此類糾紛最好通過協(xié)商解決，可以采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑胶怆p方利益。例如本案再審程序中就是以《教育部機(jī)關(guān)住房管理辦法》規(guī)定的補(bǔ)交房款計算公式為基礎(chǔ)，由湯某向教育部支付了數(shù)額相對合理且當(dāng)事人均能接受的補(bǔ)償款。
四、 房改房糾紛案件的法律適用原則
（一）認(rèn)識房改房與普通商品房買賣的區(qū)別，公平確定雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)
房改房是在住房制度改革中城鎮(zhèn)職工按政策規(guī)定的優(yōu)惠價格購買的公有住房，包括國家所有的住房和集體所有的住房。[5]其中屬于集體企業(yè)單位所有的公房數(shù)量不大，主要是國有公房。
房改房產(chǎn)權(quán)與普通商品房產(chǎn)權(quán)同屬物權(quán)中的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，在這個法律屬性和本質(zhì)層面上，兩者并無二致。但由于房改房畢竟是在特定歷史條件下的產(chǎn)物，具有歷史階段性，其產(chǎn)權(quán)與普通商品房產(chǎn)權(quán)確實(shí)存在諸多的不同，主要表現(xiàn)在：①主體不同。普通商品房產(chǎn)權(quán)主體非特定，任何個人和單位都可以在房地產(chǎn)交易市場上購買商品房，成為所有權(quán)人；而房改房產(chǎn)權(quán)主體則限于原公有住房產(chǎn)權(quán)單位的具有行政隸屬關(guān)系的職工，并且每個職工家庭只享受一次按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買房改房的機(jī)會。②客體來源不同。普通商品房產(chǎn)權(quán)客體來源于一般房地產(chǎn)交易市場；房改房產(chǎn)權(quán)客體的來源則是原產(chǎn)權(quán)單位通過財政撥款和公有企業(yè)單位籌集資金的方式建成的自管公房或房管部門的直管公房。③價格不同。購買普通商品房的價格完全由市場的供需關(guān)系確定；房改房的價格由國家房改政策決定，通常有成本價和標(biāo)準(zhǔn)價兩種，[6]價格都大大低于房屋的實(shí)際價值。④權(quán)利范圍不同。普通商品房的產(chǎn)權(quán)人享有絕對的對特定房屋進(jìn)行管領(lǐng)、支配并享受物之利益的排他性權(quán)利；以成本價和標(biāo)準(zhǔn)價購買的房改房，購房人并不享有完全的物權(quán)，其權(quán)利范圍受到政策限制（按照國發(fā)(1994)43號《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》[7]的規(guī)定，以成本價購買的房改房，產(chǎn)權(quán)為個人所有，但一般須住用五年后才可上市交易）。
可見，普通商品房買賣是平等商事主體依據(jù)民法、合同法及市場價值規(guī)律，通過平等協(xié)商、簽訂合同，實(shí)現(xiàn)各自權(quán)利的行為；而房改房買賣則是根據(jù)國家房改政策，按照所在單位公房出售方案，職工以成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買公有住房以實(shí)現(xiàn)享受國家的福利待遇的行為，受益人不僅僅是職工個人，還包括職工的全體家庭成員。商品房和房改房買賣的不同性質(zhì)，決定了兩種房屋買賣關(guān)系的當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)的差異。法院審理公房買賣糾紛案件時，須在法律適用過程中依據(jù)立法原則既探究法律條文的真義，又能考量當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在個案中實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的公平。在各國的立法中公平原則一直是作為一個高位原則而對其他民法原則和具體法律條文起指導(dǎo)作用。公平強(qiáng)調(diào)的是權(quán)利和義務(wù)、利益和負(fù)擔(dān)在相互關(guān)聯(lián)的社會主體之間的合理分配或分擔(dān)。這種分配或分擔(dān)的結(jié)果與其付出相適應(yīng)，并能夠?yàn)楫?dāng)事人和社會所認(rèn)可。[8]所以法官應(yīng)抓住糾紛的主要矛盾，公平地確定職工個人與單位之間的權(quán)利義務(wù)甚至職工個人與家庭成員之間的權(quán)利義務(wù)，妥善解決糾紛，維護(hù)社會穩(wěn)定和家庭穩(wěn)定。
（二）對房改房買賣合同雙方當(dāng)事人的權(quán)益給予平等保護(hù)
平等既是憲法的價值,又是法律適用的原則,平等保護(hù)原則為司法實(shí)踐中法官正確處理各類糾紛提供了基本的法律依據(jù)。
在房改前，國有公房的產(chǎn)權(quán)具有單一性和不可分割性，公有住房的權(quán)利主體是國家，而產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是通過代理關(guān)系由全民所有制單位享有。因?yàn)楣凶》繌脑搭^上說是國有資產(chǎn)，由國家授權(quán)單位經(jīng)營管理，單位不是公有住房的最終產(chǎn)權(quán)人，只具有國家所授予的形式上的產(chǎn)權(quán)人資格，所以單位在出售公有住房時都必須按照國家房改政策制定方案并實(shí)施。同時，我國公有住房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系并不清晰。房改前國家在住房領(lǐng)域扮演著雙重角色:國家制定住房政策,同時也通過單位投資住房建設(shè)，中央政府是城市住房的唯一供給者。根據(jù)世界銀行的研究,在1980年之前,超過90%的住房投資是由國家預(yù)算提供的。隨著改革的推進(jìn),中央政府成功地實(shí)現(xiàn)了住房供給責(zé)任由中央和地方各級政府共同承擔(dān)的轉(zhuǎn)變,到1988年國家在住房投資中僅承擔(dān)了16%,而單位則負(fù)擔(dān)了接近52%的資金。[9]可見單位的權(quán)益不可忽視。
另一方面，在長期的計劃經(jīng)濟(jì)時代，中國內(nèi)地實(shí)行的是低工資制度，作為對職工勞動的補(bǔ)償，同時實(shí)行了低租金的住房制度和公費(fèi)醫(yī)療制度。但這些補(bǔ)償是不充分的，低工資加上低租金的住房和公費(fèi)醫(yī)療福利待遇，與職工的勞動付出之間仍存在差距。[10]所以說，在國家與全民所有制單位投資建設(shè)的公有住房中，凝結(jié)有全體職工巨額住房消費(fèi)價值的公有住房產(chǎn)權(quán)，在房改中不能簡單地排除全體職工的房產(chǎn)權(quán)利，應(yīng)合理地根據(jù)國家、單位與全體職工在住房中的出資比例劃分各自對公有住房的產(chǎn)權(quán)比例。據(jù)此，有觀點(diǎn)主張職工符合房改條件就有權(quán)購買房改房，購房后就擁有完全的房屋所有權(quán)，關(guān)于服務(wù)年限的約定是無效條款。[11]
但在個案中，作為具體的購房主體的職工個人與上述“全體職工”是不同的概念，該購房職工的權(quán)利也不能等同于“全體職工”的權(quán)利。房改房糾紛案件的當(dāng)事人是售房單位和與其具有行政隸屬關(guān)系的職工，房改房的價款優(yōu)惠是依身份關(guān)系取得的利益，這種利益具有財產(chǎn)性質(zhì)；而房改房作為一種資源性財產(chǎn)，存量有限。所以作為支配社會和經(jīng)濟(jì)利益分配的原則，應(yīng)該確保市場中每個主體起跑線的平等，即機(jī)會上的平等；作為個體的職工，他們與單位之間的服務(wù)關(guān)系各有不同，如果免除特殊限制條款采取一刀切，實(shí)際上是免除了某些當(dāng)事人應(yīng)盡的義務(wù)，破壞了合同雙方給付之間的等值性；作為公有住房所有權(quán)人的法人單位，它們與一般的自然人在房屋主體地位上沒有任何不同，其所有權(quán)享有權(quán)利的方式和所有權(quán)受法律保護(hù)的方式也沒有本質(zhì)區(qū)別，只不過所有權(quán)主體的性質(zhì)不同罷了。因此對房改房買賣合同雙方當(dāng)事人的權(quán)益應(yīng)給予平等保護(hù)，強(qiáng)調(diào)主體不分大小強(qiáng)弱、不分性質(zhì)，其所享有的權(quán)利內(nèi)容相同、交易和保護(hù)規(guī)則相同，既要保證作為特殊主體的購買者的權(quán)利，也要保證國有資產(chǎn)不被流失。[12]即維護(hù)和平衡當(dāng)事人之間的利益，使職工所取得的財產(chǎn)與其履行的義務(wù)大體相當(dāng)，使合同中雙方的給付基本平衡。當(dāng)然這種合同的 “等值”很難有一個絕對的標(biāo)準(zhǔn)，只能在案件審理中由法院權(quán)衡、裁量。
（三）民法原則和房改政策優(yōu)先適用
法律規(guī)范最為典型的兩種形態(tài)是法律規(guī)則與法律原則。在不完備的法律體系中，很可能存在適用于某個個案的規(guī)則暫時缺位的情形，即“關(guān)于某一個法律問題，法律依其內(nèi)在目的及規(guī)范計劃，應(yīng)有所規(guī)定，而未設(shè)規(guī)定�！盵13]當(dāng)這種情形出現(xiàn)時，規(guī)則理論主張法官可行使自由裁量權(quán)，而原則理論主張通過適用法律原則來衡平個案正義。
在大陸法系，住房所有權(quán)作為重要的不動產(chǎn)所有權(quán)，是物權(quán)法中的權(quán)利形態(tài)。房改房作為住房制度改革中處于過渡階段的權(quán)利類型，其不動產(chǎn)的法律屬性和本質(zhì)與其它不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型并無不同，所以國家沒有專門立法也無需專門立法來對房改房予以調(diào)整，也沒有在物權(quán)法中予以特別規(guī)定。正是由于這個原因，在因購房職工離職而導(dǎo)致的房改房買賣合同糾紛中，法律適用成為爭議的核心。實(shí)踐中有人主張買賣雙方是平等的民事主體，應(yīng)該適用《合同法》的規(guī)定；[14]也有人主張合同雙方除買賣關(guān)系外，還存在上下級隸屬關(guān)系，非一般商品交易。[15]
主張適用《合同法》的依據(jù)源于最高人民法院于1990年2月17日發(fā)布（89）民他字第50號《最高人民法院關(guān)于公產(chǎn)房屋的買賣及買賣協(xié)議簽訂后一方是否可以翻悔問題的復(fù)函》。該復(fù)函認(rèn)為公有房屋買賣協(xié)議簽訂后，在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，一方提出解除買賣協(xié)議的，應(yīng)認(rèn)定為該民事法律行為依法尚未成立，一方翻悔是允許的。但在2000年7月23日最高人民法院發(fā)布的法釋（2000 ）20號司法解釋中廢止了這一復(fù)函的效力，廢止的原因在于“1999年3月15日全國人民代表大會已經(jīng)通過并公布了《中華人民共和國合同法》，原依據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》有關(guān)規(guī)定作出的該司法解釋不再適用�！币虼�，廢止該復(fù)函被理解為公有房屋的買賣應(yīng)適用《合同法》，買賣雙方是平等的民事主體。
主張不適用《合同法》的認(rèn)為，房改房是依公房使用權(quán)人職工身份所帶來的折價優(yōu)惠，在房屋成本價的基礎(chǔ)上進(jìn)行折扣計算對價，由購房職工獲取房屋所有權(quán)的房屋。因而購房協(xié)議的主體并非平等主體，這個協(xié)議也并非法律行為，而是仍然具有國家分配性質(zhì)。根據(jù)《合同法》第二條的規(guī)定："本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。"據(jù)此，適用合同法的主體應(yīng)是在法律上具有獨(dú)立人格，彼此地位平等，相互之間不存在服從、隸屬、從屬關(guān)系的當(dāng)事人。故房改房買賣這種非法律行為不能依《合同法》的規(guī)范進(jìn)行調(diào)整。
理論上講，“上位規(guī)范優(yōu)先下位規(guī)范”、“新法優(yōu)于舊法”或“特別法優(yōu)于普通法”，但在房改房合同糾紛中依此仍不足以妥當(dāng)解決問題。此現(xiàn)狀下，在相互沖突的原則和規(guī)則間建立優(yōu)先關(guān)系，猶為重要。規(guī)則優(yōu)先論的弱點(diǎn)在于，它把規(guī)則的具體性、可操作性等同于規(guī)則的正當(dāng)性和效力上的優(yōu)先性。而從規(guī)范性法學(xué)方法論的角度來看，在特殊案件中，在一定條件下，規(guī)則也可能需要讓位于原則，以實(shí)現(xiàn)法的正義性。[16]從房改房案件所反映的法律事實(shí)可知，公房出售既不適用城市房地產(chǎn)管理法，也不能完全適用合同法，更不能適用商品房銷售管理辦法和城市商品房預(yù)售管理辦法及相關(guān)司法解釋，[17]而民法基本原則中的平等、公平等價有償原則都是市場經(jīng)濟(jì)的基本要求，應(yīng)該成為司法審判中衡平個案正義與公平的基準(zhǔn)。
同時，廣義的法律原則包括原則和政策，[18]原則與政策的區(qū)分主要是針對功利主義，原則有利于個人利益的實(shí)現(xiàn)，而政策則關(guān)注集體目標(biāo)和公共利益。民法是個人利益的本位法和個人權(quán)利的維護(hù)法，并不當(dāng)然有利于整個社會的公共利益，在有些情況下甚至?xí)䦟股鐣墓怖妗？梢姺扛恼咦鳛榉扛姆慨a(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的依據(jù)，在司法審判中不應(yīng)被排除于優(yōu)先適用之外。法官在具體案件中必須依據(jù)各種事實(shí)關(guān)系與法律規(guī)范的內(nèi)容進(jìn)行對照，以衡平的倫理性理念為指導(dǎo)，作出價值判斷。
“徒法不足以自行”，法治的價值包含立法和司法兩翼，何況是在社會轉(zhuǎn)型期，現(xiàn)實(shí)暴露出越來越多的深層次問題，期待司法的回應(yīng)，期待法院和法官根據(jù)法律的精神，在具體的案例中發(fā)現(xiàn)制度創(chuàng)新的元素，用司法權(quán)力維護(hù)公平正義，破解實(shí)踐中出現(xiàn)的改革難題。
（本文僅代表作者個人觀點(diǎn)）
注釋:
[1] 以上海市長寧區(qū)人民法院為例，2002年公有住房的買賣糾紛案僅8件，至2005年已攀升到34件。雖說絕對數(shù)量不大，但上升比例卻高達(dá)325﹪。參見梁志明、顧鳴香：《公房買賣應(yīng)避免糾紛維護(hù)親情》，載《上海法治報》2006年6月5日。
[2]最高人民法院民一庭在討論案例時多數(shù)人認(rèn)為，涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應(yīng)當(dāng)受理，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人提出的訴訟請求作出判斷。如果當(dāng)事人爭議的核心是房屋買賣，屬于平等主體之間的民事權(quán)益糾紛，處理時涉及房改政策的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理；如果當(dāng)事人爭議的核心為是否適用房改房政策以及如何適用房改房政策的，不屬于民事權(quán)益糾紛，不符合《民事訴訟法》第108條規(guī)定的起訴條件，人民法院不宜作為民事案件受理。參見馮小光：《涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應(yīng)當(dāng)受理》，載《中國民事審判前沿》2005年第1期。
[3] 因本文著重探討職工簽訂公有住房買賣合同后調(diào)離、辭職、被辭退或除名，單位是否有權(quán)要求收回房屋或補(bǔ)交購房款的房改房糾紛的法律適用問題，涉及本案中《教育部公有房屋出售協(xié)議》的簽訂過程、舉證責(zé)任和代理行為等事實(shí)認(rèn)定的問題，因與主題聯(lián)系不密切之故不再分析。
[4] 《公房糾紛，住房制度改革的陣痛》，載《廈門日報》2003年1月24日，第24版。
[5]建設(shè)部1994年發(fā)布的《城市公有房屋管理規(guī)定》第3條規(guī)定：“本規(guī)定所稱公有房屋系指國有房屋和集體所有的房屋�！币灿猩贁�(shù)地方性法規(guī)或規(guī)章認(rèn)為，公有住房僅指國有住房，如《浙江省城鎮(zhèn)公有房屋管理辦法》第3條規(guī)定：“本辦法所指的公有房屋，包括房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)直接管理的房屋（以下簡稱直管房）、全民所有制單位自管的房屋（以下簡稱自管房）�！庇秩纭栋不帐〕擎�(zhèn)公有房屋管理辦法》第3條第1款規(guī)定：“本辦法所稱公有房屋，是指國家所有的房屋。國有房屋分別由房地產(chǎn)管理部門（以下稱直管房）和全民所有制單位管理（以下稱自管房）�！钡谶@些地方性法規(guī)或規(guī)章中，一般都指出該法規(guī)或規(guī)章也同樣適用于集體所有的房屋。
[6]成本價由七項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成：征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施費(fèi)、貸款利息、稅金、管理費(fèi)等。標(biāo)準(zhǔn)價由負(fù)擔(dān)價和抵交價構(gòu)成，是向成本價過渡的一種權(quán)宜價格。在現(xiàn)實(shí)售房過程中，絕大部分公有住房都是以成本價出售，在房改前期以標(biāo)準(zhǔn)價出售的住房，后來大都由購房者補(bǔ)交了有關(guān)稅費(fèi)而轉(zhuǎn)成了成本價。
[7]該《決定》對城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的、基本內(nèi)容，出售公有住房的原則、標(biāo)準(zhǔn)、范圍、程序等方面都作出了明確規(guī)定，全國各城鎮(zhèn)黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)都須以該《決定》作為主要政策依據(jù)出售公有住房和完善此前出售公有住房行為。
[8]趙萬一：《民法公平原則的倫理分析》，載《重慶社會科學(xué)》2004年第2期。
[9]朱亞鵬：《國外中國住房政策研究：述評與啟示》，載《學(xué)術(shù)研究》2006年第7期。
[10]陳紹方：《房改房與普通商品房產(chǎn)權(quán)辨析》，載《房地產(chǎn)與法律》2006年第4期。
[11]郭玉濤：《公房不能想不賣就不賣》，http://www.sypf.com/1std/dxal/minshi/msgangdichan11.htm
[12]國家國有資產(chǎn)管理局、建設(shè)部、財政部于1995年5月聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)出售國有住房資產(chǎn)管理的暫行規(guī)定》第四條：“出售國有住房的單位，必須嚴(yán)格遵守國家城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，以防國有資產(chǎn)流失�！�
[13]王澤鑒：《法律思維與民法實(shí)例》，中國政法大學(xué)出版社2001年5月版，第251頁。
[14]郭玉濤：《公房不能想不賣就不賣》，http://www.sypf.com/lstd/dxal/minshi/msgangdichanll.htm
[15]劉東：《如何解決已售公房的有關(guān)問題》，載《住房制度改革》2004年第1期。
[16]林來梵、張卓明：《論法律原則的司法適用》，載《中國法學(xué)》2006年第2期。
[17]最高人民法院副院長黃松有指出，房改房不能自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整，因而不適用于《商品房買賣合同糾紛適用法律司法解釋》。參見《黃松有就<商品房買賣合同糾紛適用法律司法解釋>答記者問》，載《人民法院報》2003年4月29日。
[18]參見[美]德沃金：《認(rèn)真對待權(quán)利》，信春鷹、吳玉章譯，中國大百科全書出版社1998年5月版。
文章作者：潘文軍 出處:《判解研究》2008年第1輯
